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2023不良资产大会昆明站
日前，地产大咖招商蛇口旗下的小弟招商局置地，发布了其2021年业绩公告。
作者：杆姐
日前，地产大咖招商蛇口旗下的小弟招商局置地，发布了其2021年业绩公告。
写这篇文章时，招商蛇口尚未发布年报（截至2022年3月22日已经发布），因为3月21日东航空难，本文推迟到了今天3月22日发布。
接下来，我会认真看招商蛇口的年报，然后可能很快会做个分析，敬请期待。
01有趣的利润指标
数字背后很多细节。
如下图。但是我们看毛利呢？2020年为47亿元出头，2021年仅仅也只有接近48亿元。
用行业常说的话就是，增收不增利。
何以至此？我们看更多细节，总的销售成本从2020年的142.37亿元，增至2021年的211.30亿元。
更具体看会发现，招商局置地的销售及营销开支，从2020年的6.74亿元，增长至2021年的8.23亿元。
同时，行政开支，也从2020年的2.03亿元，增至2021年的2.78亿元。
上述2笔开支，也不能说绝对金额增加了很多，但是多多少少说明一丢丢问题。
接着在2021年业绩公告中，杠杆地产注意到一组更加惊人的数字。
如上图，2021年招商局置地归母净利润只有5.61亿元，而2020年尚有7亿元——明明营收增长了那么多？净利却下滑20%左右，这……
更蹊跷的是，非控股权益部分的净利高达10.22亿元，2020年为8.12亿元——这利润的结构，实在是好玩。
另外杠杆地产还注意到，无论融资成本还是所得税支出，2021年招商局置地浮动都不大。
如上图，融资成本6.92亿元，2020年为6.85亿元，生意做更大了，这点微不足道的增加，说明融资部门很优秀。
所得税方面也是2020年近21亿元，2021年不到20亿元了。
02 重仓南京及句容、重庆背后
另外，杠杆地产注意到，招商局置地的布局主要在佛山、广州、南京及句容、重庆、西安及我国香港。
2021年，招商局置地佛山、广州、重庆、南京及句容、西安以及香港的项目，占总收入的比例分别约：14.9%、8.6%、34.7%、32.8%、8.7%及0.3%。
业绩公告披露，截至2021年末，招商局置地在广州、佛山、重庆、西安、南京及句容拥
有50个房地产开发项目，主要集中开发住宅物业以及住宅及商业综合物业，产品类型包括公寓、别墅、办公楼及零售商铺等。
如上图，主要分布还是重庆最多，然后西安也比较多，看来南京及句容虽然2020、2021年营收猛，未来或许要被西安代替了？
截至2021年末，招商局置地于南京及句容的项目总建筑面积达325.51万平米，未来可售建筑面积将为56.10万平米。
如杠杆地产上文所述，未来当然或许会有变化，但是如果在南京及句容未来继续多拿地，依旧会很猛。
对了，多说一句，招商局置地和招商蛇口之间有竞业条款，不能地盘乱厮杀，总的来说，招商局置地不会做太大。
03 债务上也不能说完全没压力
值得注意的是，杠杆地产发现招商局置地的应付款项增幅有点大。
2020年为53.39亿元，2021年增至121.06亿元，翻倍还多。
如下图，如果我们看结构，更有意思。
2个月-半年内应付的，从2020年的5.50亿元，增长至2021年的51.42亿元。
此外，杠杆地产注意到，截至2021年末，招商局置地银行结余及现金144.23亿元，2020年末为97.19亿元。
而截至2021年末，招商局置地计息债务总额为365.37亿元，2020年末为194.93亿元。
其中，一年内需要偿还80.70亿元，1-2年内需要偿还23.23亿元，2-5年内需要偿还258.54亿元，5年后需要偿还的金额为2.91亿元。
招商局置地净计息债务（计息债务总额减银行结余及现金）对股东权益（包括非控股权益）比率（“净杠杆率”）为65%，2020年为31%。
业绩公告披露，招商局置地2021年末加权平均融资成本为4.6%。
总体来说，招商局置地这个财务水平还是比较高的。
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