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地产金融周报:民企境内发债、尾款ABS渐回暖;11月房产销售持续走冷;多地预售资金监管执行升级;地产信托三季度末同比下降超18%

在11月,仅极少数房企维持正增长,包括金地集团、越秀地产等,万科基本与2020年同期持平。

作者:西政财富

来源:西政财富(ID:xizhengcaifu)

一、11 月销售持续走冷,并连续 4 个月大幅下降;2022 年地产投资、土地购置、新开工面积或将全面承压

克而瑞公布2021年11月百强房企销售额,10强、50 强、100强11月单月分别为2897亿元、7022亿元、8458亿元,同比增速分为-28.46%、-37.84%、-37.63%,1-11月累计销售额分别为 37636亿元、95510亿元、115312亿元,同比增速分别为+2%、+2%、+2%。在11月,仅极少数房企维持正增长,包括金地集团、越秀地产等,万科基本与2020年同期持平。

四季度以来,金融监管机构多次就房地产行业合理贷款释放边际宽松和维稳的信号,然而除了10月销售短暂反弹外,11月销售增速继续向下。对此,有研究分析认为,主要源于:(1)二手房指导价导致二手房市场交易冰冻、房企普遍降价促销加重购房者观望情绪、房地产试点预期等因素加上民营房企持续出现债券、理财延期等负面事件,影响购房者预期;(2)上半年开发商拿地少和资金紧张,导致下半年开工大降,影响下半年推盘量;(3)四季度开始按揭在途放款略有宽松,但按揭总体依然处于偏紧状态。

根据证券机构分析研究表示,展望后市,尽管部分城市房贷逐步放松,但在量价齐跌的背景下,购房者观望情绪一旦加重,短期趋势无法转变,预计后续销售保持低迷状态。第三批土地集中供地毛利率有所修复,但需求端持续疲弱、民企资金承压的情况下,房企的土地购置保持低位,2022年地产投资、土地购置、新开工面积将全面承压。

二、各地陆续加强预售资金监管,财务结构较一般的房企将进入流动性阵痛期

2020年下半年至2021年,有较多的城市出台了预售资金监管相关文件。本次出台的预售资金监管政策内容大多延续之前各地颁布的政策,变化不大,但是在执行力度上则更强,这将导致房企对房屋销售所得的款项可以自由支配的能力减弱,使财务结构较为一般的房企进入了流动性阵痛期,将影响企业的债务偿付能力以及投资能力。

根据亿翰智库的分析,在预售资金监管方面,各城市基本上达成了一个共识,同时也形成了三大差异。共识即对商品房预售房款实施全额监管。三大差异即1.不同城市预售资金监管的范围不一。如多数城市是针对商品房的预售资金实施监管,天津和青岛2021年出台的规定明确排除了部分商品房,比如青岛将经济适用房、限价商品住房以及人才住房的预售资金不纳入监管。2.各个城市实行预售资金监管的节点不一。常见的节点包括主体结构封顶、竣工验收以及完成不动产首次登记等。部分城市对高层建筑也会相应增加节点。如无锡高层建筑完成地上30%形象进度、完成地上60%形象进度。天津、青岛、北京等城市亦有其他规定。3.不同节点上需保留的资金不一。全额监管下基于保交付诉求,地方政府往往监控的重点是工程建设部分支出,不同城市工程造价成本不同,因此在不同节点上需保留的资金也不同。但是多数二线城市在主体结构封顶后可以获得50%-70%的重点监管额度,在竣工验收时可以解冻94%-95%的重点监管额度。在监管方面,还存在一些特例,比如北京要求项目重点监管额度每平方米不得低于5000元;青岛对于全装修的项目,要求将装修装饰费按照1500 元/平米的标准纳入监管。

三、碧桂园、龙湖各注册50亿中票发行计划,民营房企境内发债将回暖;

11 月以来尾款 ABS 发行有所回暖,供应链 ABS 发行改善尚不明显,CMBS 已成为房地产 ABS 的第一大券种,民企CMBS存量较大,国有房企供应链 ABS 存量较大

根据证券时报的报道,12月1日,碧桂园地产集团有限公司和重庆龙湖企业拓展有限公司的债务融资工具注册发行计划已被受理。重庆龙湖企业拓展有限公司向交易商协会提交了2021年度第二期中期票据募集说明书,注册规模50亿元。碧桂园地产集团有限公司此次提交了2021年度第一期中期票据募集说明书,注册规模同样为50亿元。值得注意的是,这是碧桂园地产首次在银行间债券市场注册发行债务融资工具。根据统计数据显示,11月,房企债务融资工具发行金额285亿元,环比增长128%。不过,11月公开市场发债的房企均为央企国企,反映出房企融资环境松绑初期的结构分化,随着此次有民营房企公布发债计划,预计接下来头部民营房企发债有望回暖。

根据安信证券的研究分析,房地产ABS的发行在经历了2016-2018年的快速增长期、2019年的阶段性回落期、2020年的发行平稳期后,2021年以来总体处于快速收缩期。今年11月尾款ABS重启发行,发行金额共15.9亿元,发行主体主要为招商蛇口;交易所供应链ABS尚未观察到新发,交易商协会供应链ABN发行金额9.4亿元,与9-10月单月水平基本持平,发行主体主要为绿城。CMBS和类 REITs11月发行量比 9-10月略有下降,发行主体包括印力、中海、陆家嘴等。11月供应链和购房尾款ABS仍面临较大的净融资缺口,净融资分别为-116.4亿元、-44.9亿元。从审核端来看,11月房地产ABS审核有所加快,但结构分化明显,主要是CMBS或类REITs审核加快,且集中于国企项目。从品种来看,审批加快主要体现在CMBS及类REITs,尾款ABS小幅改善,供应链ABS未见审核明显加快。国企项目审批加快更为明显,11月更新审核状态的CMBS或类REITs中,国企项目占68.4%;更新审核状态的购房尾款ABS均为国企项目,包括招商蛇口、铁建等。从存量来看,随着供应链发行大幅萎缩,CMBS已成为房地产ABS的第一大券种。分主体来看,目前国企和民企存量房地产ABS规模相当,结构有所差异,国有房企供应链ABS存量较大,截至2021年11月30日为951.1亿元,占国企房地产ABS的47.0%;民企CMBS存量较大,共856.3亿元,占民企房地产ABS的42.3%。

四、信托机构业务转型持续,三季度末融资类信托同比下降35%,投向房地产业的资金信托同比下降18.13%

根据中国信托业协会发布《2021年三季度末信托公司主要业务数据》,从信托功能来看,事务管理类信托规模及占比仍居首位但持续下降。截至2021年3季度末,事务管理类信托规模为8.55万亿元,同比下降7.38%,环比下降3.6%;事务管理类信托占比为41.83%,同比上升2.43个百分点,环比下降1.15个百分点。投资类信托呈现快速增长态势,规模占比已接近事务管理类信托。截至2021年3季度末,投资类信托规模增至8.03万亿元,同比大幅增长41.42%,环比增长5.19%;投资类信托占比升至39.29%,同比上升12.07个百分点,环比上升2.29个百分点。在监管部门持续压降融资类信托的政策背景下,融资类信托规模自2020年3季度以来快速回落。截至2021年3季度末,融资类信托规模为3.86万亿元,同比下降35.13%,环比下降6.57%;融资类信托占比为18.88%,同比下降9.64个百分点,环比下降1.14个百分点。截至2021年3季度末,资金信托规模为15.67万亿元,同比下降9.04%。从资金信托在五大领域占比来看,排序分别是工商企业(29.02%)、证券市场(19.50%)、基础产业(12.52%)、房地产业(12.42%)、金融机构(12.12%)。截至2021年3季度末,投向房地产业的资金信托余额为1.95万亿元,同比下降18.13%,环比下降6.30%;房地产业信托占比降至12.42%,同比降低1.38个百分点,环比降低0.59个百分点。

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