以VC促运营：国泰奥北科技园的“非典型”园区开发案例丨睿和案例研究

地产资管网

2021-09-24 11:33
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日前，睿和智库一行人专程来到GT-Park运营的北京国泰奥北科技园项目一探究竟。国泰奥北科技园总用地面积3.5万平方米，总建筑面积10.4万平方米。

作者：产业园区

来源：地产资管网(ID:thefutureX)

产业园区如何破局？在土地红利、金融红利逐渐消失，房地产调控政策频发的今天，产业园区的发展路径似乎尚未明朗化，各家都在寻找思路，摸索打法。

在9月2日结束的睿和沙龙（第21期）·产办专场上，讨论到产业园区租金水平低、招商难、产业集群效应不明显等痛点时，“不愁招商，平均10元/㎡的日租金，100%的满租率，入园企业几乎都是高新科技产业类的独角兽企业……”北京国泰帕克科技服务有限公司（以下简称GT-Park）的合伙人陈勇先生对其所在企业一段“凡尔赛”的介绍，引发了在场嘉宾的热烈讨论，也让睿和智库对这家以科创园区运营服务为主的企业充满了好奇。

日前，睿和智库一行人专程来到GT-Park运营的北京国泰奥北科技园项目一探究竟。

项目概况

北京国泰奥北科技园是GT-Park运营管理的标杆产业园区项目。园区位于北京市海淀区，毗邻奥林匹克森林公园，是城市相对罕有的生态商务园区。

国泰奥北科技园总用地面积3.5万平方米，总建筑面积10.4万平方米。2014年园区初期建设完工后，入驻第一批企业，2017年正式开园。项目整体分为东、西两个区域，东区为2栋甲级写字楼，西区为24栋小型花园式商务独栋办公楼。

国泰·奥北科技园区基本情况表

项目定位

国泰奥北科技园定位为服务于人工智能、大数据、TMT行业为主导的产业园区，现已入驻100多家高新科技企业。入驻企业可享受中关村国家自主创新示范区政策和海淀区加快核心区“1+4”优惠政策及服务。已入驻企业包括比特大陆、索为系统、山石网科、集创北方、中钢设备、航天长屏等独角兽企业，16家上市及准上市公司。2018年园区内企业总市值就已超过2000亿元，企业总产值超过300亿元，纳税额超过30亿元。

国泰·奥北科技园区企业情况表

根据好租网的数据，国泰·奥北科技园区西区独栋租赁价格在10元/㎡/日，东区写字楼办公区租赁价格8.5元/㎡/日，从定价上来看，项目的租赁价格在其所在的海淀清河区域处于高位。另外，经睿和智库简单测算，在当前满租的情况下，奥北科技园的年租金可以达到2.7亿元左右，收益水平较高。

数据来源：好租网

项目亮点

奥北科技园高出周边写字楼租赁价格30%~50%的水平可谓不易。通过与GT-Park负责人的沟通，睿和智库认为奥北科技园项目之所以有如此亮眼的表现，主要因为以下几点：

1）突破产业内容之困：长年投资布局高新科技赛道，“科技投资+科创园区”双轮驱动

奥北科技园的运营公司GT-Park，其背后的“大树”是北京国泰创业投资集团（简称“国泰创投”）。根据IT桔子上披露的数据，截至目前国泰创投管理了18支基金，投资了60+家企业，投资领域集中在TMT、医疗健康、金融、硬件、大数据等高新科技类企业，投资金额超10亿元。

国泰创投投资数量&投资金额情况

来源：IT桔子

国泰创投分行业投资情况

来源：IT桔子

前期，国泰创投在投资板块的积累为其在产业园区的发力提供了十足的底气，奥北科技园开园初期就有10个被投高新科技类企业导入园区，园区的核心属性——产业聚集效应自然生成。在园区引入了部分企业之后，企业吸引企业的法则开始发挥效应，GT-Park的园区招商进程大大加快。

同时，科创园区的发展又在反哺着投资条线。GT-Park运营团队在长期与入驻企业的互动中，可以直观感受到入驻企业的业务内容、人员属性，这不仅加深了其对被投赛道的理解，还能将合适的入驻企业推介给投资团队。据GT-Park负责人透露，目前奥北科技园区内被国泰创投投资的企业中将近一半的企业是入驻之后被投资的。

2）突破园区服务之困：以服务为抓手，为入驻企业提供专业化资源对接

在产业园区运营的过往大多数案例中，产业园运营商提供增值服务基本就是个伪命题。入驻企业对运营商提供的“流水线”式的基础服务、配套服务并不感冒；而企业所亟需的资源对接、技术服务、成果转化这些专业化服务，一般的运营商又做不到。

园区企业对专业化资源的需求恰恰是GT-Park的优势所在。

在产业资源方面，GT-Park积累的20+行业协会资源，20000+高新科技产业上下游企业资源、200+投资机构资源，能够为入驻企业提供专属资源的导入；同时GT-Park还联合其产业资源，每年主办如中国机器人产业论坛、集成电路产业峰会等行业会议，每月组织走进园区企业活动，还设立了方便园区内企业间沟通的高管餐厅……不仅使相关入驻企业在行业上提高了声量、挖掘了资源，也进一步扩大了自身的资源池。

在人才资源方面，GT-Park与清华、北大、北航、中科院等高校院所互动密切，能够为入驻企业招引更多高科技人才。

3）突破人才缺乏之困：以扩大资源池为目的，培养自有团队人员

复合型专业人才缺乏，是在睿和智库产办沙龙上频繁被产业园高管提及的痛点。“不能深入理解业态”、“不懂如何对接平台”、“没有行业资源”……都是产业园运营中常出现的人才问题。

GT-Park针对这个问题，没有借助外部团队，而是在已有团队中成立了资源中心，在其绩效中着重加入了对“有效资源对接”的考核。“每月对接了多少有效资源？”、“与多少平台、企业、协会达成了合作关系？”、“为投资团队输送了多少项目？”等这些问题都包含在考核中。

GT-Park认为，产业园区的运营不是单单服务入驻企业，而是要能够拥有对接政府、行业组织、企业等各方资源的能力。只有“池子”不断注入活水，鱼儿才能活起来。

结语

国泰奥北科技园的运营模式之所以成功，或许存在了些许偶然因素，但仍为我们提供了产业园的模式新“解法”。科技创投、独栋建筑、资源链接、人才培养都是奥北科技园的关键词。只有在这些特征并存、相互存在的前提下，才能实现其可持续发展。

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原标题：以VC促运营：国泰奥北科技园的“非典型”园区开发案例丨睿和案例研究

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