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1万亿和8万亿,看房企的机会

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作者:投拓江湖团队

来源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

  最近,房地产税试点的消息,在地产人的微信朋友圈刷屏了,更引发了自媒体圈的集体高潮。各类版本的解读层出不穷,甚至坊间传出了十余个即将试点城市的名单,不知道是哪里传出来的,都没得到充分的验证。

  不过,市场上对房地产税出台对房地产的影响,是极为关注的,特别是第一波试点的城市,会对其购房情绪产生重大的影响。我们比较倾向于的观点是,房地产税的出台,影响是会呈分化的局面的。对于城市能级,人口流入,产业支撑等基本面比较好的城市,影响是极为有限的,房子该买还得买,房价该涨还得涨。这是由供需关系的基本面决定的,即由大城市的土地和房产稀缺性决定的。即使有房地产税,每年要付出至少几千块钱的成本,但是持有这些房产升值的空间更大,还有人均收入水平相比,这点钱算下来也并不算高。

  对于基本面比较弱的城市,本来就呈现人口外流,以及高库存风险的,影响是很大的,具体就是那些较弱的三四线城市,还有乡镇县城了。这些城市的楼市供需平衡本来就很微妙,在艰难维持,再遇到利空的政策,会形成情绪踩踏。不过,这些城市执行房地产税的时间,还很长,不必那么焦虑。所以,坊间流传的第一波试点的十余个城市,都选择在一二线热点城市,还是有一定的道理的,因为这些城市的房地产基本面经得起试点。

  不过,这些都不是今天本文的重点,本文的重点是想讨论下房产税,对未来房企的生存机会,有何影响的问题。我们认为,房地产税的出台,对房企未来的发展影响是极为有限的,或者说甚至是利好的。

  大家都知道,我们国家的存量房住宅市场是很庞大的,根据泽平宏观预估的数据,截止2020年年底我国的存量住宅有约313亿平米左右,总套数约3.6亿套。但是这个总量里面,是包含了自建房和保障房的,真正的可纳入房地产税应税对象的,只有约4成左右,也就125亿平米出头。

  有机构对我国存量的商品住房进行了价值的大致评估,说是总市值在200-300万亿之间。就按最大的值计算,房产税的缴纳是要按评估价打折的,房屋的折旧这些都要算进去,整体能有个七折就算不错了。除此之外,还有一个人均住房免征的面积,把这个算进去了后,很多房源都是刚需的,会有小一半的房源是不需要缴纳房地产税的。满打满算下来,房地产税全部铺开以后,能够收上来的税收也就不到1万亿。考虑到未来很多年房地产税才全面铺开执行,这中间的还有新增的住宅竣工交付,把这部分算上,其实也多不了太多税源。

  对比一下另外一组数据,2020年我国的土地出让金收入,大致是在8.5万亿左右,这些土地出让收入大部分是进了地方政府的口袋的。现在中央分成几乎很少了,剩下的是省市三七分,市一级财政拿了大头,与此同时,房地产税最终的收入,大部分也是留给地方财政的。土地出让收入和房地产税征缴收入的差异还是挺大的,光金额来看就是8:1,房地产税要替代土地出让收入,还任重而道远。

  另外,房地产税的征收,也是一个高成本的征税行为,中间涉及到房产价值的评估,纳税人的催缴,还有相关税务人员的培养,这些都是需要有成本的。相比之下,简单直接大块地收土地出让金,还是一个轻松来钱快的活计。

  所以,为了保证地方财政收支平衡,在很长一段时间内土地出让收入的秩序是不能坏的。而作为土地出让金缴纳的来源,作为二级开发主体的房企的生存状况,是会得到基本的保证的。但是房地产税的出台,短期内肯定是利空房地产销售的,购房者会持币观望,存量二手房会抛售,引发降价潮,这会从结果导向反馈到房企的销售回款压力上。

  但是,土地财政的压力位是不能破的,这关系到地方政府的基本生存问题。所以,在房地产税只能缓图之,不能操之过急,要把利空慢慢释放出来,让大家用时间去适应这个过程。而且,在这个税收政策执行落地的中途,土地市场的供应秩序还不能乱,会有相应的稳定地产开发秩序的政策出台,房企的生存情况不会太差。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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