作者：炸天团
日前，地产圈传疯了一条新闻：又一个省会城市开始松绑楼市。
而这次不同，力度非常猛，直接彻底取消限售！
“经报请市政府同意，鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。”“已完成其阶段性调控使命”这几个字异常醒目，表明了地方政府松绑的决心。一张废止令下来，长达4年多的“主城区商品房限售3年”的政策戛然而止。同时也开创了先例，让哈尔滨成为第一个全面取消限售的大城市！对比其他城市降利率、降首付等隔靴搔痒的动作，取消限售才是复苏楼市的大杀器。不少品质次新房会杀入市场，再加上利率的一再探底，市场需求的回升，买卖双方一拍即合，极大利于促进市场成交量回升。一旦二手房成交量回升，卖房者拿到钱再去购房，资金就在市场里流动起来，必然会带动新房市场回暖。终于有大城市敢出来捅破“限售、限购、限贷”这个口子了！
哈尔滨这一猛药，其实是今年各地密集政策蓄能已久的结果。2022年以来，全国超60个城市发布了各种稳楼市的政策超过70次，叠加部委发布的政策更是已经接近100次。仅3月以来的房地产调控政策就接近50次，主要政策内容以各种商业贷款、公积金、人才购房补贴为主。比如青岛，昨晚最新曝出的内幕，青岛城阳部分中介表示，白云山片区的楼盘可以全款买第三套，且没有社保或落户方面的约束。还有之前的郑州下狠手，一连发布18条松绑措施，先是取消认房又认贷，同时放开第三套限购，并重启货币化棚改。“棚改”这两个字熟悉吧，15年楼市起飞的助推器，它又回来了。长沙，一直被奉为“最良心房价”的省会城市，事实上新房房价已经连续15个月环比上涨，全国之最！在这个背景上，长沙政府还公开表示改善型住宅价格涨幅放宽到8%-10%。还有苏州，这个最强地级市直接把房贷利率干到了和LPR齐平——全国最低的4.6%。这也预示着银行开始下场，助力这场楼市的回暖，房贷的成本朝着最大限度放松的方向演变。包括南宁把首付降到20%、大湾区各大城市房贷利率回归“4字头”等等...这些领头救市的城市，基本都有一个特征，已经持续低迷很久了。比如郑州楼市长年冷淡、大量烂尾，楼市看不到后劲；哈尔滨人口流出严重，市场需求严重不足等；南宁去化周期已经长达两年，去库存迫在眉睫。无论是资金面、还是政策面，政策利好持续，刚需的群体会形成一定的积压，厚薄激发，到了一定的时候会集中释放。从中央到地方政府，从银行到金融机构，全方位刺激楼市的趋势，愈发强烈。
不仅上述提到的三四线城市，有些高能级的一二线城市也开始在铜墙铁壁里面凿出洞来。长三角楼市最热的城市之一——南京，马上引来今年第一波土拍。为了刺激房企拿地，不让去年流拍成群的现象再次发生，相关部门立马提出了四条救市措施：
取消租赁用房配建；保证金下调；保开发商利润；取消竞得地块数量限制。最后一条则专门针对那些资金雄厚的头部房企，鼓励他们：尽量拿！不限额！只要第一次效果不错，后面几次拍地，限制必然会越来越少。这次土拍诚意满满，一次性拿出了60宗地，共3849亩地之多！主城四区这次一共拿出了11宗宅地，不乏奥体等热门地块。值得一提的是，杭州很会玩，首创了“次高报价者得”新规。具体怎么玩？
本批次所有的地块都会设置一个中止价，也就是溢价10%时的价格。
当出价达到中止价以后，房企将进行一次性竞价，可以在0%-2%区间内（即最高溢价12%）选择加价一次。一次性报价当中，由出价第二高的开发商拿地。
这样拍地规则的改动，本质上还是为了抑制房企无序竞价，导致地价疯涨，尽可能给开发商留出利润空间。南京和杭州的这些松绑举动，虽然没有动“限售、限购、限价”的口子，但也在金融侧给房企足够的喘息空间，让很多中小房企有了入局的机会。再把“限售、限购、限价”的口子打开，让购房者大胆买。政府稳楼市的逻辑已经越发清晰。
最后，回到一个大家最关心的问题，利好消息如此频发，是否代表楼市新一轮上行真的要启动了？纵观这20多年来房地产的发展历程，有过高峰有过低谷，基本都是跟随政策松紧来走势。值得注意的是，政策不会一夜之间完全兑现，从政策出台到市场响应是有周期的，这个时间大约是半年左右。我们可以观察下，那些高能级的一二线城市，比如北上广深、成杭南苏等等，是否会续上，撕开“限购、限售、限价”的口子？到时候才是真正的大反扑。
