测算认真做，反而拿不了地

投拓江湖

2020-11-17 11:36
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测算是不是纯粹自己玩？

作者：投拓江湖

来源：投拓江湖（ID：TT707276146）

最近在思考一个费脑的问题：投资测算的价值出发点是什么？

是为了积极筛选合适的项目，择机而上；还是消极淘汰一切不合适的项目，拒绝折腾？

投资的标准工作流程，大多都是接到项目的第一步先做测算，把大致的土地成本，开发节点，各项成本，税费，销售价格和去化速度填进去，得出一个初步的指标结果。比如利润率，ROE，IRR，现金流回正周期，等等。如果这个指标，与公司的投资标准，差距不大，才会有下一步决定是否上会的操作，不满足就会直接否掉。

作为投资人两种基本功，测算和写报告，测算的重要性甚至是大于写报告的。因此很多公司，在研究和改进测算表上走上了一条不归路。从最初的静态测算，后来成了动态测算，再后来发展成集合套表，十多个子表构成，需要成本、营销、投资三个部门共同填写才能完成。还会在大家的使用反馈中，持续改进，每个月一小改，一个季度一大改。

不少投资人，也在测算上下足了功夫，从进公司的那一刻起，就努力在学各个子表的要素构成，勾稽关系，税费计算与分摊的逻辑。都想把每个子表的内容都弄清楚，各种BUG的边界摸透。遇到一个复杂的项目时，还会与部门同事因为测算问题，争得面红耳赤。

很多公司的测算表很完美，制表人努力把各种情况都考虑进去了，用表的投资人也很专业。但是，这并不代表就能多拿地，测算现实中发挥的作用，往往是相相反的。因为，现实情况复杂多变，测算是测不准的，只能测出一个框架，未来的一些不可控因素，不会按照你测算标的预测发展。

比如一个30亩，货值5个亿的项目，上投决会的利润是6个点，净利润也就3000万左右。但是后面开发，因为无证施工，还有环保处罚，光罚款就被罚了七八百万。因为开发节点耽误了两个月，融资时间也拉长了，现金流回正时间也变了，IRR低到不能看。

再举个真实的例子。

在2016年年初的时候，某二线城市的远郊县打算勾一块地。因为是首家进的房企，当地政府热烈欢迎，在保证摘牌的情况下，还给了1400元/平米的超低楼面价。但是当地县城的房价也刚过6000元，这个项目还在该县的一个镇上，离县城还有还几公里路。根据测算的结果，精装售价要6400元/平米以上，才能不亏。

很明显，纯粹从测算的角度来看，这个项目是注定不能拿的，无论怎么看都会亏。但最终这个项目，还是在集团的支持下拿了，因为这个时候公司缺土储，这个项目可以一下子拿几百亩。只要不太亏，公司都愿意干，而且愿意等房价上涨。后来到了2017年，后面全国楼市轮动上涨，这个项目不仅没亏，还赚的盆满钵满。

如果仅仅只是以测算作为价值参考，那这个项目就不拿了，也不会有后面大把挣钱的事情了。

在实际的项目开发中，也有的项目拿地的时候，测算有10个点的利润，后来销售均价还涨了五六百元。项目竣工结算后，发现最终的利润率竟然比10个点还低，这是为什么呢？因为材料成本上涨了（比如近几年商混成本涨价就很厉害），突然出了个装配式住宅政策，成本又高了不少。跟总包单位扯皮，结算款又多花了不少，超出了成本控制目标。

那么拿地阶段，做测算还有价值吗？还是纯粹的自己玩？

只能说，测算表提供了一个价值研判工具，项目的好坏，以及拿地后经营目标是不能按测算表的预期实现，甚至会完全背道而驰。当然，也有人会说，投资只管现在能不能拿地，对后面的开发销售，也不负有责任，考虑太多因素，是不是太累了。

可以说，那些过于认认真真做测算的，反而是拿不到什么好地，或者说是压根拿不到地。为了凑上会指标，测算在各个区域公司的投资部人员手里，展现了极大的灵活性。区域总让成本再降个三百，售价再加个五百，利润率由五个点变成了九个点，大大超出集团投资标准，妥妥地一个好项目就这样诞生了。再好好包装包装，就可以上会了。

如果是遇到不想上的项目，成本就再加个五百，售价降个三四百，润率由八个点变成了五个点。刚好够得上投资标准的一个项目，经过这一通操作，降低了三个点利润，完美错过，就可以不上会了。

不少人，甚至在日复一日简单重复的测算中，摸索出了一套自己“偷懒”的捷径。在测算表中，额外加入各种加减乘除勾稽公式，方便项目测算时，直接简单填几个数字，就可以迅速出结果。不超过五分钟，搞定一个项目的测算，毕竟都是算着玩，项目又不会真的上。

如果只是玩这些游戏，那么测算就成了纯粹的自己玩，没有任何价值。

因此，很多决策层面的大领导，基本上不会去在意你的测算，更不会关注你那点成本售价的细节，这其中一些道道你懂我懂大家都懂。在他们心里只算一笔大账，只要逻辑上没问题，没有硬伤和市场风险，这个项目基本上就可以干。

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题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

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原标题：测算认真做，反而拿不了地

投资拿地测算

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