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2023不良资产大会昆明站
自从写“杠杆地产”以来，不时有杆友说我看空楼市。我反复解释，我不看空，也不看多，我只尊重事实。
作者：杆姐
来源：杠杆地产（ID:Property-Market)
有朋友会继续说，你就没自己主见？比如你应该长期看多啊，这样流量也更多。
一般我耐心解释：
第一，我主要也不靠这个赚钱，犯不着讨好谁；
第二，房地产这东西很重要，在多数正常国家都是支柱产业，我国更是，但结合我国各种情况，长期回报率确实不咋地，我不能为了讨好人、为了流量，鼓吹买房永远发大财；
第三，短期行情是政策决定的，反正就是夜壶，需要时高潮一下，暂时不需要打压也可以，比如2021年有几个月。
说到今天重点了，夜壶登场，各种消息、救市政策此起彼伏：
比如国统局最新数据，1月房价环比下降的城市减少。 4大行同步下调广州地区房贷利率。 多地刚需首付比例最低可以两成，比如最新佛山非限购区域。 2022年北京第一轮集中拍地，好像方方面面总体还可以……
那么，炒房派又该笑了？杠杆地产思考总结了一下，有这样几点判断。
1、楼市最坏的时候过去了，1月数据其实反倒很有意义。国统局数据很说明问题，2022年2月21日，国统局70城商品住宅销售价格变动情况数据披露，2022年1月份商品住宅销售价格环比降势减弱，同比涨幅总体回落。
具体来说，1月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市，分别有39个和55个，比上月分别减少11个和8个。
注意，也就是房价降的城市在减少。
有朋友会说，1月份接近过年，今年返乡置业潮没有出现，1月总体成交也不咋地，样本意义不大。
恰恰杠杆地产觉得，这个数据变化意义很大。
当然这也不值得特别庆祝，毕竟环比下降的城市数字依旧很高。
房价总趋势，远远谈不上回暖，只能说最坏的时候过去了。
2、广州降低房贷利率确实是个信号。注意，不是小银行，是四大行，因此信号意义显著。
刺激人买房，降低人购房成本，这是特别实在的。谁不想低成本啊，特别是按揭借钱购房的朋友。
是个人都知道，爽死了。此前也有一些城市房贷利率其实在往下，但是城市体量、档次广州这样的，还是很值得说。
对了，说到这里，2月LPR报价“按兵不动”，杠杆地产多说一下。
而在2021年12月和2022年1月份连续两次LPR报价中，1年期连降，5年期降1次，以上LPR合计分别下降了15个基点和5个基点。
根据LPR报价规则，LPR由两部分组成，即公开市场操作利率与加点，其中公开市场操作利率主要指中期借贷便利（MLF）利率。
公开市场操作没有变化，因为我们之前已经预测2月不会动。
此前，我写文章总结过，美联储加息前是窗口期。
降息当然无小事，看需要吧。
总的来说，降息的可能还是有；特别降准，我觉得概率不小。
4、因城施策降低首付等还会很多，不值得惊讶。上周媒体报道，山东菏泽工行、建行、农行自 2月14日起，名下无住房且无个人住房贷款记录的购房者，首付比例可执行20%。
同时还有传闻重庆的，不过没菏泽那么明确，有点似是而非。
说回重庆，其实重庆一些县区以前对刚需首套最低就可以做到2成，可以说不算新闻。
当然，合法合规的2成、3成和变相操作1成甚至更低，那是两回事。
意识到这一点，对于我们理解目前的形势很有意义。
这是被支持的。
各项政策、多地的同步调整，才能形成合力扭转趋势，这是上头和地方都需要的。
回溯一下，2016年，央行及银监会通知，对不实施“限购”措施的城市，居民首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上执行最低首付比例25%，可向下浮动5个百分点。
这是就是杠杆地产上文说的，20%首付此前在一些地方长期就是。
当然，国内各地首付比例以最低 30%为主。
唯一悬念，在政策许可范围内，首付比例降低政策，会不会出现在二线城市？
如果这样，那就是不得了的事。这个悬疑很有意思，这其实反映经济有多着急。
可喜的是，总体基本面在逐步恢复。比如北京2022年第一轮集中供地，土拍热度有所回升。
18 宗地块中，17块完成出让，成交总价480.23亿元，整体溢价率 4.5%，流拍率 6%，市场热度较 2021年二三批次有所回升。
边际转暖，算是给市场传递积极信号。
非限购城市，总体稳定有望。三四五线城市如上文所述，政策将有进一步转松的空间，但怎么成功救市还需要观望。
那会儿，杠杆地产就是太相信这样不好，每天说要克制。当时是过了，为后来埋下苦果，贻害至今。
后来开始纠正，甚至2021年纠正得特别猛，一堆房企躺下……
尽管上文以及各种信息我们知道，救市紧锣密鼓，但是从最高表述看，风向底线依旧是“不炒”。
主要关键词是 “房住不炒”、 房地产行业/企业风险防范和化解、促进房地产业良性循环、保障性住房建设、城市更新。
房住不炒仍是政策主基调，明白这一点，我觉得就够了。
我说再多，我们说再多，不如上头说一句话，听不懂的人当然要吃亏。
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