地产黑马没了，黑天鹅倒是多了

投拓江湖

2020-10-21 10:39
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这两年，因为债务问题暴雷的房企，越来越多了

作者：投拓江湖

来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

房地产玩法，最深层次的核心逻辑，就是金融。

因为房地产是属于典型的投资驱动，拿的项目越多，产出的规模越大，比如你在珠三角拿一块地花了20亿，那产出的规模至少也会过40亿。去年还是100亿的规模，胆子大一点，步子迈宽一点，今年说不定就能上200亿了。如果都去三四线城市拿地，地价低一点点的，说不定还能直接干到500亿元。高周转要求高地价比，快速开盘销售，一年内资金可以周转上连词，做大规模就是这个秘诀。

因此，我们可以看到前几年每年年底的中指、克尔瑞等机构评出的房企排行榜，都会有房企排名陡增，杀入前面的阵营。这些行业的“黑马”房企，要么是融资能力超强，搞钱技术一流（毕竟以前没有红线，杠杆可以加到爆炸），要么就是拿地本领超强，借别人家的鸡下蛋，或者花小钱圈大块土地。凭借这些本领，长袖善舞的一些房企，每年能实现50%以上的复合增长，甚至在某个时间节点能实现100%的野蛮生长。

放在以前，房地产发展会有3-5年的一轮周期，政策调控也都是有周期性的，紧一年松一年，中间再过度个一两年的。遇到放松的阶段，还能赶上房价大涨，销售业绩也就蹭蹭地往上涨，房企大佬都是这样熬出来的。如果拿了高价地怎么办？不要紧的，坚持个一年半载的，等房价地价都轮动上涨了，问题就都不是问题了。唯一的问题是，胆子太小，管理不善导致错过了以前的最佳发展机遇的。

但是现在不行了，住房不炒已经不是一句空喊的口号，在反复强调，深抓落实，长期坚持后，几乎都快成为一句成语了。在严格的限购限价政策下，房价涨不涨，涨多少都需要看地方的政策，拿错一块高价地，割肉都算好的了，破产跑路都有可能。这两年，无数曾经一掷千金拿地王的房企，在多次重复上演这个悲剧。

近期关于房地产金融方面的政策，在一步一步加紧，先是有“三道红线”政策的规定，并明确了执行的时间表。然后再是有全国范围内银行收到监管层，关于涉房贷款不得超过30%的内部新规定，有部分城市甚至暂停了全部的涉房贷款。

这一些列新规的意图十分明显，就是要防止房企过多占用金融资源，在大家都在加大杠杆的背景下，房企给金融系统贡献了大量的风险，同时还挤占了其他行业的资金，形成了虹吸效应，制造业升级不起来，科技产业更是无从谈起。从高层的操作思路来看，意图很明显，就是要打掉房企“高负债、高杠杆，高周转”的三高预期，终结房地产的野蛮发展模式，让出更多的资源发展实体经济。因此房企要做的，就是要趁早认清形势，找准自己的位置，毕竟都进行直接的约谈了，这种明示的意思表示已经不能再直接了。

以前的疯狂成长的模式，就正式成为历史了，以后只能通过精耕细作，赚取适当的行业利润。以前那种全国范围内疯狂拿地的情况，将不大可能成为一个房企的常态。新的规则下，大型房企的总部会想办法控制总负债率，甚至减少以集团的名义为地区公司的融资做背书。更多地是让区域公司自己做股权融资，或者开启疯狂的员工和高管入股跟投的模式，这会进一步恶化地产人的生存状况。同时，还会带来一些新的行业变化，比如以后表外融资可能会更有市场，不少房企会花更高的成本去做表外融资。再比如，总包垫资的情况会加剧，甚至有的房企会发展到向总包借款融资，作为总包合同的捆绑谈判条件。

对于大型房企来讲，操作的空间还有一些，毕竟在全国多个项目同步销售的情况下，是可以在保持融资规模、负债上限，现金拿地三者之间取得平衡的。但是像融创往常那种大规模地买买买的并购模式，基本上是不可能了，没有融资支撑的大型并购，无从谈起。其实，很早就有房企嗅到了政策的风向，提前进行了一些大布局。今年早些时候，有一些品牌房企开启了“卖卖卖”的模式，将存量的商业等难以去化的资产，打包打折销售，将负债率降低了不少。

但是这个新的现实，对中小房企来讲则要残酷得多，特别是近两年才开始高喊学高周转的，要在三年内冲1000亿，2000亿的中小房企，基本上可以彻底歇菜了。新规则之下，试错的成本将会很高，小房企必须拥有足够的现金和融资额度支撑，才可以去参与土地市场的火拼。一旦拿错了一块地，开发销售不理想，就意味着系统风险的决堤，因为不能再像以前一样，通过短期的高成本融资度过难关（资金方也怕被管理层收拾）。

当然，面对这个新的现实，虽然已经错过了最佳的发展机会，很多房企仍然执意要去冲规模的，成功基本上属于小概率事件，可能还不如去买彩票的概率大。

这两年，因为债务问题暴雷的房企，越来越多了。甚至连很多中型房企，也爆出了债务危机，类似福晟，中迪禾邦这种。给中小房企留下的空间不多了，其中最靠谱的一条路就是跟地方平台公司加强合作。中小民营房企部分入股，地方平台公司出地，大家一起合作开发的模式，将会越来越多。

未来，大家很难看到地产排行榜在出现黑马了，黑天鹅事件倒是不会少，让我们拭目以待。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

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原标题：地产黑马没了，黑天鹅倒是多了

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