近观香港，看房地产调控的未来（深度好文）

投拓江湖

2019-12-30 16:33
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纯粹的房地产开发卖房的模式会越走越窄，高层更乐意看到房地产公司脱虚入实。怎么个理解呢，如果你做自持物业，做产业地产，那在某种程度上可以认定为是在支持实体经济。甚至干脆跳出房地

作者：投拓江湖

来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

近期的香港局势的发展牵动了大部分国人的神经，各种媒体也是在轮番不断地跟进报道。香港问题的发展到了今天的局面，有其国际国内错综复杂的政治经济外交因素，而经济因素则是其中最重要的内因。

先来看一组数据，香港历年经济增长图：

从数据可以看出，香港经济自20112年以来，就维持在3%左右的低增长率状态，与隔壁的深圳一路经济高歌猛进形成了鲜明的对比。

香港目前经济的四大支柱产业分别是：贸易物流、金融服务、旅游、专业服务

这四大行业都不是一个能大量吸纳就业人口的产业，而且能提供高薪酬的金融业属于精英行业，吸纳的人数更是少之又少，因此香港的就业问题一直很严峻。尽管这样，目

这四大支柱产业在与内地的竞争当中也逐渐式微。

首当其冲的是贸易和物流业，在我我们国家十大吞吐量排名靠前的大港口当中，香港只能排到第四，而且后面的广州、青岛港背靠巨大的经济腹地，超过香港只是时间问题。

再来说金融服务行业，不得不承认香港目前仍然是我国最大的金融中心，人民币最大的离岸交易中心，在人民币国际化，吸引外资，内地企业走向国际化等方面提供了巨大

便利。但是随着近几年来上海加大建设国际金融中心的力度，以及我国金融改革的持续推进，这种优势不知道还能维持多久。

那香港的经济问题症结在哪里呢？主要的原因应该归结于房地产

图片反映的是美国、日本、香港、中国大陆在近30年名义GDP与房地产市值总额之间的比值。单纯从数据分析来看，1990年日本的房地产市值与GDP比值达到了3.72的峰值，然后泡沫破灭，经济长期衰退；香港1997年3倍的峰值，然后泡沫破灭爆发了亚洲金融危机；美国2008年在1.78倍的峰值爆发了经济危机，从而影响全球经济衰退。

而香港目前房地产市值与GDP比值是多少呢？5倍！这还只是2016年的水平，目前的情况可能更高。

2008年的全球经济危机证明，发展实体经济，特别是制造业才是一个经济体长期发展经久不衰的根本。大量的资金、资源被用在了房地产领域，实体经济得不到应有的发展，实业干得好不如买套房坐等升值。

产业空洞化，无法提供足够的具有吸引力薪酬的就业机会，还有就是高房价，让香港的年轻人看到的是一个灰暗的未来。为社会埋下了一个不稳定的因素，极易受到外部因素的煽动。

下图展示的是收入房价比，世界主要城市比较中，香港位居第一

内地的房地产制度发源于香港，包括70年产权制度、土地财政运转体系，甚至是恒碧万这一类宇宙级的房企的玩法，都是继承自香港的衣钵。香港的危机，为我们提供了前车之鉴，未来我们可以看到下面几个明显的趋势：

一是房地产调控会长期化，常态化。我之前的文章里面就已经讲过，千万不要低估决策层这次调控房地产的决心。靠举债，高杠杆来发展房地产和基建的经的模式，已经走到了尽头。而且风险累积，金融系统风险不可控因素在增加，近期高层一直在强调严控金融风险。近期不断爆出的收紧融资的新闻，已经让房地产融资感受到了深深的含意。

二是人才公寓、公租房建设会长期推进。德国和新加坡的公房、公租房建设模式，是社会稳定的压舱石，已经被高层深入学习研究。近几年各地政府在人才公寓供地上的倾斜，是有目共睹的，高层有极大地决心在做这件事情。

三是纯粹的房地产开发卖房的模式会越走越窄，高层更乐意看到房地产公司脱虚入实。怎么个理解呢，如果你做自持物业，做产业地产，那在某种程度上可以认定为是在支持实体经济。甚至干脆跳出房地产去涉及制造业，比如某造车的房企，某造机器人的房企，就是准确把握了新的趋势。

四是房地产长效调控机制会加速出台。这里面既包括了之前沸沸扬扬的多主体供地试点，也包括了征收房地产税的相关制度的制定。房地产税的新闻已经传了有五年的时间了，但还是犹抱琵琶半遮面，这不意味着高层取消了这个政策。房地产税征收的前提有三个：一是全国统一的房地产登记制度，二是完善的房地产资产价值评估体系，三是健全的房地产税法。目前第一个随着各地的不动产登记局和全国联网的房屋登记制度已初步建立，但是还不够完善。第二项和第三项工作目前已经开始了，房地产税时代的到来只是时间问题。

香港，前车之鉴，后车之师。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

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地产房地产房地产市场