作者：编辑部CRICCAIC

来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）

2021年下半年以来，全国房地产市场持续降温，市场形势愈加严峻。下半年以来，更是有7城出现大范围的降价潮，地方政府紧急采取约谈房企、落地限跌令等维稳措施。

土地市场同步转冷，第二批集中土拍普遍惨淡收场。限于房企缓拿地乃至阶段性不拿地，将拖累房屋新开工面积加速下滑，房地产开发投资也将持续走低。

与此同时，居民信贷端收紧，下半年以来多数城市银行房贷额度紧张，新房放贷周期普遍延长到3-6个月，临沂、济宁、菏泽等更是在6个月以上。二手房信贷环境更为严峻，6成以上调研城市出现二手房阶段性停贷的情况，何时放贷尚无定日。市场销售受限，一定程度上影响了房企销售回款预期。

受限于房企融资的“三条红线”及房贷“两条红线”持续发力，多家品牌房企深陷财务困境，引发市场波动。

从房地产市场平稳健康发展的角度来看，房企整体融资环境还将保持收紧态势，倒逼房企继续去杠杆，严守不发生系统性金融风险的政策底线。由于银行放贷的风险偏好，部分存在潜力违约问题的房企，融资很难实质性改善，偿债压力或将不断加剧。

基于维护房地产市场健康发展，预计未来居民信贷政策有望适度松绑，支持居民自住以及改善性购房消费，尤其要增加首套房按揭贷款的授信额度，放贷周期或将明显缩短，不少城市二手房停贷的情况也将大幅改善。随着市场逐渐恢复正常交易，四季度成交量有望企稳回升，房企销售回款也将明显好转，间接改善企业现金流。

自7月降准落地后，市场资金充足，8月央行多次进行公开市场操作，净投放资金600亿元，市场利率维持平稳向下的趋势。

从发债总量来看，8月同环比近乎“腰斩”。CAIC数据显示，8月房企在海内外总计发行债券537亿元，环比跌40%，同比跌53%。其中，境内发债总规模达459亿元，环比下降27%，同比下降33%。海外债方面，降幅更为明显，房企共发行海外债折合人民币78亿元，环比下超7成，同比下降更是超过了80%。

下行趋势持续至9月，CAIC监测数据显示，截止9月17日，9月房企境内外发债总量 434亿，同比下降21.5%，平均发行利率上升至5.1%。可见房企融资环境仍然不容乐观。

累计数据来看，截至8月底，房企在海内外发债累计融资总规模约合人民币6819亿元，同比下降16%，融资规模累计增速较前7月加速下滑。

融资成本方面，资金面的总体宽松之下，8月房企境内发债利率保持平稳向下的趋势。房企境内债券平均利率下探至3.9%，海外债方面，受部分房企高息发债影响，房企海外债平均发行利率回升至7.04%。

随着7月份以来上层调控环境的不断收紧，整体“去杠杆”仍然坚决，接下来融资端将依然保持收紧态势，并且持续较长时间。

图：近9个月房企境内及海外债

总额及融资利率（单位：亿元，%）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统  CAIC投管云 

一方面，房企融资总量减少，另一方面，到期债务压力不断。

据CAIC统计，9月200家核心房企境内外债券合计到期规模超800亿，其中境内债券到期约647亿。除9月外，12月也是房企境内债券到期比较集中的月份，到期规模超500亿。

在距离2021年结束不足白天时间里，200家核心房企总计约有近2000亿境内债券即将到期。四季度各家房企或将加大境内发债力度，以应对即将到来的还债高峰。

海外债方面，债券到期日多集中在12月、1月，目前已有多家房企发布公告拟发行海外债融资，如弘阳地产宣布拟发行9.5%2亿美元优先绿色票据用于偿还一年内到期的境外债务及再融资。

在行业周期下行和政策收紧的双重压力之下，房企现金流管理能力遭受极大考验，行业偿债压力有增无减，中小企业和部分高负债企业面临巨大生存问题。

图：一年内核心房企到期境内债券VS海外债

备注：涉及海外债按汇率按1美元=6.4626人民币、1港元=0.8313人民币折算

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统  CAIC投管云

2021年上半年，房地产市场端政策持续收紧，房企销售回款面临压力与日俱增，加之“三条红线”约束下，降负债仍然是房企主要目标。通过积极调整债务及融资结构，构建企业债务安全边界。

CRIC监测数据显示，重点监测的80家重点上市房企现金持有量为31977亿元，较期初微降0.2%，这是五年来首次出现下降，同时，房企偿债能力持续分化。

行业进入缓慢增长期，近年来房企持有现金的增速呈现下降的趋势，由2017、2018年的20%以上的增速下降到2019、2020年的10%左右。而自2020年下半年三条红线出台以来，房企持续加强降杠杆，融资性现金流出增加；叠加房贷集中度管理制度的“两条红线”出台，房企的销售回款周期加长，上半年部分房企的销售回款率出现一定程度的下降，致使房企整体现金持有量减少。

图：80家重点上市房企历年现金持有量及同比变化情况

数据来源：企业业绩报告，CRIC整理

2021上半年末80家重点房企总有息债规模为71185亿元，较期初增长0.4%，增速较于2020年的5.4%继续下滑。房企的有息债增速在2017年到达高点后，随着行业调控持续，并表债务增速持续下滑，特别是三条红线以来，受限于降档要求，以及政策对各档企业有息债增幅的限制，房企强化债务增量控制，并维持“量入为出”的状态。

与此同时，房企积极改善债务结构，短期有息负债在2020年末实现首次下降后，今年上半年继续下降，从而使得行业平均现金短债比优化0.15至1.60，短期安全边界加强。

图：房企历年总有息负债及增速情况（单位：亿元）

数据来源：企业业绩报告，CRIC整理

整体来看，央行罕见提及维护房地产市场的健康发展，并非代表房地产信贷政策全面转向，房企融资还将保持收紧态势，仅限于居民信贷政策或将适度纠偏。长期来看，房企的优胜劣汰或将提速，优质房企业绩集中度有望持续提升。

基于维护房地产市场的健康发展，房企整体融资环境还将保持收紧态势，倒逼房企继续去杠杆，严守不发生系统性金融风险的政策底线，部分存在潜在风险的房企，融资很难实质性改善，偿债压力或将不断加剧，房地产行业迎来新一轮洗牌。

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原标题：央行例会重提房地产，房企融资环境仍不容乐观

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