公募REITs指数基金申报，市场迈入指数化投资新阶段

公募REITs指数基金申报，市场迈入指数化投资新阶段 | 宏观与政策周报

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5月18日，华夏基金、中金基金、易方达基金、南方基金四家机构同时申报中证REITs全收益指数基金产品，此举既是行业发展大势所趋的必然选择，也是化解当前市场发展痛点的有效路径，标志着我国公募REITs市场迈进指数化投资新阶段。

作者：吴进辉赵云蛟陈佳烨

来源：中证鹏元评级

"主要内容

本周看点

此次申报的REITs指数基金为场外被动型公募产品，紧密跟踪中证REITs全收益指数并纳入市场主流上市公募REITs标的，覆盖面广且市场代表性强。该指数采用全收益统计口径，将所有成分REITs派发的现金分红全额纳入收益核算，能够较为完整真实地反映持有公募REITs过程中二级市场价格波动叠加稳定分红在内的全部实际投资回报，贴合投资者长期持有的实际收益情况。同时产品主要采取完全复制法紧密跟踪指数，严格对标指数成分标的与权重比例进行持仓配置，其中高速、产业园、保障房、能源、物流和消费类的权重分别为30%、20%、15%、15%、10%和10%，实现全赛道分散布局，有助于分散单一项目和业态带来的投资风险。

公募REITs指数基金的申报落地是当前市场供需失衡背景下的重要政策安排。短期来看，指数基金释放明确的市场稳定信号，同时也需关注配套发行节奏的协同优化，核心还是要控制供给节奏和资产的严格把关，无法单独依赖指数基金带动市场，预计今年市场整体难有大作为，审慎参与和严格控制风险为主；中长期而言，指数基金将补齐被动投资工具短板，推动投资者结构优化与市场生态完善，助力公募REITs市场实现平稳扩容与高质量发展。后续重点关注指数基金落地进度、配套政策节奏及市场流动性修复情况，供需格局变化。

宏观经济

5月EPMI为52.9%，较上月回落4.5个百分点；

重要资讯、政策监管回顾

国务院：关于印发《国务院2026年度立法工作计划》的通知；

国常会：听取贯彻落实中央城市工作会议部署和实施城市更新进展情况汇报；

证监会：发布《衍生品交易监督管理办法（试行）》；

证监会：召开资本市场支持现代服务业和新型消费企业发展座谈会；

招商蛇口宣布申报商业不动产REITs；

货币市场

上周流动性相对平稳，回购利率涨跌互现；

上周利率震荡分化；

一、本周看点

【公募REITs指数基金申报，市场迈入指数化投资新阶段】

2026年5月18日，华夏基金、中金基金、易方达基金、南方基金四家机构同时申报中证REITs全收益指数基金产品，此举既是行业发展大势所趋的必然选择，也是化解当前市场发展痛点的有效路径，标志着我国公募REITs市场迈进指数化投资新阶段。

此次申报的REITs指数基金为场外被动型公募产品，紧密跟踪中证REITs全收益指数（932047）并纳入市场主流上市公募REITs标的，覆盖面广且市场代表性强。与普通价格指数不同，该指数采用全收益统计口径，将所有成分REITs派发的现金分红全额纳入收益核算，能够较为完整真实地反映持有公募REITs过程中二级市场价格波动叠加稳定分红在内的全部实际投资回报，贴合投资者长期持有的实际收益情况。同时产品主要采取完全复制法紧密跟踪指数，严格对标指数成分标的与权重比例进行持仓配置，其中高速、产业园、保障房、能源、物流和消费类的权重分别为30%、20%、15%、15%、10%和10%，实现全赛道分散布局，有助于分散单一项目和业态带来的投资风险。

聚焦当下公募REITs市场来看，全市场已上市81只公募REITs，总市值约2,195亿元，业态覆盖仓储、高速、产业园、保障房等，市场规模稳步扩容的同时，也呈现出供给与流动性不均衡的矛盾。具体来看，一方面市场供给持续放量，当前已进入基础设施REITs和商业不动产REITs并行发展阶段，截至5月20日，今年以来已有3只REITs项目上市，在审项目中包含17单基础设施REITs和20单商业不动产REITs，供给数量较往年显著增加；另一方面，二级市场流动性不强。3月公募REITs市场日均成交额和日均换手率分别为4.15亿元、0.33%，4月市场流动性边际修复，日均成交额和日均换手率分别升至5.00亿元、0.4%，交易活跃度有所提升，但整体仍处于偏低区间，市场资金参与意愿整体偏谨慎。

在当前公募REITs市场供给集中放量、流动性不强的背景下，指数基金的申报落地将从短期市场运行与中长期生态建设两个维度产生多方面影响。短期来看：一是释放政策托底信号，修复市场悲观预期，有利于稳定市场股价。在商业不动产REITs集中发行但市场存量资金承接能力不足的环境下，市场对“破发”的担忧持续升温。指数基金的申报向市场释放引导增量资金入市的信号，短期内将对板块估值形成直接支撑，有效缓解投资者观望情绪，修复市场信心。参照2023年7月FOF 相关政策出台前后，公募 REITs 市场的流动性和指数涨跌幅出现了阶段性变化：成交额在政策出台后显著抬升至7月18日的5.68亿元并维持高位，换手率同步攀升至1.59%，指数涨幅在政策落地初期一度冲高至 2.43%，随后出现阶段性回调至 - 1.43%，换手率也在7月20日跌至1%以下，成交额在7月26日也跌至3亿元以下。整体反映出政策对市场情绪与交易活跃度的短期提振效应，以及后续市场回归理性过程中的波动释放。二是被动配置资金可能强化一二级打新套利行为。指数基金采取被动跟踪策略，将按指数权重买入新上市标的，客观上会强化一级打新、二级卖出的套利链条，一定程度上助推一二级市场价差扩大，放大短期投机行为，对长期价值投资导向形成一定扰动。

中长期来看：一是降低普通投资者投资REITs门槛。指数基金为普通投资者提供了一键布局一篮子REITs的低成本渠道，通过分散持有仓储物流、产业园、保障房等多元业态标的来降低单一项目与行业风险，为追求稳健收益、长期增值的普通投资者提供了兼具低波动、高分红、抗通胀特征的标准化产品。二是为市场引入长期配置资金，优化投资者结构。指数基金为社保、保险、理财资金等长线资金提供了标准化配置工具，推动市场从以短期交易型资金为主向长期配置型资金为主转变。三是倒逼监管配套完善，加强管理人的投资管理能力。指数基金推出后，监管层需同步控制发行节奏、完善打新定价机制、强化信息披露规范，通过制度设计引导市场回归基本面定价，推动投资者生态向指数配置和价值投资转型。进一步看，如若指数基金投资收益后续不理想，可能引发投资者赎回，进一步加剧市场波动和资金的出逃，需要管理人和政策做好进一步的配套制度完善和信息披露机制。

整体而言，公募REITs指数基金的申报落地是当前市场供需失衡背景下的重要政策安排。短期来看，它释放了明确的市场稳定信号，同时也需关注配套发行节奏的协同优化，核心还是要控制供给节奏和资产的严格把关；中长期而言，指数基金将补齐被动投资工具短板，推动投资者结构优化与市场生态完善，助力公募REITs市场实现平稳扩容与高质量发展。后续重点关注指数基金落地进度、配套政策节奏及市场流动性修复情况，供需格局变化。

二、宏观经济

【5月EPMI为52.9%，较上月回落4.5个百分点】

根据中采咨询数据，5月新兴产业EPMI为52.9%，较上月回落4.5个百分点，新兴产业增速放缓但依旧处在较高增速区间，高于近四年均值1.4个百分点，但从产、需、两种库存与两种价格看，未来扩张空间逐步收窄。具体来看，生产量、产品订货分别回落至56.0%和54.0%，产能放量情况下产需差扩大至2%，现有订货52.0%，高于近年均值4.9。

在全球原料价格高企的背景下，本月出口订单指数回落至50.3%，但仍处于近四年67%的分位水平，出口仍具韧性，也体现中国制造的核心竞争力与高性价比优势。本月出口在产业间明显分化，多个产业的内需出口比弱于近年均值，仅装备类产业（含高端装备、环保装备）该指标高于近年均值，反映该行业对内配套需求升温，可能预示国内实体产业投资和项目建设投资逐步回暖。进口指数微升0.1个百分点，整体表现疲软，但连续三个月的回升反映出国际贸易流通性逐步增强。从外贸收支来看，顺差指标本月从高位回落至5.9%，仍高于往年均值且近三个月均值为有数据以来最高水平；同时多个产业顺差指标保持正值，其中新信息产业、高端装备产业表现最为突出，外贸顺差延续较强态势。库存端来看，自有库存在生产端持续放量影响下从中高位回落至中低位区间，用户库存小幅回落但仍在近四年82%的高分位区间震荡，反映出终端销售不畅的问题尚未得到根本改善，这也将对未来生产扩张空间形成一定制约。

购进价格指数有所回落，一方面是由于地缘因素带来的涨价压力逐步缓解，另一方面是市场需求减少削弱了价格上行动能。配送指数由于物流运转效率提高回升至中枢区间，一定程度上对冲拉低整体综合景气水平。受企业用工规模持续收缩影响，就业指数回落0.3个百分点。由于生产活动放缓，从业人员占比有所下降，但该指标依旧高于近年均值，近三月均值为37个月新高。在就业偏弱的背景下，薪酬水平显著上行既体现价格环境推高企业用工成本，也侧面反映出行业内岗位薪酬分化格局进一步加大。

新产品投产与研发投入指标虽短期有所起伏，但三月均值分别创下近13、23个月新高，指标的领先性越发明显。信贷层面，企业贷款难度降至中低位，银行信贷支持力度有所加大。应收账款指标小幅下行，走势与产品订货趋势基本一致。

三、重要资讯、政策监管回顾

1.国务院：关于印发《国务院2026年度立法工作计划》的通知

5月11日，国务院办公厅发布关于印发《国务院2026年度立法工作计划》的通知，要点如下：

一是围绕构建高水平社会主义市场经济体制、加快构建新发展格局。提请全国人大常委会审议金融法草案、招标投标法修订草案、税收征收管理法修订草案、中国人民银行法修订草案、价格法修正草案。制定全国统一大市场建设条例，修订全国农业普查条例、审计法实施条例、证券公司监督管理条例。预备提请全国人大常委会审议电信法草案、计量法修订草案、消费税法草案、商业银行法修订草案、保险法修订草案、公路法修订草案、铁路法修订草案、电力法修订草案、行业协会商会法草案、国土空间规划法草案、交通运输法草案。预备制定上市公司监督管理条例、地方金融监督管理条例、预付式消费监督管理条例、网络交易平台监督管理条例、机动车生产准入管理条例，预备修订外汇管理条例、企业国有资产监督管理暂行条例、道路运输条例、收费公路管理条例、工业产品生产许可证管理条例和证券、期货投资咨询管理暂行办法。完善保障民营经济促进法全面实施的有关配套法规。

二是围绕加强法治政府建设、优化法治化营商环境。提请全国人大常委会审议律师法修订草案、机关事务管理法草案。制定司法所条例，修订行政复议法实施条例、工商行政管理所条例。预备提请全国人大常委会审议人民警察法修订草案、看守所法草案。预备制定仲裁机构登记管理条例、行政裁量权基准制定办法、社会服务机构登记管理条例，预备修订政府信息公开条例、行政法规制定程序条例、规章制定程序条例。

三是围绕加快高水平科技自立自强、激发全民族文化创新创造活力。提请全国人大常委会审议教师法修订草案。制定中医药传统知识保护条例，修订集成电路布图设计保护条例、互联网信息服务管理办法。预备提请全国人大常委会审议航天法草案、广播电视法草案、非物质文化遗产法修订草案。预备制定卫星导航条例、空域管理条例、教材管理条例，预备修订著作权法实施条例、中药品种保护条例、文物保护法实施条例。完善人工智能治理，加快推进人工智能健康发展综合性立法；加快完善保障数据、算力、算法、产权、网络安全、供应链安全等人工智能共性要素及规范重点应用场景方面的立法。

四是围绕加大保障和改善民生力度、加快经济社会发展全面绿色转型。提请全国人大常委会审议道路交通安全法修订草案、水法修订草案。制定供水条例、退役军人就业创业促进条例、矿产资源法实施条例，修订药品管理法实施条例、自然保护区条例、基金会管理条例、住房公积金管理条例。预备提请全国人大常委会审议食品安全法修订草案、产品质量法修订草案、养老服务法草案、献血法修订草案、药师法草案、不动产登记法草案。预备制定社会保险基金监督条例、长江三峡和葛洲坝枢纽通航管理条例、城镇房屋安全管理条例、肥料管理条例，预备修订全民健身条例、残疾人就业条例、中国公民收养子女登记办法、物业管理条例、森林法实施条例、饲料和饲料添加剂管理条例。

五是围绕推进国家安全体系和能力现代化、建设更高水平平安中国。提请全国人大常委会审议国防动员法修订草案、防震减灾法修订草案。制定生产安全事故隐患排查治理条例，修订电力安全事故应急处置和调查处理条例。预备提请全国人大常委会审议防洪法修订草案、矿山安全法修订草案、自然灾害防治法草案、国家储备安全法草案、网络犯罪防治法草案。预备制定网络安全等级保护条例、粮食储备安全管理条例、化学物质环境风险管理条例、终端设备直连卫星服务管理条例，预备修订企业事业单位内部治安保卫条例、特种设备安全监察条例、军用饮食供应站供水站管理办法、宗教事务条例、气象灾害防御条例、水库大坝安全管理条例、铁路安全管理条例。

六是围绕加强涉外法治体系和能力建设、服务扩大高水平对外开放。提请全国人大常委会审议海关法修订草案、出境入境管理法修订草案。制定中华人民共和国反外国不当域外管辖条例、国务院关于产业链供应链安全的规定、国务院关于对外投资的规定，修订对外劳务合作管理条例、进出口货物原产地条例。预备提请全国人大常委会审议国际民商事司法协助法草案。预备制定海底电缆管道铺设与保护管理规定，预备修订国境卫生检疫法实施细则、技术进出口管理条例、国际海运条例和关于不满300总吨船舶及沿海运输、沿海作业船舶海事赔偿限额的规定。为坚定维护以国际法为基础的国际秩序，积极参与引领全球治理体系改革和建设，推动构建人类命运共同体，开展有关国际条约审核工作。

2.国常会：听取贯彻落实中央城市工作会议部署和实施城市更新进展情况汇报

5月15日，李强主持召开国务院常务会议，听取贯彻落实中央城市工作会议部署和实施城市更新进展情况汇报，会议强调：

中央城市工作会议以来，各地区各部门深入贯彻党中央决策部署，采取一系列推进城市高质量发展的举措，城市工作取得新进展。当前我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。要把城市更新摆在突出位置，坚持远近结合、突出重点，有力有序推进各项工作，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。要落实好城市更新重点任务，培育壮大城市发展新动能，营造高品质城市生活空间，推动城市发展绿色低碳转型，增强城市安全韧性，促进城市文化繁荣发展，提升城市治理能力水平。要健全城市更新实施机制，完善政策支持体系，构建可持续的城市更新模式。

要适应人口发展面临的新形势，着力提高人口整体素质，努力保持适度生育水平和人口规模，持续积累和释放人力资源红利，推动人口高质量发展。要加快建设生育友好型社会，加强生育服务保障，完善婴幼儿照护服务，健全家庭综合支持政策体系。要积极应对人口老龄化，加强老年人社会保障，推动养老服务提质增效，大力发展银发经济。要围绕人口布局调整，完善土地供应、财政转移支付等与人口增减挂钩机制，实现公共服务资源利用最优化。

3. 证监会：发布《衍生品交易监督管理办法（试行）》

5月15日，中国证监会发布《衍生品交易监督管理办法（试行）》，要点如下：

一是明确调整范围。二是明确衍生品市场管理风险、配置资源、服务实体经济的功能定位。三是明确参与衍生品交易及相关活动的各方应当遵守的基本原则，禁止通过衍生品交易实施违法违规行为。四是规范衍生品交易及其结算。五是加强交易者保护，明确交易者适当性标准，对衍生品交易提出账户实名制要求。六是加强衍生品经营机构监管，明确内部控制和风险管理要求，规定证券公司、期货公司申请开展衍生品交易业务应当符合最近6个月净资本持续不低于人民币5亿元等行政许可条件，同时规定中国证监会根据审慎监管原则，可以调整净资本最低限额，为根据监管需要对相关机构提出更高要求预留空间。七是加强衍生品市场基础设施监管。八是明确监督管理和法律责任。

4. 证监会：召开资本市场支持现代服务业和新型消费企业发展座谈会

5月15日，中国证监会召开资本市场支持现代服务业和新型消费企业发展座谈会，会议强调：

随着新“国九条”及“1+N”政策体系持续落地见效，资本市场制度包容性和吸引力不断增强，特别是近期发布实施的深化创业板改革、优化再融资机制，为服务业和消费领域优质企业做优做强提供了政策机遇和发展支撑。同时，与会代表围绕持续深化资本市场投融资综合改革、增强制度包容性适应性，提出了具体建议，主要包括：改革完善发行上市制度规则，更好适配现代服务业和新型消费企业特点；持续优化再融资、并购重组、股权激励等制度，助力优质企业快速发展和提高国际竞争力；推出更多服务和消费领域相关指数和基金产品；持续引导中长期资金入市；加强境外上市与境内上市相关规则的协同；等等。

吴清指出，服务和消费是国民经济的重要组成部分，对支撑产业升级、满足民生需要、带动就业扩容等具有重要意义。支持相关企业优质高效发展，既是资本市场服务实体经济的应有之义，也有利于优化A股上市公司结构，增强市场内在稳定性和投资者回报。中国证监会将深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，牢固树立和践行正确政绩观，紧扣防风险、强监管、促高质量发展的工作主线，在“十五五”时期进一步科学谋划、研究推出更多深化包容性改革、推动资本市场高质量发展的具体举措，更好支持包括服务和消费领域在内的各类实体经济企业发展壮大。吴清强调，现代服务业和新型消费发展前景广阔、大有可为，希望相关领域企业用好资本市场、用足相关政策，在实现自身高质量发展的同时推动行业高质量发展，努力打造更多“中国服务”“中国消费”品牌，为中国式现代化建设积极贡献力量。

5. 招商蛇口宣布申报商业不动产REITs

5月19日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司正式启动招商资管招商蛇口商业不动产REIT的申报发行工作。本次申报的REITs项目原始权益人为招商蛇口全资子公司深圳招商理财服务有限公司、控股子公司招商局积余产业运营服务股份有限公司，并拟定由招商证券资产管理有限公司担任基金管理人及专项计划管理人。由于招商证券资产管理有限公司与招商蛇口同属招商局集团旗下，此次交易构成关联交易，目前该交易已履行董事会及独立董事专门会议审议程序，后续尚需提交股东大会审议并经深交所审核、证监会注册后方可实施。该项目的底层资产为深圳太子广场项目和昆山招商花园城项目，其中深圳太子广场项目于2020年开始营业, 业态以办公为主；昆山招商花园城项目于2015年正式营业, 业态为商业零售。本次商业不动产REIT申报是招商蛇口响应国家政策、优化自身资本结构的重要举措。项目落地后，将有助于盘活公司优质存量商业资产，拓宽资产市场化退出渠道，助力公司回笼资金用于资产升级与新项目开发。此外，该项目的申报也有助于完善公司资产证券化布局，补齐公司办公与商业零售业态REITs短板，推动构建覆盖产业园、租赁住房、商业等全品类的资产证券化体系，为同类企业存量资产盘活与资本运作提供可借鉴的实践样本。

四、货币市场

1.上周流动性相对平稳，回购利率涨跌互现

上周流动性相对平稳，回购利率涨跌互现。具体来看，隔夜利率较前一周上行6.52BP至1.29%，7天回购利率上行5.58BP至1.36%。中等期限方面，14天回购利率下行1.75BP至1.36%，21天回购利率上行3.91BP至1.38%，1个月回购利率上行137.58BP至1.38%。

2. 上周利率震荡分化

上周(2026/5/11-2026/5/18)央行7天逆回购投放25亿元，7天逆回购到期535亿元，合计实现净回笼510亿元。上周债市利率震荡分化，除1年期、30年期分别上行2.0BP、0.5BP外，3年期、5年期、10年期分别下行0.4BP、1.6BP、0.1BP。债市利好的最核心因素是资金环境宽松，再叠加信贷偏弱，驱动债市利率下行；利空因素主要是上周前期权益市场情绪较高以及通胀抬升趋势压制债市，加上当前点位偏低，债券自身下行空间不足，促使收益率窄幅震荡上行。整体来看，债市整体偏窄幅震荡，后续重点关注央行回收流动性力度、权益市场情绪以及通胀走势。