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北京三次集中供地尽出,来,感受下“朝阳群众”的热情

经历了一波网传后,千呼万唤的北京第三次供地名单出炉!

作者:红郎

来源:地产十一言(ID:dichanshiyiyan)

经历了一波网传后,千呼万唤的北京第三次供地名单出炉!

又是一顿周五深夜放毒。11月19日,周五晚,北京规自委公布2021年第三批次供地,合计13宗地,其中住宅用地12宗,总供地面积约62万㎡,建筑规模约113万㎡,总起拍价约331亿元。

据出让文件,12宗住宅地块挂牌竞价起始时间为2021年12月10日,截止时间为2021年12月24日止。

三批次12宗供地基本情况

来源:乐居北京

  1. 朝阳有好货

  2. 此次供应的地块,朝阳仍为供应大户,在12块土地中有—块来自朝阳。早前网传的太阳宫地块未出现在此次供地名单中。有消息称,主要原因是地铁一体化方案审批出现问题。而丰台三环大井,纪家庙、小瓦窑等地块也未出现在供地名单中。

而网传的热门区域如海淀、通州、石景山、大兴、昌平等均未有住宅地块供应。

还有一个很值得关注的是,2021年三批集中供地顺义均零供应。这就能看出,2021年的供地大户与前两年供地热门区域有着巨大差别。以往供地格局是远郊区县唱主角,而今年,大家都能感受到“朝阳群众”的热情与大气。

话不多说,让我们一起来看看朝阳都有啥“好货”。

1.劲爆!劲松上新

东四环连续7年未供应新地,三环供应更为稀缺。三批次土拍将上架的劲松地块可谓高光地块,竞买条件最复杂,位置最佳。

劲松此次出货,是红郎没有想到的。虽然地块面积不大,但位置绝对核心区!与该地块一路之隔的珠江帝景,目前链家二手的挂牌价约10万/㎡。如果做成100㎡左右的大户型,也就百余套房子,一开盘就没了。

劲松地块位置示意图

据市场消息称,该地块由珠江负责一级开发。近水楼台先得月,看来,这块肥肉已经被合生叼到嘴边了。至于能不能真正吞下去,尚需机缘。

2.东坝王炸来袭

太阳宫地块消失,劲松地块体量小,而东坝区域由于周边有第四使馆区、第二三里屯、北京首个自贸区的落地,关注度一直居高不下。

此次,东坝共出3宗地块,分别为朝阳区东坝车辆基地综合利用开发项目A002-3、朝阳区东坝车辆基地综合利用开发项目A002-1/A003-1、朝阳区东坝车辆基地综合利用开发项目A002-2/A003-2。

上述“东坝三兄弟”的表现尤为亮眼。

首先,价格高。东坝3宗地总起价175.3亿元,而东坝A1地块为此次供地所有地块中,起始价最高地块。

第二,面积大。东坝“三兄弟”面积为363000平方米。如果按照100㎡/户来计算,能提供3000多套新房。这在五环内是一个相当大的供应量了。

目前,东坝的房价正处在溢出阶段,近10年左右的二手房报价普遍在每平米8万元以上。比如,恒大华府约9万,保利首开天誉10.3万-12万,首开龙湖天璞单价11.5万,首城龙玺10.8万,首开常青藤8万+,而新房德贤御府销售指导价8万。

红郎十分看好这个区域,相信未来房价肯定还有想象空间。而对于区域内最后一个限竞房华樾国际领尚,限价每平7.1万元,红郎劝大家“且买且珍惜”。 

更何况,东坝还有一个重大利好因素:规划中的地铁12号线从东坝地块穿过,并设站北岗子站。

施工中的12号线地铁站

来源:乐居北京

另外,还有一点值得提一下,东坝3宗地块一级开发为JT地铁上盖项目,也是JT最擅长的事情。红郎预计该地块大概率由京投与其他房企联合拿下。

3.管庄顺延再上架

管庄地块起始价由二次时的57亿降至48.3亿。

拍地方式为竞地价、竞现房面积、高标准、纯商品房地块。控制高度45米,基本是15层小高层设计,绿化率30%。数据上来看比较常规,没有什么特别的期待。

地块位于广渠路南侧,紧邻郭家场桥公交站及双桥医院。地块处于飞机航道之下,噪音比较大且飞机比较频繁,对于声音比较敏感的朋友一定要注意。

来源:乐居北京

2.入市进行时

2021年,土地供应作为集中供地的元年,北京一共集中供应住宅用地59宗,总建筑规模约622万㎡。

据地产十一言分析,三批次供地数量和全国楼市供地趋势一致,在面积不断缩水的同时,面粉价格也在降价。比如,管庄地块从二批次57亿元的起始价降至48.3亿元,降幅高达15%。

北京三次供地一览

来源:乐居北京

对比三次集中供地的规则,红郎发现每次的供地规则都在不断优化。

一批次引入房屋销售价格指导机制,以及竞拍政府持有商品住宅产权份额;

二批次通州于家务等6宗地块通过摇号确定竞得房企;到开发商购地资金为合规自有,禁止“马甲”、大兴黄村地块作为现房销售试点,房屋的高标准成普遍要求,扩大保障性租赁住房配建;

再到三批次在第二批次试点竞现房销售面积方式的基础上,扩大试点范围等。

每一个细节的推动,都可以看到设计者的心血。

从供地区域来看,朝阳成为今年供地大户。其中,首批次成交10宗,二批次成交1宗,三批次成交6宗,共计17宗,近三批供地的1/3。

来源:观点指数

从项目入市情况看,第一批次供地完成时间已超7个月,正陆续入市。据地产十一言统计,已成交的30宗地中,仅门头沟永定镇冯村1宗地块暂未查询到项目开发进度消息。

详情请看红郎费了10亿脑细胞做出来的图表。

 来源:地产十一言整理

第二批次供地43宗,在已成交的17宗地中,有门头沟永定镇MC00-0605-0004地块R2二类居住用地、MC00-0605-0008地块F3其他类多功能用地,11月19日定名为龙湖北辰揽境,正在建设中,其他地块红郎均未打探到消息。

在二批严格的拍地条件下,国企、央企等“国家队”仍是绝对主力,民企只有懋源、兴创、龙湖三家摘得地块,其他民企因为资金紧张或利润空间狭小等因素,均未参与到此次土拍中。

3. 2022北京新房在哪里?

基于三批次供地结果,红郎大概预测下2022年北京的新房市场。

(1)从区域来看,2022年朝阳仍是新供应大户,比如太阳宫地块、崔各庄地块、孙河地块;零供应的顺义也会有宅地供应。此外,随着南城计划启动,大兴、丰台、房山新增或会较多。比如此次网传的丰台纪家庙等地块。有冬奥利好加持,石景山首钢园或会新地上架。

(2)从拿地主体来看,国企、央企仍为主力,或大部分会以联合体形式出现。

(3)从项目入市进度来看,二批次供地或会2022年上半年内入市,区域以海淀4宗、丰台2宗、昌平2宗、房山2宗、石景山1宗、通州1宗、朝阳1宗分布。开发房企以国企、央企为主,比如中海、中铁等。

(4)从价格来看,将会延续目前态势:四环10万+,五环8万+,六环6万+,远郊4万+。同时,红郎认为,有着政策规划利好的板块,比如亦庄、朝阳王四营板块等往往还会有较大的升值空间。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

本文由“地产十一言”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

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