近期楼市调控的一些“保守”看法

投拓江湖

2021-03-31 11:15
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房价涨的预期越猛烈，高层调控加码的决心，也就更坚定，还有更多政策在路上！

作者：投拓江湖

来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

2021年房地产开局就显得很不平凡，在刚刚上涨的楼市热潮下，各地迎来了密集的调控。

在1月底，上海二手房突然暴涨，部分小区抱团涨价，二手房交易量价齐升，一度引爆了上海楼市。上海楼市调控不得不升级，加大了房贷审核的严格程度，严防经营贷资金进入楼市，后来甚至发展到法拍房也要限购了，实属全国开先例的一举。

再紧接着，广东省内多家银行房贷一度停贷，还在办理房贷的工农中建四大银行，纷纷上调了LPR利率。为什么就这四家涨价，因为房贷新规里面，他们的资金额度高一点，话语权更大。还有住建部的官员，亲赴上海和深圳督导楼市，严防房地产过热。

接下来是2月初，杭州姗姗来迟的，升级的限购政策，落户未满5年的，只能购买一套住宅，同时增加了销售政策，个人住房转让的增值税免征年限也由2年延长为5年。

紧接着在2月中旬，自然资源一则集中供地的内部规则，在地产圈传开，涉及的22个城市，目前都已经先后开始了第一次集中供地工作试点。

除了北上广一线城市以外，其他省会城市近期也陆续发布了自己的楼市调控升级政策，例如成都在3月22日发布了楼市调控升级政策，不仅将法拍房纳入了限购范围，而且明文规定不满足三道红线的房企，禁止参与当地的土拍。有网友调侃，这就跟禁止学渣参加考试一个道理，伤害险不大“侮辱性”极强。

到了3月26日，银保监会发布了一个重磅政策，要求“穿透式”审查经营贷业务，严防资金进入房地产领域。并且提出了七点要求，将在5月31日前进行专项排查，违规的将进行严厉处罚。这个新闻很多人都看到了，但是没有过分关注，其实这个政策具有很大的杀伤力。

其实很多地方的炒房团，都在用经营贷炒房，这是很多城市房价不断上涨的背后重要推动力。在涉房贷款新规政策以后，经营贷是唯一可以加杠杆的渠道了，这个渠道断了，进入房市的资金会减少一大笔。

其实早在年初的时候，银保监会就在各地严厉巡查经营贷行为，上面直接进驻指导各个城市的银行查问题。比如1月底在上海、深圳（最早楼市升温），2月在北京查，三月又去了杭州、成都、西安。但是查出来的数据，严重失真，跟现实情况对不上。因此此次银保监会，才联合了住建部，在各个地方进行联查，要在5月底之前大清查。

但是实际结果可能会来得更快，预计在四月底就会把情况摸清楚，然后会在这个基础上，再出台更加严厉的政策调控。不出意外的话，在5月中旬前我们就可能会看到一些列密集的政策出台，不只是金融方面的，还有房地产政策方面的。

这一路走来，从去年“三道红线政策”算起的话，政策已经连续半年持续加码了，很多政策都直接敲在了地产运行的关键点上，不少大城市的房地产，已经是直接的行政干预大过市场，自由竞争已经让位了。

这轮调控的深层次原因，是不少城市的房企上涨预期在蹭蹭往上走，很多城市房价已经暗地里涨了不少了。因为在一些舆论眼里，认为这轮调控周期作用很快就要到尽头了，因为已经调控了3-4年，他们认为再有个1-2年，就会再有一波楼市的上升期，房价涨价潮。而且持这样观点的人，还不在少数，因此最近几个城市房价上涨的躁动，颇有在房价大涨前，提前抢筹的意思。

另外，今年经济复苏是一个确定性的事件，通货膨胀更是一个大概率的事件，大家对于资产贬值的恐慌，也加剧了资金变相挤进楼市。

在国外，美联储无限制印钞票放水的行为，拜登上台以后更加肆无忌惮了，再加上国内货币投放量年年创新高，货币的购买力实际上是在年年下降的。不少人对手里的资金升值保值的焦虑感，还是很强烈的，在当下的国内的投资环境，除了房地产还真心找不到可替代的，稳定低风险的投资渠道。

2020年最火爆的，莫过于资本市场了，基金和股票都经历了过山车式的暴涨，上半年很多人赚得盆满钵满，喜笑颜开。2020年全年，共成立1435只基金，公募集资金3.16万亿元，比2017年-2019年三年发行基金总和还多。虽然投资者很热情，监管层也很照顾，各项资本市场改革频繁出台，但是大部分的投资者仍然亏损。根据银保监会统计的数据，股票投资者里面，只有不到1成挣钱，2成盈亏平，剩下7成大亏。公募基金投资者稍微好一点，约不到4成挣钱，超6成亏损。

目前股市还是没有告别割韭菜，投机主义盛行的阶段，改革还任重道远。很多人兜里揣着钱，环顾一周，试了无数投资方式，四面碰壁，甚至被不少理财坑了以后，发现还是投资楼市靠谱。即使买了后数年内不能卖，也在所不惜，变现和流动性差一些无所谓，至少资产能增值保值。

在这个心理预期下，不少人换了个思路，重新进入楼市。比如选择了代持买房模式，用别人的资格买房，买到了就给天价好处费。另外一种玩法，就是买法拍房，法拍房虽然风险很大，但是不限购啊，有没有资格都可以买。有兴趣的，大家可以去淘宝法拍频道搜一下当地的法拍房，在限购的广大一二线城市，法拍房的火爆加价成交情况，既窥探一二。

房价涨的预期越猛烈，高层调控加码的决心，也就更坚定，还有更多政策在路上！

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原标题：近期楼市调控的一些“保守”看法

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