作者：Osyth

来源：资产界

今年上半年，全国居民出游34.63亿人次。

国内出游人次还在增加，而一批文旅项目却撑不住了。

01

至少70组文旅项目撑不住了

进入司法程序的文旅项目，已经不是少数。

据资产界不完全统计，2020～2026年9月，全国公开司法信息中至少可以检索到70组文旅及酒店类企业、项目进入预重整、破产重整或破产清算，其中约50组为景区、古镇、度假区、主题乐园及文旅综合体等项目，其余主要为单体酒店。

8月31日，西安中院决定对*ST西旅启动预重整，这是目前公开案例中较少见的A股文旅上市公司预重整。

*ST西旅今年上半年营业收入2.04亿元，归母净亏损5847.68万元，截至6月底归母净资产为-1.13亿元。

9月18日，公司与重整投资人签署协议。

产业投资人三元玖和拟投入约5.17亿元，另外7家协同投资人拟投入约5.84亿元，合计超过11亿元。

目前法院尚未正式裁定受理重整。

大型度假资产的债权也已经进入AMC处置环节。

今年3月，中国长城资产和中国信达先后挂牌3笔三亚红树林系债权，分别为25.59亿元、16.81亿元和2.71亿元，合计约45.11亿元。

此次挂牌的是债权，不是酒店资产。

三亚红树林旅业已经进入破产重整，其名下亚龙湾红树林度假酒店、海棠湾红树林度假酒店仍在营业。

同一个文旅项目下，多家公司一起进入司法程序的情况也已经出现。

8月21日，黄山景徽关麓旅游开发运营、黄山帐篷客酒店、黄山驴爸爸旅游、黄山关麓生态农业4家公司被法院裁定实质合并破产清算。

4家公司核心经营资产包括酒店、乐园和景区。

9月19日，管理人开始公开招募重整投资人。

截至公告发布时，共有92名债权人申报债权约3.68亿元。

管理人随后公开招募重整投资人，计划引入资金继续盘活酒店和文旅项目。

类似的情况在大型文旅项目中并不少见。

一个项目下面往往设有开发、酒店、景区运营、商业等多个主体，项目出险后，几家公司可能一起进入破产程序。

青海省旅游投资集团进入破产程序时，集团及下属企业合计涉及14家公司；银川文旅体系则有12家公司进入实质合并重整。

02

20亿项目，年收入414万

旅游正成为今年最难做的生意

至少从全国总量看，国内出游人次并没有下降。

2026年上半年，全国居民出游34.63亿人次，同比增长5.4%。

但游客增加，并不代表每一个景区、酒店和度假区都能赚钱。

对于上一轮集中开发的大型文旅项目来说，压力主要来自四个方面。

第一，投资重，回款慢大型文旅项目在开业前，就要投入大量资金。

土地、酒店、道路、景观、商业、停车场和游乐设备都需要建设。

开业以后，人工、能源、维修和营销费用还会持续发生，而房费、门票和商业租金需要多年经营才能逐步回收。

海南金凤凰温泉度假酒店就是一笔尚未完成开发的项目。

公司名下有157亩旅游用地、一家248间客房的酒店、125栋独立客房和32套商品住宅。

其中，125栋独立客房里还有99栋没有完工。

今年7月，管理人再次招募重整投资人，重整投资对价约2.5亿元。

但投资人接手以后，还要继续承担酒店改造、工程续建和后续运营投入。

也就是说，2.5亿元只是拿下项目需要支付的一部分资金。

这类项目的投入主要集中在前期，酒店房费、景区门票等收入则需要多年经营才能逐步回收。

一旦建设中途出现资金问题，已经投入的资金很难在短时间内回收。

第二，文旅与地产深度绑定过去不少大型文旅项目采用“文旅+地产”的开发模式。

景区、古镇、主题乐园之外，还会配套住宅、公寓、商业和酒店。

文旅负责吸引客流，住宅和商业负责销售回款。

银川三沙源就是一类典型的混合开发项目。

法院公告显示，该项目原规划面积22215亩，建设用地8100亩，总投资278亿元，实际取得土地3097亩。

法院管理人公告显示，三沙源实际开发以住宅为主，文旅项目只占一部分。

这类开发结构中，住宅等可售物业承担了较多资金回笼功能，一旦销售回款不足，长期经营的文旅部分就更考验持续投入能力。

第三，经营收入撑不起前期投入和债务文旅项目建设周期长，前期往往同时存在银行贷款、信托融资、工程款等债务。

原有销售和融资能够持续时，债务可以按原来的安排周转；一旦回款减少，项目经营收入又不能覆盖到期本金和利息，资金压力就会集中出现。

张家界大庸古城投入超过20亿元，其中约8.39亿元来自定增募集资金，其余主要由银行贷款和自有资金补足。

这笔钱原本要靠门票、酒店客栈、商铺等经营收入长期回收。

但项目2021年投入运营后经营持续低于预期。

2024年，大庸古城营业收入只有约414万元，净亏损5.96亿元，并于当年9月进入破产重整。

第四，资产结构复杂，出了问题也难处理大型文旅项目通常不只有一栋酒店。

酒店、住宅、商业、土地、停车场、设备和在建工程可能同时存在，还可能分散在不同公司名下。

工程款、抵押权、租赁合同等问题也要一起处理。

宁波香溢渡假村有限公司名下的松兰山风情园就是一个例子。

项目分成两个地块：东侧是住宅用地，已经建成17栋别墅；西侧是住宿餐饮用地，建有6栋产权式酒店、1栋配套用房和1栋综合楼。

项目2014年因资金链断裂停工，到今年已经12年。

虽然工程完成度超过90%，但住宅、产权式酒店、配套用房和未完工程放在同一个项目里，处置方式并不相同。

今年6月公司进入破产清算后，管理人启动共益债融资，计划募集不超过5000万元，用于项目复工续建。

对这类资产来说，需要处理的不只是价格。

不同用途土地、住宅、酒店、未完工程的产权和经营条件都要分别核实，能否完成续建也直接影响后续交易。

03

高净值买家，盯上5亿内小酒店

一批文旅项目进入重整和清算的同时，酒店投资市场仍有成交。

仲量联行数据显示，2026年上半年，中国内地酒店投资交易额超过99亿元，同比增长155.4%。

仲量联行称，高净值人士已经成为国内酒店投资的核心力量，其偏好集中在一线城市、单体规模不超过5亿元的酒店资产。

文旅资产之间的流动性差别很大。

一座已经营业、产权清晰的酒店，投资人可以根据入住率、平均房价、运营成本和现金流确定价格。

5亿元以内的单体酒店，潜在买家包括高净值个人、酒店投资人和房地产基金。

大型文旅综合体的买家范围要窄得多。

项目可能同时带有景区、酒店、商业、在建工程和大片土地。

买方不仅要有资金，还要有续建、招商和运营能力。

能够一次承接几亿元、几十亿元资产，同时负责后续经营的机构，本身数量就有限。

整盘出售找不到买家时，还可以考虑拆分处置，但前提是资产能够独立确权、独立经营。

酒店、住宅和部分商业相对容易拆分，景区公共设施、道路、景观及部分游乐设备则很难形成独立的交易市场。

因此，对文旅不良资产来说，司法成交价只是第一笔成本。

接手后还要投入多少建设资金，酒店和景区能不能恢复稳定经营，商业能不能重新招商，都会影响最终收益。

只有经营状况改善以后，资产才更容易进入下一轮交易。

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原标题：文旅泡沫，破了

破产重整债权处置文旅项目酒店投资