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房企债务连续“爆雷”,哪家地产信托是最大“苦主”

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自2014年中诚信托30亿“诚至金开1号”未能按期兑付后,信托开始爆发违约潮。  

据信托业协会数据显示,截止2018年末,信托行业风险项目个数872个,总规模达2221.89亿元。到今年6月底时,信托行业风险项目总规模已增至3474亿元、涉及项目1100个。  

此外,信托公司也频频受到处罚。  

公开信息显示,2019年以来,银保监系统对粤财信托、百瑞信托、北方信托、华信信托、中泰信托、华宝信托和中融信托共8家信托机构开出共14张罚单。其中对中融信托一家便开出5张总计罚款210万的罚单。对华宝信托、中泰信托、中融信托以及粤财信托的处罚均超过200万元。据不完全统计,今年前三季度,“涉房”罚单已超过120张,罚款金额逾亿元。 

安信信托或夺“年度单笔违约金额最高”头衔  

近期,信托机构针对房地产企业的贷款,屡屡曝出违约消息。  

10月16日,新光圆成发布一则关于诉讼事项的公告,涉诉金额近5亿元。公告中称,新光圆成借壳后向XX信托的第一笔信托借款原本去年9月要按其偿还,却因房企陷入资金链危机而拖延至今被诉至法院。目前XX信托涉及房地产类信托的热销、存续及历史产品已经全部消失。  

XX信托2016年向颐和集团发行的分六次向颐和集团控股子公司高陵光明房地产开发公司发放信托贷款2.8亿元,由颐和集团及其实控人何建梁提供连带担保,原计划于2018年年底到期,至今尚有2.516亿信托本金没有得到兑付。  

山西信托2017年成立的“信远36号”融资规模为5亿元,融资方为山西沃德0建筑工程有限公司,按照事先合同,该项目应在今年的8月份兑付。由于担保方开平富琳裕邦破产重组,导致山西信托无法顺利完成兑付。  

不过,要论信托借款单笔违约最高,没有一家比得上安信信托的。后者很可能获得今年“单笔信托违约金额之最”的桂冠,也有希望获得“地产业务借款违约金额最高”的头衔。  

6月7日,信托巨头安信信托被曝部分产品延期兑付,未能兑付金额高达117.6亿。延期兑付的产品包括安信信托-安赢11号广州油富城项目集合资金信托计划”、“安信信托-安赢25号深圳和缘福城市更新”和“安信信托-沃野投资集合信托计划”。这三个信托产品中,有两个为房地产信托。目前,安信信托共计25个信托项目出现到期无法兑付的事情,涉及总金额117.6亿,

据不完全整理,2019年被曝违约信托产品发行主体还涉及江苏信托、华融信托等多家信托公司。

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发行规模已持续下降四个月 

大规模的地产信托违约事件发生,严重伤害了这一类产品在信托投资者群体中的信用。而随后进一步收紧的监管政策,进一步压缩了这一业务的规模。  

早在7月初,银保监会对部分房地产信托业务增量过大的信托公司开展约谈警示;到7月末,中共中央政治在下半年经济部署会议提出“不将房地产作为短期次级经济的手段”。宏观去杠杆政策和信用环境的收紧令高速发展的房地产行业突然踩下了急刹车。  

2018年上半年,房地产信托业务作为信托产品的重头,信托规模达3268.51亿元,同比上涨57.31%,房地产信托占比37.47%,居各类信托产品首位。但相关数据显示,2019年第三季度投向房地产类的信托业务发行和成立规模均环比出现锐减。云南信托研究部近期发布的研报指出,从发行规模看,今年第三季度投向房地产领域的信托产品发行规模为2079.70亿元,环比下降827.35亿元,降幅28.46%。 

据用益信托统计数据显示,近四个月房地产信托单月发行规模持续下降,7月至10月,我国68家信托公司分别发行544只、421只、424只和270只产品,融资规模分别为798.92亿元、708.39亿元、646.96亿元和438.17亿元。  

在行业整体资金收紧的大环境下,信托曾经是中小房企眼中最后的“稻草”。但如今最后的“稻草”,也不能“救命”。中小房企的生存未来必然将更为艰难。  

对一部分规模偏小的企业来说,已经到了重新反思企业信誉管理的时候了。如果,无法给出公众一个信誉可靠的品牌形象,出局仅仅只是时间问题。

违约潮爆发是地产商融资受挫的折射  

对于一个无法满足快速变现,需要长期经营逐渐获利的房地产行业来说,金融服务的支持至关重要,无论房地产新增投资还是存量改造都将存在大量资金需求。  

然而近年融资收紧,寒冬裹袭的迹象却越来越明显。自2016年10月开始,相关机构从银行理财资金、信托、公司债债以及私募基金四个方面对房地产行业开发资金来源监管趋严。  

2019年严控进一步实施。2月底,央行市场工作会议强调,加强房地产金融审慎管理,落实房地产市场平稳健康发展长效机制。  

5月17日银保监会下发关于整治房地产领域违规融资的23号文件,提出将重点整治通过股权投资+股东借款、股权投资+债券认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相融资等行为。  

5月31日,媒体报道称,央行和证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。  

曾经,信托资金因被视作在银行、债券等主流渠道被封堵后的“救命钱”而一直在房地产行业的“输血”通道上扮演重要角色。现在,各个渠道地产融资收紧,发债暂停,银行贷款严控,房企融资面临四面楚歌的境地。  

据人民法院公告网显示,今年1月至10月底,有大约408家房地产公司被法院裁定破产清算,平均每天都有超过1家房地产企业破产。  

一些百强房企也难逃资金链断裂危机。如广东老牌房企颐和地产在10月末被爆出,发行的17颐和01和17颐和04两只私募债因未能按期足额偿付部分本金及利息,构成实质性违约。这是颐和地产历史上首次债券违约。  

刚登上克而瑞房企销售榜的三盛宏业由于高达81.5%的资产负债率而陷入资金困局,10月21日,陈建铭(三盛宏业法定代表人)因无力支付购买公司定向理财产品员工的本息而在上海被围堵,泪撒现场。

外有市场环境对资金的牵制,内因房地产回款难,欲通过非标准化举债放大杠杆的路径越走越窄。最终导致房地产信托项目的违约风险层出不穷。

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