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越来越多开发商涉入产业地产，做产业地产不止需要传统住宅开发思维，更需要构建具有生态性的产业思维。
作者：龚伟
来源：地产资管网（ID：thefutureX）
越来越多开发商涉入产业地产，做产业地产不止需要传统住宅开发思维，更需要构建具有生态性的产业思维。本文作者基于自身房地产从业经历，谈谈对房地产＋产业的理解。
规模效应
目前，房地产行业年市场规模在15万亿元~20万亿元之间震荡。笔者认为，房地产行业仍有发展空间，由于其规模效应对经济的压舱石作用，短期来看，尚未有其他行业可以取代，行业仍有发展空间。但区别于过去，城市之间出现结构化机会，城市内各板块之间也会出现结构化机会。
产业支撑
在“房住不炒”的政策引导下，房子回归居住本质。有产业支撑的城市，才会创造更多就业机会，源源不断流入的产业人才会激发城市真实的居住消费及生活消费，一方面实现了房子是用来住的，另一方面也实现了以住房消费为主的国内大循环经济。
经济发展阶段
从经济发展阶段而言，国内经济已从要素驱动、投资驱动进入了科技创新驱动阶段，针对产业地产细分领域，无论从产业发展要素获取端（土地价格、定制化的产业政策、政府产业引导基金等），还是从产业产品用户端，拥有自主科技创新IP的产业地产企业在未来更具竞争优势。
资本市场
从资本市场来看，国内资本市场注册制改革前，企业上市时只关注是否盈利，而未关注是否真正与国际资本市场接轨。
改革后，则看重上市企业是否有持续性的经营能力。该项改革，直接促进了更多优秀的科技创新企业借助资本力量加速发展，间接促使产业地产领域（主导产业为科技创新产业或涉及科技创新产业投资业务范畴）的细分领域房企，在收入结构上进行优化，摆脱纯“地产思维”，同时也为这类细分领域产业地产商上市奠定了基础。
加强长板效应
基于以往的工作经历，笔者认为，在未来开展相关工作时，不仅要具有传统的住宅开发思维，更要有产业思维，才能让战略思维具有时代属性，确保其符合时代与行业的发展规律。
第一阶段：传统住宅开发思维
笔者最先接触传统住宅开发业务，工作内容涉及前端投拓、后端营销。
营销工作培养我建立了客户思维。运用到投拓工作中，预判地块时，我先对城市客户与产品进行研究，找到拟投地块目标客群及产品需求。
运营工作中，战略规划内容培养了我的城市思维。运用到投拓工作中，预判地块时，站在拟投地块城市角度，寻找与周边城市、所在都市圈或城市群的关系。站在拟投地块所在城市板块角度，寻找板块与所在城市的关系，以及板块与城市内其他板块之间的关系，尽自己所能，找到行业的周期及城市轮动的规律。
第二阶段：住宅思维下的产业集合商思维
在传统住宅领域工作，思考最多的是如何更多使用杠杆（金融杠杆+合作杠杆+经营杠杆），将更多工作实现前置与并行，达到快周转的目标。同时，还要思考如何提高自有资金投资回报率，如何将自有资金投资尽早回正，并投入到下一个项目中。
随着地方政府对产业需求及住宅土地获取竞争的加强，思考最多的不再是补给自身短板，而是加强长板效应。
如何加强长板效应？要发挥房企在投资和建设方面的优势，整合产业资源，了解地方政府真实产业需求，并结合地方产业基础及产业发展条件，锁定1个~2个主导产业，整合产业链条上各细分领域头部企业并发挥其龙头效应，同时整合中小企业，为政府提供产业生态打造方案的同时，将自身对住宅用地的需求一并提出。
产业地产是一个叠加了城市轮动规律、国家政策导向、资源要素的多维度变量的全新领域。要做产业地产，需要培养“产业原动力”，在顶层思维、产业定位、招商、运营各个环节都应该注重实际性和长期性，不能绝对化、刻板化。
顶层思维方面
要摆脱纯地产思维（完全依赖销售型物业反哺产业发展），在投拓选址端，要实际考虑产业发展环境是否适合自身发展，而非仅考虑配套住宅，利于销售。
主导产业定位方面
产业定位时不能“无中生有”，硬生生创造一个新产业。一定要挖掘地方已有的产业基础或发展产业优势的要素，并结合周边城市产业规划后，确立适宜该城市的主导产业，并能与周边形成差异化互补的产业定位，做好资源链接，打造城市鲜明产业IP。
产业招商方面
做好产业招商，需要时刻拥有创新思维，尤其在政策创新方面，好的产业政策对于产业龙头企业招商有积极促进作用；同时做好产业招商工作，还需要时刻拥抱政府，定位好自身角色，政策优势是企业无法具备的，往往对龙头企业的吸引起到关键性作用。
然而而一个成熟的园区，不能只有龙头企业，需要同时有中小型产业企业。其招商是产业地产企业发挥优势的地方，通过TO B端的产业服务+TO C端的配套服务吸引中小企业入驻，真正打造完善的产业生态环境。
产业运营方面
产业运营方面：产业思维与地产思维在产业运营方面存在很大不同，地产思维下运营服务更多体现在后端，产业思维下运营服务更多体现在前端。
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