作者| 小债看市

来源| 小债看市（ID：little-bond）

在年报即将发布之际，合生创展更换会计师事务所，引发外界对其公司治理质量的质疑。

近日，合生创展集团公告称，由于公司与罗兵咸永道会计师事务所未能就截至2021年12月31日止财政年度的审计费用达成共识，后者于2022年1月20日获告知董事会已通过决议要求其考虑辞任公司2021财政年度核数师。

审计师辞任公告

值得注意的是，除了提到与会计师事务所在费用上存在分歧之外，合生创展还称未按照前任审计师要求提供信息。

在年报即将发布之际，合生创展更换会计师事务所，引发外界对其公司治理质量的质疑。

随后，合生创展委任安永会计师事务所为公司新任核数师，以填补罗兵咸永道辞任后的临时空缺。

标普在一份报告中表示，随着审计师开始抵制使用表外债务等不透明的做法，越来越多的开发商可能会面临这个问题。

按照规定，港交所上市公司必须在2022年3月31日前公布其全年业绩初步数据，如若未能及时披露，可能会导致公司股票停牌。

而财报延期公布，导致的股票停牌可能会触发可转债的提前赎回，进而加剧房企的流动性紧缩。

《小债看市》注意到，今年1月10日合生创展新发行一只2.5亿美元可转换债券，将于2021年1月6日到期。

目前，合生创展存续美元债4只，存续规模8.8亿美元，票息在5.25%-8%之间，其中有两只将在一年内到期。

存续美元债情况

值得注意的是，伴随着审计师更替，合生创展的股价也出现较大波动。

1月28日，合生创展股价低开后一路下探，盘中一度跌超30%，最低下探至11.2港元，最终收盘于11.54港元，跌幅为17.14%。

合生创展股价走势

据官网介绍，合生创展于1992年在香港成立，1998年在香港联交所主板上市。

目前，合生创展逐步发展为全产业链优质生活运营商，多元业务板块构筑全领域发展，旗下地产、商业、基建、合生活、投资五大板块并驱发展。

合生创展官网

从股权结构看，合生创展的控股股东为新达置业，持股比例为53.26%，公司实际控制人为朱孟依。

2021年，合生创展及合营公司、联营公司的总合约销售金额为约422.99亿元，同比上升约21.51%。

虽没有达到500亿的原定目标，但合生创展的销售增速相较于其他房企仍然表现良好。

今年1月，合生创展及其合营公司、联营公司的总合约销售金额为29.99亿元，同比增长6.27%。

据克而瑞数据，合生创展以395.2亿操盘金额位居房企第67位，体量上看属于中小型房企。

克而瑞数据

截至2021年6月30日，合生创展土地储备约3048万平方米，其中地产板块土地储备约2336万平方米，一线城市土储高达1745万平方米，占比75%。

近年来，合生创展俨然已不是一家纯粹的地产公司，其转型多元业务，并在投资领域做得风生水起。

2021年上半年，合生创展实现营收161.82亿港元，同比增长36.83%；实现归母净利润56.32亿港元，同比增长10.39%。

其中，合生创展的投资收入为50.07亿港元，同比大增76.55%，成为仅次于物业发展的第二大收益业务。

由于投资收入上升较快，合生创展的毛利率也水涨船高，2020年和2021年上半年该指标分别为63.52%和62.99%，与其他房企相比冰火两重天。

毛利率水平

截至2021年二季末，合生创展总资产有2772亿元，总负债1858亿元，净资产913.9亿元，资产负债率67.03%。

在“三道红线”方面，截至2021年上半年末，合生创展剔除预收款后的资产负债率为63%，净负债率75.28%，现金短债比为1.06，归为绿档房企。

《小债看市》分析债务结构发现，合生创展主要以流动负债为主，占总债务的54%。

截至同报告期，合生创展流动负债有千亿，其中一年内到期的短期债务有313.2亿元，较2020年末增长超4成。

相较于短债压力，合生创展流动性尚可，其账上现金及现金等价物有330.6亿元，刚好可以覆盖短债，短期偿债压力不大。

除此之外，合生创展还有857.5亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计731亿元，规模较大。

整体来看，合生创展刚性债务有1044.2亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为56%。

有息负债占比过半，2020年合生创展融资成本高达12.86亿元，2021年上半年再次支出9.123亿元，对利润空间形成较大侵蚀。

从融资渠道看，合生创展渠道并不算多元，除了借贷和发债，还通过股权等方式融资。

其中，金融机构借款占比达78%、ABS及MBS占比14%、优先票据119.9亿元占比10%。

在资产质量方面，近年来合生创展其他应收款规模迅速增长，2021年二季末已高达371.8亿元，是净资产的三成还多，对资金占用十分明显。

另外，2019-2021年6月末，合生创展的少数股东权益翻倍增长，分别为21.81亿、82.95亿和148.05亿元， 且少数股东权益和少数股东损益占比不匹配，存在一定明股实债嫌疑。

总得来看，合生创展业绩和盈利能力较好，投资收入占比较高；负债增长较快，有息负债超千亿；其他应收款规模较大，存在一定明股实债嫌疑。

合生创展，昔日“华南五虎”之一，被奉为“隐形的地产航母”。

早年间，凭借和政府一同开发商业街，朱孟依赚到人生第一桶金。

1992年，朱孟依正式转战地产，他跑到香港创办合生创展，又以港商身份回到内地。

次年，广州市政府拍卖土地，地产商哄抢市中心地皮，而朱孟依却在当时还是荒郊野外的天河拿下100万平方米的地块。

没过多久，天河区被规划为广州新的市中心，朱孟依拍下的这块地皮一夜之间暴涨数倍。

合生创展董事局主席朱孟依

1998年，朱孟依凭借港资身份，合生创展在香港主板成功上市。

资本助力下，合生创展一骑绝尘，2004年成为内地第一家销售破百亿的房企。

不过，从2008年金融危机后，由于奉行港资房企“高溢价、多囤地、慢周转”的经营模式，合生创展在规模上逐渐掉队，2013年掉出房企50强。

当恒大、万科纷纷破千亿时，合生创展销售额却始终在百亿徘徊，直到2019年才突破两百亿。

然而，在规模上慢下来的合生创展却完成了多元化布局，其通过较为优质土储资源，将业务延伸至地产行业的上下游，构建了地产、商业、物业管理、投资和基建五大业务板块。

尤其在2019年二代朱桔榕走到台前后，合生创展思路发生变化，开启扩张步伐。

2020年，合生创展豪掷180亿元拿下北京分钟寺地块，随后又以46.57亿元收购北京大兴旧宫棚户区地块。

2021年初，合生创展一举拿下广州“最贵” 的旧改项目——康乐村、鹭江村，改造投资341亿。

2021年下半年，合生创展先是与恒大洽谈其旗下物管公司的收购事项，后又传出对奥园健康、雅生活等房企旗下物管公司的收购意图。

随着逆势加杠杆，合生创展的规模见长，如今在同期紧衣缩食过冬时，其手持大把现金在市场寻求猎物，它会成为房地产行业下半场的胜利者吗？（作者微信：littlebond1）

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原标题：“地产航母”年报前更换审计师，千亿有息负债压顶、表外负债未知

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