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抵押房产变现的影响因素,你知道几个?

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抵押房产的变现能力即变现力,指的是房产转换现金或负债偿还所需之时间。长期及短期债权人,以此评估实现债权之能力,投资者则利用抵押房产的变现能力来判断项目的投资价值。

影响抵押房产变现的法律因素

1.权属的完整性和清晰性

在抵押房产的实际执行中,经常会遇到以下问题:债权人在主张权利时,发现房产早已被第三人占有:借款人将房产卖给第三人(第三人可能善意获得),仅仅没有办理过户手续,造成执行过程中的诸多矛盾。债权人因为是抵押权人,需要维护自身合法权益,于是起诉、胜诉、申请执行。执行过程中,遭遇第三人提出异议,阻止执行。房产权属不清晰,导致债权人不能顺利实现对房产的拍卖变现,而第三人作为买房方,无法取得房产所有权,同样是受害者。法院既不能将第三人从房产中直接驱逐,又很难宣布抵押权不成立,左右为难,导致案件难以推动,房产变现困难。

案件执行过程中,抵押房产的价值是物权价值与债权价值的统一。物权产权的转移是以管理部门登记作为依据,买家关注的是物权产权的完整性和清晰性。

2.转让制约

(1)存在其他顺序抵押,权益分割

实现抵押权时,登记时间在先的抵押权优于在后的抵押权。

如果债权人是房产第一顺位抵押权人或者唯一抵押权人,享有优先受偿权拥有绝对优势,那么实现抵押房产变现的问题不大。

如果债权人是房产的第二顺位抵押权人或者第三顺位抵押权人,房产的变现会涉及涉及到权利分割的问题。在房产拍卖后,抵押房产的剩余价值可能不足以实现债权人的权利。

(2)唯一住房

尽管最高院在2015年5月5日发布的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中明确规定唯一住房可以执行,但就实际情况来看,唯一住房的问题始终是抵押房产变现过程中的头等难题。

(3)租赁制约

抵押权与租赁权的关系分为两种情况:

①抵押合同在前,租赁合同在后

此种状况下,债权人可以在拍卖房屋前,请求解除租赁合同。这种情况对房产变现的影响并不大。

②租赁合同在前,抵押合同在后

《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十九条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与、或者继承发生房屋转移的,原租赁合同继续有效。”由此可见,租赁先于抵押的情况下,抵押房产的执行变现会因为买卖不破租赁原则受到阻碍。

此外,受租赁制约的抵押房产还有可能出现租金低、期限长、阴阳合同、账外支付,二级房东屏蔽等致命伤。这些问题一旦成为抵押房产执行的障碍,会对房产变现产生严重干扰,致使其价值大打折扣。

(4)拆迁制约

《城市房地产抵押管理办法》第三十八条规定:“因国家建设需要,将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的,抵押人应当及时书面通知抵押权人;抵押双方可以重新设定抵押房地产,也可以依法清理债权债务,解除抵押合同。”第五十一条规定:“因国家建设需要,将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时,抵押人违反前述第三十八条的规定,不依法清理债务,也不重新设定抵押房地产的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”

通过上述法条可知,一旦抵押房产遇到拆迁问题,抵押权人实现权利的方式有三种:①依法清理债权债务,解除抵押合同;②重新设定抵押房产;③提起诉讼。这三种方式产生的结果有两种:①延迟房产变现;②无法推动执行程序,房产变现久久不能实现。可见,无论哪种方式,都会对房产变现产生非常不利的影响。

3.拍卖的透明程度

拍卖是实现抵押房产变现的最常见的方式,是理论上最公允的实现抵押房产变现的交易行为。但实际操作过程中或多或少存在人为干预的因素。如在拍卖过程中,为了内定的购买者可以低价买入,采取外部信息屏蔽、不告知、缩短公示时间、在报纸隐藏部位发公告等方式,悄悄进行定价和交易,隔离潜在的竞买者,致使拍卖结果和市场价值存在较大差异。

4.税费转移

在房产转移过程中,产生大量税费问题,包括土地增值税、营业税、个人所得税、契税、手续费,甚至扎无人欠交的房产税、补交土地出纳金等等。这些税费,除契税外,其余均应有债务人承担。但是在实际操作中,债务人的配合程度通常很低,税费往往会从拍卖款或变现款中代为清偿,这是债权人既得利益的损失。

5.时间周期

抵押房产的变现通常具有周期不确定性,这种周期的不确定性给抵押房产的变现也带来不确定因素。所以,如何缩短周期是实现抵押房产迅速变现的一大重要问题。

影响抵押房产变现的自身因素

1.房产通用性

房产的通用性是指房产是否常见、是否被普遍认可和使用,需求量有多少,普遍程度是否高。一般来说,有针对性专业用途的的房产,面对的是少部分定向群体,所以受众面较窄,比较难找到买家,变现能力就会弱一些。例如:住宅的变现能力大于商铺,商铺的变现能力大于办公楼,办公楼的变现能力大于厂房。但如果某房产可以商住两用,其性能有利于提高变现能力。

2.房产自身价值

房产价值越大,所需的资金流越多,变现能力越弱。 例如:别墅、花园住宅比普通住宅变现能力弱。 

3.开发程度 
开发程度较低的房产,因其不确定因素多,变现能力相对较弱。 例如:在建工程比现房变现能力弱。

4.环境因素
房产所处地理位置及周边环境对房产变现能力的影响众所周知。地理区位较好、环境优越 、依山傍水、小区成熟、设施完善,都能提高抵押房产的变现能力。除此之外,房产所处区域的未来规划和发展潜力也对抵押房产变现影响较大。例如:北京五环内的房子比五环外抢手,新建开发区房产比老城区房产抢手。

5.独立使用性 

独立使用性越强的房产,变现能力越强;独立性较差的房产,其用途的使用会受到限制,变现能力相应较弱。例如:工厂里的住宅受工厂本身性质的影响,其本身住宅的变现能力受到限制。   

6.不可分割转让性 
不可分割转让性指的是房产有独立产权,不宜分割使用,一旦分割开来,分割使用的效能会比整体使用的效能低。例如:住宅通常会附带阁楼,若阁楼分割出售,变现能力会大大降低。

影响抵押房产变现的市场因素

市场的购买需求对房产的变现能力影响,取决于购买需求和购买能力的对接口径。价值较小的房产,市场需求较大,买家的购买能力相对较强,房产的变现能力就越强;相反,价值较大的房产需求较小,买家的购买能力也会减弱,房产的变现能力也会相对困难。

总的来说,影响抵押房变现的因素较多,债权人和投资者在处置或投资抵押房时一定要谨慎,最好能借助专业团队的力量,最大限度规避风险,实现抵押房产的退出变现。

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