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2023不良资产大会昆明站
正常情况下，每月至少成交两套二手房，才能养活深圳一个中介店。
作者：内幕君
来源：地产风声（ID：fangshi488）
01
“4成地产中介倒闭。”
这是2008年楼市最冷那几个月的深圳。
从那之后的十几年里，深圳的地产经纪人，就没再感受过真正的寒冬。
直到今年，他们又看到了冬天的样子。
二手房成交低迷，大量房产中介关门歇业。
有中介门店负责人告诉央视记者，他们店4月、5月、6月的买卖单是0。正常情况下，每月至少成交两套二手房，才能养活深圳一个中介店。
反应到从业人员身上，今年上半年，全深圳地产经纪人月均网签0.1套，比2020年人月均值下降了46%。
如果下半年还是这个趋势，那就相当于，深圳中介今年人均只能卖出1.2套二手房。
面对外界盛传“中介关店潮”，7月份时，深圳房地产中介协会做了次摸底，调研全市6成中介门店，不过他们得出的结论是：
没有很多店关门，没有很多人离职。
有深圳中介就质疑了，“福田CBD中介门店少了20%不止，宝安、龙华、光明片区更惨淡”。
深房协数据和大家的观感出现偏差，狗蛋说，差可能就差在：
没有摸底的那4成门店里。
02
所在片区有该品牌直营门店10几家，最近三个月里，只有3家实现盈利。狗蛋朋友的店去年业绩月均七八十万，有20几个人，现在剩一半不到。一半里头又有一半根本不来打卡了：
上个月，他们店只完成一单二手房交易，而且是代办的，收几千块手续费那种。
“以前也有过调整，但政策再怎么压，需求还是在，能开单。今年是几乎开不出单了。”
他说，接连的调控把大家的观望情绪完全提起来了，这是市场冰封的主要原因。
“房价有下调，幅度没外界说的那么大，横盘了主要是。”
“二手房指导价”出来，明面上价格下行。但就像去年底飞天茅台搭售娃哈哈那样，办法总是有的，价格有两套。
这种冷有点08年那味道了：需求真空了。
区别是，当时是经济不行导致市场下挫，大家不知道底在哪，不敢随便抄。现在是调控火力前所未有，大家不知道政策的底在哪，没人想站在高岗上。
首创“二手房指导价”；
严控离婚买房行为；
收紧落户政策；
严查经营贷违规流入楼市；
拟立法建立房屋租赁价格参考制度，合理调控租金；
这是最近半年深圳的主要调控动作，拳头都打进了肉里。
像最后一条，是前些天放出的大招，目前相关草案在征求意见阶段，一旦推行，学区房的光环就会消逝。有深圳业主直接提4个反对意见，其中有一条写到“真正的教育公平，是尊重市场”：
阻力大，火力猛。狠起来连自己也打。
去年4月深圳就开始查经营贷，到今年3月公布结果，他们发现1771.73亿元经营贷中，只有21笔违规流入楼市：
8月7日，他们又披露了经营贷违规情况，这回数据变成：
21.55亿元。
03
首先，狼真的来了。
今年1-7月，全国地产调控累计超过350次，其中，中央各部分发布的楼市调控政策多达47次，去年同期约30次。
深圳作为全国楼市风向标，是时代转向的缩影。
以前调控对象是地产的开发和交易环节，现在租赁也纳入，进一步巩固房子的居住属性。更关键的是，原来新房是调控主战场，现在二手房也被管起来了。
深圳、北京已经试着把二手房里头的“硬通货”学区房，也关到笼子里。
一二线城市的房地产，几乎都是存量市场，存量市场控不住，楼市大盘就控不住。过去给新房限价，然后一二手房“价格倒挂”，大家都去“打新”。好了，各种暗箱操作，限也白限，价格和预期还是下不来。
用狗蛋中介朋友的话说，深圳业主观望是因为卖“亏”了置换不起啊。
按住这个“七寸”，收效还是很明显的，已经从意志上摧垮“敌人”。深圳2月出台“二手房指导价”开始，半年时间政策连环上，大家“房子永远涨”的预期基本消解。
我觉得今年开始这个词过时了。未来只有一种政策，那就是谁火热谁冒头就整改谁。
深圳首提“二房指导价”至今，已经有宁波、成都、西安、上海、无锡等9个城市跟上，也出具类似政策。
三个月前，在重庆、杭州、无锡、北京等7个城市，完成“两集中”以来的首轮供地时，不少媒体觉得这种模式反而“催热”楼市，有人呼吁应该取消。当时狗蛋坚定认为，不可能取消，只会很快打补丁。
最近第二轮供地迫近，大家确实调整了玩法，不盲目竞自持或配建，而是竞品质。这是北京首轮土拍时的模式。离中心更近的，敏感度总会更高。
一手房事不决看北京，二手房事不决看深圳。
04
还有一点需要明白：这次决心空前大，定力也会更持久。
至少3年内基调不会变。
7月23日，住房和城乡建设部等8部门发出一份通知，里头提到“力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转”。
目前“五花八门”的密集调控，其实是重新洗牌，等洗到各方玩家都相对满意了，局面就会保持稳定。
中国房地产行业纵深长，牵连广，想根本上扭转然后脱虚向实，3年还只是热身。
不想让锅里的水继续沸腾，以前的做法是往里倒凉水，总让人感觉少点意思。现在釜底抽薪，但不至于全抽，总会留点火保温。
最近有很多行业都在整治，整治并不是要让这个行业凉凉、崩盘。
而是变得可控。
比如二手房市场，原本定价是混乱的，可“炒”空间大，现在定价权有了归口。
要让大部分的房子像盐巴，不能随意涨价。
壮士不一定要断腕，打骨折了重新接也是可以的。
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