作者：观点新媒体

4月14日，中交地产开盘迅速拉升，再获一个涨停板，从当日收盘数据看，该公司报价22.2元，涨幅10.01%，换手率11.15%，成交量77.52万手。

这是中交地产近段时间录得的第12次涨停。

事实上，3月以来，房地产政策暖风频吹，地产股亦出现了回暖的迹象。不过，类似中交地产这种快速提升的实属不多。

而这次股价提升，也让市场的目光再度聚焦到这家低调的央企身上。

日前，中交美好生活1-5期资产支持专项计划的状态更新为“已反馈”，该笔专项计划的发行金额为20亿元。

与此同时，今年以来，中交地产已经通过公司债、中期票据、信托贷款等多种方式进行融资，涉及资金额度超过280亿元。

有数据显示，2022年一季度，房地产企业非银融资总额2309.0亿元，其中，信用债占比50.4%，同比提升21.5个百分点；ABS占比29.4%，同比提升7.7个百分点；而海外债占比仅为5.4%，同比下降15个百分点；信托占比14.9%，同比下降14.2个百分点。

资料显示，该笔债券最早于2022年3月4日受理，债券类别为ABS，拟发行金额20亿元，发行人为中交地产股份有限公司，承销商/管理人为五矿证券有限公司。

不过，由于专项计划处于交易所受理阶段，并未真正发行，具体的底层资产及发行利率还未披露。

当下，供应链金融ABS、购房尾款ABS、类REITs和CMBS是房企较常发行的资产证券类产品。

他续称，ABS有一定的发行门槛，既要有公司信用也要有资产信用，中交地产作为央企，有较高的主体信用评级。

年内，中交地产已经拟定发行三笔ABS。

其中，2月11日，中交地产宣布，拟在不超过人民币30亿元的总规模内开展供应链金融资产支持票据，各期资产支持票据存续期预计不超过1年，发行载体管理机构为交银国际信托有限公司。

上述供应链金融资产证券化业务的原始权益人/资产服务机构为深圳联合保理有限公司，受托人为光大永明资产管理股份有限公司，初始债务人为中交地产股份有限公司及并表项目公司。

公告提及，上述资产支持计划采取申请储架额度分期发行方式，发行总额不超过35亿元，每期规模以各期资产支持计划实际成立时的公告为准，发行期限不超过一年，预计融资成本不超过我司年度融资计划利率额度。

事实上，近年来，供应链金融业务的资产证券化产品发展如火如荼。观点新媒体了解，2021年中交地产已以AA+信用首次成功注册储架20亿元，通过购房尾款ABS业务提前变现应收购房尾款，呈现明显拓展融资渠道的方式。

观点指数此前发布的报告提到，今年一季度，CMBS以及购房尾款ABS的发行规模均同比有所降低，个人住房抵押贷款CLO的发行规模也随着住房抵押贷款新增余额的降低而降低。

不过，目前，供应链金融资产证券化在我国处于初步发展阶段，依旧存在诸多难点。

其中，2月11日，该公司调用武汉、北京、厦门三家项目公司富余资金，合计17.7亿元，期限从一年到三年不等，调用资金的年利率最高6%，最低4.18%。

这样的内部资金支持动作还出现在3月30日，彼时，中交集团董事会审议通过，中交地产可在期限内向地产集团的借款额度新增至100亿元，利率不超过10%。而本次借款金额为45.8亿元，期限均为两年，其中5.8亿元借款年利率8%，40亿元借款年利率7.5%。

此外，年内，该公司陆续发行公司债券两笔、中期票据一笔、信托贷款一笔，同时于3月24日计划分期进行债务融资，总金额不超过50亿元。

数据来源：公开报道、观点指数整理

此外，截至2021年12月31日，中交地产为控股子公司及控股子公司之间提供担保余额137.37亿元，占2020年末归属母公司净资产的448.73%。对不在合并报表范围内的参股公司担保余额为29.92亿元，占2020年末归属母公司净资产的97.72%。

数据来源：公开报道、观点指数整理

对中交地产而言，近期行业政策有所回暖，利用窗口期快速成长是企业需要采取的策略。

据了解，早在2019年，中交地产宣布3年内做到500亿元，5年做到1000亿元，提出要做到“央企前三”的目标。

出于做大规模的策略，中交地产过去几年积极购地，其中，2019年中交地产新增土地共15宗，计容建筑面积为229.54万平方米，土地购置总价款达181.59亿元，其中权益价款达118亿元。

2020年，中交拿地力度进一步加大，年内该公司新增30宗地的购置总价款为535.80亿元，超出当期533亿元的全口径销售额，而拿地成本则由上一年度的7911.04元/平方米上升至8429.96元/平方米。

大阔步之下，中交地产获得了快速发展，年内，该公司实现合约销售额533亿元，完成了全年销售目标。

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原标题：解局 | 20亿ABS融资与中交地产规模策

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