作者：守望者

来源：静水深漩（ID：zealsaint111）

核心观点：

购物娱乐方面西安正在逐渐成为西北各省的中心。

医疗康养方面西安较周边省份具有明显的比较优势，但体系建设不足可能会制约其进一步发展。

一、评估逻辑

前三篇从教育，工作机会以及交通三个方面分析了西安较周边城市的比较优势，这篇将从居住环境角度继续分析西安较周边城市的比较优势。

居住环境是个模糊且宽泛的话题，有人理解为自然环境，有人理解为人文环境，有人理解为娱乐氛围，我倾向于从城市功能的角度评价居住环境。何为城市的功能呢？城市的功能体现在：为居民提供工作，教育，医疗及娱乐等需求，也就是我们常说的衣食住行娱。城市向人群提供的功能的丰富程度决定了城市对人群的吸引力。下面是不同年龄阶段人群需求粗分类表：

备注：因为篇幅的原因，年龄层分层较粗，但不影响逻辑本身

从分类表上我们看到不同年龄的人群对城市功能的诉求点有不同的侧重点，城市功能的优劣在于对不同年龄人群需求的满足程度。基于以上认知，本篇对西安城市功能的评价将围绕在娱乐和医疗两个方向（教育，工作等功能札记的前三篇已讨论过，不再重复）。运动场所和绿化等放到本系列最后一篇讨论，同时也是本系列的总结篇。

二、娱乐需求：

上表列示了不同年龄阶段人群的生活需求，这些需求的存在是城市商业发展的原动力。商业的发展随着消费人群经济条件和兴趣改变不断升级，从最早的小卖部，到百货商场，到Shopping Mall，到后来的Block，主导商业不断进化变革的是城市人群的消费需求升级。随着商业的进化，具体的服务提供商由个体逐渐向大型运营商转变。

下图是商业进化简易图：

类似西安这样的核心二线或者说1.5线城市商业的主要形式在过去几年从百货商场为主的结构逐渐进入了Shopping Mall为主要形式的结构（老的百货商场在逐渐的衰败，彻底退出市场需要很长一段时间），少量都市开始出现以交互为主要内容的Block（如，西安的大华1935等项目）。

Shopping Mall投资规模大，运营难度高，国内以大的运营方为主，如：中粮（大悦城），华润（万象城），安石（大融城），万达（万达中心）等。Block与Shopping Mall类似，也是以大的运营方为主，但较Shopping Mall而言Block的运营难度更大，国内这片做的好的运营方较Shopping Mall更少，知名Block运营商例如：太古里（北京三里屯运营商），瑞安地产（上海新天地运营商）等。Shopping Mall和Block拥有更强的场景呈现能力（特指，可营造出更好的购物环境，更多的主题活动等）和招商能力（如，西西弗书店，Lady M，布哥东京等这类网红品牌及交互性强的品牌）。

无论是Shopping Mall还是Block的大型运营商都具有相对严格的评估筛选体系（以商业地产为噱头获得土地搞房地产开发的除外，该模式下开发商的目的在房地产开发，商业部分是谈判筹码），该评估筛选体系决定大型运营商是否在一个城市投资商业以及在哪投资。

基于以上分析我们得到一个评估思路：考量目标区域大型运营商开店情况，即，选择获得大型运营商集中进入的城市。

1.进驻西安的部分大型运营商

备注：未列示传统百货店

只列示进入的大型商家情况，本表不对经营业绩进行评价

大型商业运营机构进驻西安的时间主要在2017年下半年，在这之前在西安的运营商以传统百货业和万达模式的Shopping Mall为主（餐街+部分娱乐+百货，交互，娱乐和主题活动较少）。2018年，西安商业开业体量为183万平方米，仅次于上海的195万平方米，位列全国第二。

2.2018年西安销量突破10亿的商业体

从上表我们看到：

1)新开商业体体量普遍较大，最小的为9万，如大融城，最大的为37万平米，如砂之船奥特拉斯。西安之前的商业体普遍规模较小，比如高新金花面积为3万平米。

2)大型运营商新开商业体普遍定位较高，西安潮中心或西北中心。以80后新生家庭和城市潮人为主要客群(即，本文开篇表格中的年轻人和成家立业两个粗分群体）。

3)大的运营商开设的商业体将大量外地潮品牌带入西安，包含网红品牌，轻奢品牌，随着大的运营商的进驻，一些一线城市才有的品牌陆续首次进入西安市场。

4)老的商业体销售额增速下滑，部分商业体出现负增长，比如高新金花2018年增长率为-9%。

5)新进入商业体普遍开业时间较为（2017年下半年-2018年）缺少完整的数据比较增长率，但从当年销售数字看销售规模整体高于本土原有商业体销售规模，预计2019年销售额和销售增速都将大幅超过本地商业体（除赛格国际）。

6)大型运营商投资的新的商业体带来了大量新的品牌和产品，并提供了更大的交互空间，对原有商业体产生较强的压力。

7)2018年，全国商业体销售前70强的排名门槛为10亿元销售额，西安新开的商业体开业时间较晚，预计2019年西安将有多家商业体出现在销售排行榜上。赛格国际以70亿的年销售额位列全国商业体销售排行榜第五名（第一名为北京SKP，销售额为135亿元）。

8)全国商业体前70强所在区域主要为，北京，上海，深圳，成都，杭州，广州等一线和1.5线城市，西安周边的省会城市未上榜（郑州除外，5个商业体上榜，其中销售规模最大的郑州丹尼斯大卫城以53亿销售额排列第10名）。

大型运营商陆续进驻西安市场反映出对西安市场潜力的看好。大型运营商为西安带来的先进运营理念，极大的增强了西安在娱乐，休闲交互等方面的功能，最终增强了西安相对周边的城市在娱乐，休闲及交互方面的比较优势。

三、医疗康养

医疗康养资源由大型综合性医院（一级，二级，三级）（每一级又区分了甲等和乙等），专科医院，中医院，社区医院，急救站，养老康养类医院等共同构成一个城市的医疗康养保障体系，考虑到篇幅等原因，我们不对整个体系进行评级，只遵循大多数人的认识逻辑考量平面上的凸起点—即，大型综合性医院数量及著名医院数量（实际上，通过前期的观察发现，除小病之外，大多数人一般会倾向于选择该城市或该区域最好的综合性医院或专科医院，这一现象是支持在医疗康养问题上依旧采用平面凸起逻辑的关键。足够的大医院和知名医院将对人流流入决策时产生影响）。

1.西安医疗资源全国排名

我国医疗资源的整体上看东强西弱，无论是东部还是西部医疗资源主要分布在省会城市。

根据复旦大学发布的2017年度全国医院排行榜显示，陕西上榜医院一共5家，分别是，空军军医大学西京医院（5名），西安交通大学医学院第一附属医院（51名），空军军医大学唐都医院（73名），西安交通大学医学院第二附属医院（74名），空军军医大学口腔医院（94名）。西安医疗综合实力全国排名为第九名，位于郑州之后：

西安三甲医院绝对数量全国排名第五，排名情况见下表：

西安综合医疗实力排名和三甲医院数量在全国前列，但西安执业医生数量和医疗机构病床数量全国排名均为15名，体现出西安的医院资源主要体现为大型医院，医院梯队建设不足，考虑到西安市目前一千万的人口，西安人均床位数和人均医生数相对较弱。

2.陕西省医疗资源分布

西安市在医疗资源上是陕西的中心也是西北的中心。西北30强医院中有13席位于西安。西北30强名单如下：

数据来源：社科院医院资源蓝皮书

3.医疗资源建设规划

根据西安市2015-2020年医疗机构设施规划，至2020年新增三级综合医院21所（目前为41所），新增二级综合医院27所。每个街道设立一所社区卫生服务中心，对于人口超过10万的街道办事处可设2所卫生服务中心。

从建设规划上看西安市近期医院建设的主要方向是大型三甲医院数量，从西安市医院类招商引资的相关新闻上看也有这个趋势。

从目前可获得资料上显示，西安的医疗资源在西北五省中处于优势地位，并且随着西安三级综合医院数量的进一步提升，将扩大在群众认知中西安医疗资源优势的地位（人均医生数和人均床位数较紧张，后期会面临压力）。

四、总结

西安在商业体市场相较于西北五省具有明显的比较优势，医疗康养方面在西北五省也具备明显的比较优势。

西安在这两方面的优势在持续扩大，尤其在商业体市场，大型运营商的不断进驻使得西安在商业体市场逐渐成为西北省份的中心，而相较于商业，医疗康养方面西安仍需不断加强其多方位的医疗体系建设，否则人均医生数和人均床位数将逐渐成为突出的问题，成为人口流入的负面因素。

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原标题：西安住宅市场投资札记-4

运营商商业住宅西安建设