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富力降负债的标准动作

给全行业上的一堂课

作者：炸天团

来源：地产大爆炸（ID：dichandabaozha）

2020年的富力，轰轰烈烈。

在这一年，富力减少负债、优化结构、壮大实力、缓释风险的系统行动引发了业内的广泛关注。

也是在这一年，富力的债务问题、三道红线、营销动作等屡屡登上行业头条。

被聚光灯对准的富力，在2020年给全行业上了一堂课：

  • 374.1亿元，这是富力全年总负债减少规模；
  • 69%，这是富力全年净负债率的下降百分点；
  • 399.5亿元，这是富力经营现金流由负转正后的期末数据。

那么，在2020年，富力是如何给全行业上课的呢？

01、回款
 
2020年哪家房企的营销动作最频繁？
 
富力，几乎是无可争议的答案。
 
  • 年初，疫情肆起，富力第一时间制定出自己的网上营销打法，成为开启线上卖房的第一批房企；
  • 年中，线下回暖，富力与广汽传祺组CP，搞起了车企+房企的跨界创新营销联盟；
  • 年底，在中央就地过年的号召下又搞出了“犇犇安家”，在创新营销的道路上越走越宽广。
 
别人家在搞全员营销的时候，富力地产则搞起了针对员工的购房计划，彻底把营销的潜力发挥到极致。
 
事实上，为了促销售、去库存、抓回款，富力将平均售价优惠、大宗购买折扣、与第三方销售代理的策略性合作及实施销售奖励计划等都纳入了弹性销售策略。
 
那么，最终的效果如何呢？
 
全年权益销售金额稳定在1388亿元，相较于去年有所提高。
 
而在业界更为关注度回款指标上，富力则再上一个新台阶：从2019年不足70%，提升到2020年的78%。
 
回款大幅增加，直接推动了富力的现金到2020年底的399.5亿元。
 
02、变现
 
相较于其他主流房企，富力一个典型的特征是沉淀的核心资产比重较高，在无法转换为收入时就成为了负债，而这也正是富力负债规模高的缘起。
 
富力沉淀的资产既包括土地储备、在建物业、投资物业等这类稳定富力后续发展的核心资产，也包含了一些非核心资产。
 
在三道红线面前，富力选择的方式很有意思：出售项目的部分权益。
 
这样做的好处显而易见，可谓一箭三雕：

  • 回笼资金，降低负债，稳定现金流；
  • 降低未来资金需求，合作伙伴来分担了；
  • 保持项目的控制权及上升潜力。
 
在变现这件事情上，非常典型的就是广州富力国际空港综合物流园项目上。
 
在这个总占地1470亩，计划建筑面积超120万平米的项目上，富力向全球最大PE公司黑石集团关联的基金以63亿元的市场估值出售该项目70%权益，约41.2亿元现金进入了富力账户。
 
据年报数据显示，富力拥有5190万平米的权益土地储备可售面积或约7000亿货值，另有城市更新项目建筑面积超8000万平米，可售面积超4100万平米。
 
简言之，富力可腾挪的空间可真是太太太太大了。
 
无怪乎富力集团董事长李思廉表示，“如果价格合适，将继续寻求合作伙伴，出售非核心资产，以释放资产价值，降低风险。”
 
家底厚，随便一腾挪就可以变现出几十亿的现金流。
 
03、控支
 
回款与变现，带来效果是现金流的增加，但想降低负债堵住现金流出同样重要，对房企而言最简单的就是减少拿地。
 
的确，即便是富力不再新增拿地，其庞大的土地储备规模也足以支撑其未来3~5年的发展。
 
据wind数据显示，2020年富力在招拍挂市场上的投入仅为15.24亿元，远低于其2019年185亿元的投入。
 
在减少招拍挂市场上投入的同时，富力的城市更新项目开始进入密集的转化期。

据悉，截至2020年底，富力已签约城市更新合作项目规划总建筑面积超过8000万平米，可售面积超过4000万平米，货值超过12000亿元。

04、募资
 
企业降负债，配售新股是个快捷键。

显然，富力get到了精髓。
 
去年，富力在资本市场的动作连连：
 

  • 2月向证监会递交H股全流通的申请材料；

  • 7月，富力H股全流通申请获批；

  • 9月，富力将全部22.07亿股境内未上市股份转换为境外上市股份，完成H股全流通。 

H股全流通带给富力的好处显而易见，最重要的就是为富力提供了融资便利，降低融资成本。

此外，为发行新H股补充权益资本，富力还完成了总额为25.24亿港元的募资。

05、展望
 
由上，不难看出，富力的2020年的确很忙。
 
忙是好事，富力如期实现降低负债规模、控制债务风险、壮大资本实力的目标。
 
马不停蹄的一整年后，富力终于可以缓口气，拿出真金白银回馈下支持富力的投资者——派息。
 
末期股息每股人民币0.62元，全年股息达到每股人民币1元。
 
此时的派息，在炸天团看来，不止诚意，还有底气。
 
当然，底气更足的表现在债务兑付上：
 
  • 2020年12月4日，完成“18富力08”39.99亿元债券回售本金及2.62亿元利息的兑付；
  • 2021年1月4日，完成“18富力10”回售本金及全额利息共计约人民币75.11亿元兑付；
  • 1月6日，提前完成 “16富力01”公司债券本金及利息共计64.32亿元全额本息支付；
  • 1月20日，公告完成“16富力03”公司债券本金及利息共计38.52亿元兑付。
 
短短两个月内，累计完成超200亿元债券的本息兑付。

在谈到2021年的展望上，富力的管理层制定了一个相对保守的目标：1500亿元。
 
为此，备足了2700亿的货！
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注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

本文由“地产大爆炸”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！

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