作者：编辑部

来源：丁祖昱评楼市

01 住建部部长倪虹：高质量推进城市更新

02 财政部等三部门：延续实施支持居民换购住房有关个人所得税

03 央行：将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%

PART.01

政策

一、住建部部长倪虹：高质量推进城市更新

最新一期的《求是》杂志，发表住建部部长倪虹的署名文章《高质量推进城市更新》。全文共五千余字，重点分析了城市发展过程中城市更新的重要地位，提到“四个统筹”，即统筹投资于物和投资于人、统筹有效市场和有为政府、统筹做优增量和盘活存量、统筹文化遗产保护和传承发展。同时提到了“四个着力”：着力营造高品质生活空间、着力激发城市发展活力、着力提升城市安全韧性、着力提高城市治理水平。

文章指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城镇大的空间格局基本形成，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，从追求规模扩张、拉大城市框架转向存量提质增效和内涵式发展。

城市更新是实现人民群众对美好生活向往的迫切需要。城市的核心是人，城市是人民幸福生活的重要空间。目前，我国超过9.4亿人生活在城镇，人民群众对美好生活的需要从“有没有”转向“好不好”，对更加安全舒适的居住条件、更加优质均衡的公共服务、更加便捷高效的基础设施、更加优美宜人的城市环境充满期待。

“十五五”期间，实施城镇老旧小区改造、老旧街区改造、老旧厂房改造、城市基础设施更新改造等城市更新重点任务，涉及直接投资规模巨大，不仅可以重塑功能空间、再造产业生态、营造消费场景，提升存量资源价值，还将带动数十万亿元的投资和消费。

点评

城市更新将成为房地产市场重要抓手。去年730政治局会议曾强调“高质量开展城市更新”，随后国务院第九次全体会议上明确结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。

未来城市更新的潜在需求主要来自于老旧小区改造、城中村改造和城市基础设建设改造。核心在于“以存量撬动增量”。住建部部长此前表示“从我国城镇化的发展进程看，从我国城镇300多亿平方米存量住房需要更新改造来看，房地产还是有很大的潜力和空间的”。

当前市场调整期，城市更新不仅成为挖掘住房潜在需求、化解存量风险的关键抓手，更通过与稳楼市目标协同发力，为行业建立发展新模式、实现高质量转型提供了明确的支撑，未来城市更新将进入常态化落实阶段，政策细则与落地项目有望加速推进，为房地产市场注入持续稳定的发展动力。

二、财政部等三部门：延续实施支持居民换购住房有关个人所得税

近日,财政部、税务总局、住房城乡建设部等联合发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

点评

该政策自2022年10月1日开始实施之后的第二次延期，政策时限依然保持2年不变，政策措施统一不变。

该政策的核心在于通过财税调节降低居民“以旧换新”、“以小换大”的置换改善居住交易成本，政策预期将逐步激活改善需求释放、提高二手交易活跃度、优化需求结构和稳定市场预期。 

短期内将有效‌激发改善性住房需求的集中释放‌，‌促进二手房市场流动性提升‌，并‌带动与之联动的新房市场销售‌，对稳定整体市场交易量、优化交易结构、稳定市场参与各方预期起到积极作用。 

三、央行：将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%

1月15日，央行新闻发言人、副行长邹澜表示，下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，各类再贷款一年期利率降至1.25%，其他期限档次利率同步调整。央行会同金融监管总局，将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%。

点评

一方面，下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点传递积极的信号，2026年，降准降息还有一定空间。

另一方面，商办市场（含商铺、写字楼、公寓等）库存高企已是行业共识，去化速度长期慢于住宅市场。国家统计局数据显示，2025年11月末，办公楼和商业营业用房待售面积分别为5234万平方米、14105万平方米，占全国商品房待售面积的25.7%。下调首付比例直接降低了企业或者个人置业门槛和压力，能一定程度提高商办市场活跃度。

四、金融监管总局：推动城市房地产融资协调机制常态化运行，助力构建房地产发展新模式

1月15日，金融监管总局召开2026年监管工作会议。强调严密防范化解相关领域风险。推动城市房地产融资协调机制常态化运行，助力构建房地产发展新模式。依法合规支持融资平台债务风险化解。严防严打严处非法金融活动。

点评

近日据媒体报道，监管部门对房地产融资协调机制下发最新的政策指导。核心是对已经进入融资协调机制“白名单”的项目，符合一定条件和标准的，可在原贷款银行进行展期，贷款期限最长可展期5年。从规模来看，白名单项目审批通过贷款金额连续两年内持续提升，2025年底已突破7.5万亿。

随着金融监管总局提出“推动城市房地产融资协调机制常态化运行，助力构建房地产发展新模式。”，预计2026年房地产融资仍将保持宽松基调，房企回归正常经营轨道的环境支撑更加稳固。

PART.02

市场

一、央行：2025年住户中长期贷款增加1.28万亿元

1月15日，人民银行发布2025年金融统计数据报告。初步统计，2025年末社会融资规模存量为442.12万亿元，同比增长8.3%。全年人民币贷款增加16.27万亿元。分部门看，住户贷款增加4417亿元，其中，短期贷款减少8351亿元，中长期贷款增加1.28万亿元。

点评

2025年住户中长期贷款增加1.28万亿，是市场在强力政策护航下实现 “软着陆” 的标志。虽然对比去年增加额2.25万亿，同比少增0.97万亿，但结合住户贷款总额增加4417亿来看，说明短期贷款在减少，居民倾向于对最核心的住房等资产进行信贷扩张，整体消费信心和意愿仍有待提振。

中长期贷款规模正增长，体现出“稳预期”政策取得阶段性成效，市场温和筑底，随着2026年行业底部确认，市场预期有望从“筑底”转向“缓慢修复”。

二、2026行业底部确认

“长期主义——丁祖昱评楼市2026年度发布会”上对市场有一个重要的判断，2026年行业底部确认。主要有六个信号：动态供求关系逐步向好；短中长期库存同步企稳；“好房子”提升居住品质、创造更大需求；房价调整幅度超过国际平均；新开工规模已达成深度调整；相关指标预示二手房价进入底部。另外，2026年行业底部确认还需要四个确定性，分别是政策确定性、房价确定性、产品确定性以及供应的确定性。

点评

2022年至今，房地产行业已经历4年调整。从“止跌回稳”到“改善和稳定房地产市场预期”，整体市场也从急跌到缓跌，进入“L”型走势的“横盘期”。把这四个确定性做好，2026年一定是底部！

三、贝壳发内部通知：严禁主观引导或强迫房产买卖双方降价或抬价，坚决杜绝暴力压价

据媒体报道，贝壳发布内部通知，对于房地产市场，明确提出全平台自律行为要求，重申中性市场观，要求全平台员工和平台参与者必须严格遵守公司价值观、践行中性市场观，严格遵守“三必做六禁止”，严禁主观引导或强迫买卖双方降价或抬价。贝壳内部将对违规行为从严处罚。

点评

二手房价已进入底部，首先是30城租金回报率中位数已达2.06%，超过55%的小区租金回报率超过2%，甚至还有一些超过3%，已经远远高于银行存款利率。另外部分板块土地市场起拍地价已超过周边二手房价。稳定的市场环境需要从业者共同维护。

PART.03

企业

一、华发股份：仍未就前海冰雪世界项目公司股权回购事项与融创文旅达成一致

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前海冰雪世界位于广东省深圳市宝安区沙井街道，该项目的开发主体为深圳融华置地投资有限公司。2025年11月前海冰雪世界如期开业、住宅部分也已交付，迟迟未建的商业则由政府收储。

2025年11月21日，珠海华发收到融创文旅发来的《关于附条件回购深圳冰雪城项目的通知函》，融创文旅选择行使回购权，但提出相关附带条件。融创文旅提出，“原方案中的回购方式、实施时间、交易价格等核心内容已不适用于当前情况，望就回购方式、回购价格及回购时间等事宜重新展开讨论”。

华发股份在1月14日的公告中称，依据收购协议约定，融创文旅应于2026年1月12日前达成上述前提条件。目前，双方未就上述前提条件的落实达成一致。后续双方将就收购协议结算等其他未尽事宜进行友好协商。

点评

双方的后续协商，将直接决定这个项目的长期运营主体和利益分配。不过，作为一个大型文旅项目，运营者仍将面临运营成本高昂、市场培育等长期挑战。

二、金地集团：预计2025年归母净利润为负

金地集团发布公告，经财务部门初步测算，公司2025年度归属于上市公司股东的净利润为负值，预计全年将出现亏损，公司尚未披露具体亏损金额。

2024年金地集团归母净利润亏损61.15亿元，这是自2001年上市以来，归母净利润首次转为亏损。

点评

企业盈利水平持续下降，从2025年上半年来看金地的净利润亏损42.7亿元，归母净利润亏损37.01亿元。净利润下跌的主要原因在于销售规模的下降，导致结转面积减少、营业收入下降，与此同时金地根据市场动态调整经营和销售策略，加大去化力度，进行资产减值计提。

当前市场仍处于修复过程中，2025年百强房企业绩延续筑底态势，千亿房企只剩10家，房企销售仍将面临挑战，在此背景下房企需积极修炼内功、提升产品力、做好营销，并把握结构性机会，从而穿越此轮危机。

PART.04

土地

一、广州集中挂牌6宗地块，白鹅潭陆居路商业地起价12亿元

1月15日，广州市公共资源交易中心一次性上架6宗地块，含2宗宅地及4宗商地。竞价时间统一为2月13日。其中，位于番禺区、花都区是2宗涉宅用地，总建筑面积13.5万平方米，总起价13.7亿元。另外四宗商业用地中，白鹅潭陆居路AF020208地块总起拍价12亿元，起拍楼面价约1.08万/平。

点评

优质地块是推动企业拿地积极性最核心的因素。“十五五”规划建议和经济工作会议均要求大力推进城市更新，这也将为高能级城市的核心板块带来更多新增优质宅地，以点带面维持土地市场热度，提振企业和购房者预期和信心。

二、北京发改委力争一季度集中供应一批优质地块

1月16日 ，据北京日报，北京市发改委综合处处长王育玲表示，按照计划，1月底前将发布全年供地计划，力争一季度集中供应一批优质地块，春节前下达40%的市政府固定资产项目建设资金，2月底前发行首批地方政府专项债券。1月底前还将形成城市更新储备项目和攻坚项目清单，推动建筑指标统筹、功能混合和复合利用、优化土地续期和房屋租期等创新政策集成落地。

点评

各地主管部门正进一步践行“控增量、优供给”的政策，住建部工作会议明确2026年房地产市场发展方向，将进一步因城施策控增量、去库存、优供给。一线城市北京作为政策风向标城市，增加优质土地供应将形成带动作用，预计土地市场供给侧将进一步优化新增宅地供应规模和时序，并进一步推动好房子建设。

三、华润置地联合青铁10.15亿元底价竞得青岛市南原百安居地块

青岛2026年首场宅地拍卖落锤。市南区泰州路原百安居地块（SN0501-23）由华润置地（山东）发展有限公司、青岛青铁智能科技有限公司联合体以总价10.15亿元、起始楼面价12562元/㎡底价成交。

点评

以华润置地为代表的央企正在核心高能级城市拿地，在此之前，2025年12月华润置地还在武汉、济南、深圳、大连收购了4幅地块，权益对价约34亿元。2025年全年，华润置地拿地金额790.6亿元，同比去年增长14%，拿地金额仅次于中海地产（990.7亿元）排在投资百强第二位。

房地产市场正在经历一场深刻的 “分化”与“洗牌” 。资金和资源正加速向少数财务安全的央企、国企及地方城投平台集中。从头部房企投资逻辑来看，无论是青岛、济南还是东莞，均为经济、产业和人口基本面良好的重点城市，抗风险能力强。

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原标题：楼市热评丨开年政策“组合拳”不断释放，房地产市场预期向好

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