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不过有意思的是，新力地产、D和E房企发的是2年期的中长债，而不少在778号文之后上市的中小房企多数发的是1年期以内美元债。
作者：很勤奋的路数
来源：路数（ID：ilushu）
故事的开始得切换回2019年7月8日。
在这一年夏天，发改委778号文对房企境外发债进行约束，进一步明确了期限、备案要求等。
当中有一点被业内认为影响较大，即：
这意味着，房企新发外债只能用于借新还旧，且仅能偿还中长期外债。
换个直白的说法，如果之前没有中长期境外债，那么以后也不会有。因为只能存量滚续。当然，房企境外短期外债和短期借款并不受到限制。
那一年的新力集团控股（02103.HK，下称新力地产），刚好迎来自身发展史上的转折点——登陆香港资本市场。
上市发债融资总归是连着的动作，这本来也没什么。
不过有意思的是，新力地产、D和E房企发的是2年期的中长债，而不少在778号文之后上市的中小房企多数发的是1年期以内美元债。▼
新力地产的这笔中长期债发行于2020年6月18日，距离发改委778号文正式下发，间隔近一年。
这也是新力地产存量美元债中唯一的一笔中长期美元债。发行规模2.1亿美元，票息10.5%，每半年付息，2022年6月到期。
发的出来，合理情况下的原因有两种：
1、778号文之前，拿到中长期外债额度。
2、存在一年内到期的中长期外债。
经初步核对，这两种情况适用于D、E公司，但放在新力地产身上，则比较“蹊跷”。
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如果第一种情况成立（即778号文之前，拿到额度），那么就会和一众机构对新力地产的分析报告相冲突。
房企发外债，需要在登记备案的时限和额度内进行。如果没有额度（又叫“路条”），必不可少的一环是向发改委申请登记备案。
至少有3家机构在2020年4月发布的研究报告中明确表明：当时新力地产正处于申请发行外债额度中。注意，是进行时，而非完成时。▼
甚至一份报告直接写到：“新力地产申请了5亿美金的境外债额度，在等批复。”
新力地产官方网站的通讯简报也肯定了这三份报告的存在。▼
按照官方的通报简讯，新力地产在2020年4月和机构投资者们密集开了会。关于申请发外债额度的信息，估计是在那时对外释放的。
当然新力地产有可能是在778号文之前拿到发外债额度。只不过可能没在有效期使用以至于被作废。而新的额度要根据更新后的中长期债务情况再申请。所以2020年4月，它可以对机构称，正在申请。
但不管怎么样，如果当时释放的信息无误，第一种假设基本被推翻。所以新力地产发外债额度的获取在778号文发布之后。
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既然发外债额度的获取在778号文发布之后，那就是第二种情况，即存在中长期外债，才能借新还旧。
反正跟路数在《新力地产财报疑云待解》里指出的一样，新力地产在信息披露上需要进一步改进。所以，找寻它家的中长期外债并不容易。
首先排除美元债。因为在那笔2年期债发行之前，新力地产并没有一年内到期的中长期境外美元债。▼
再排除招股书中列出的外债——发行于2019年9月和10月，本金总额达到1.699亿美元，年化利率12.5%的私人贷款及私人票据。因为显示的期限上限是12个月，不应该为中长期债务。▼
那剩下的可能就是私募债、银团贷款等。路数翻遍新力地产的招股书，在会计师报告部分里的一行字里，找到了“可能的中长期外债”。▼
贵集团的银行及其他借款主要以人民币计值，惟来自LUSO International Banking Limited（澳门国际银行）金额为 1,697,050,000港元的一笔银行贷款除外。
结合当时汇率推算，16.976亿港币≈2.1亿美元，刚好是新力地产在2020年6月18日发行的那笔美元债金额。
基于常识推演，澳门国际银行这笔贷款大概率是内存外贷业务：
体外公司新力科技在澳门国际银行存钱做存单，新力地产在该银行以澳门国际银行的存单质押取得境外贷款，形成上市公司的外债。
内存外贷业务本身，基本没有问题。但在信息披露不详实的前提下，澳门国际银行的内存外贷业务的利息、期限情况属于未知。
按照常规，澳门国际银行的内存外贷业务一般时间期限上是一年期，一年一年续。这就出现了争议点：
争议点一：如果是一年一年续，这笔外债能不能算是中长期？有没有打擦边球之嫌？
争议点二：若不是一年期，新力地产靠什么资质拿到更长期限的内存外贷？有没有可能因为上市过程中在境外的资金铺排，间接性拿到额度？
争议点三：如果澳门国际银行的这笔贷款不属于中长期外债，那又是哪笔？这恐怕是个无解之问，除非拿到的批文里有标明。
这笔债过往和近期的价格走势不算特别乐观。▼
好在惠誉近期还是维持了对它的B+评级。尽管惠誉自己也称，新力地产的评级仍受到较高杠杆率的制约。
新力地产也做了努力来稳定投资者。6月7日，它花了200万美元“慷慨”地对这笔债进行了部分赎回，占到总额的0.95%。
照常规，新力地产接下来要为这笔债券到期时的偿付，做申请额度的准备。
但跟之前不同的是，融资大环境在方方面面已经更加规范和严谨了。
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