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如何用100个小目标复制一家规模房企?

这是一篇呆坐7天才憋出来的随笔水儿文,水灵灵的水儿。没办法,老子就是这么才华横溢。

作者:老庵

来源:老庵笔记(ID:gh_bd8f12fb8283)

复制规模房企?虽然老庵智商感人,但这个问题可难不倒俺,也就两步:

Step 1,Ctrl+C;

Step 2,Ctrl+V;

不好意思,最近有些神叨,主要近期睡眠不好,失眠、多梦。

昨晚居然梦到手握100个小目标,这要放你头上,你能睡着?

我是没睡着,不是高兴,是chou的,惆怅的惆。

谁让我他娘的太热爱工作,心想老子终于可以当总裁了,朕可得把江山坐稳喽。

于是整晚都在梦里思索:100亿自有资金,在当下的地产行业,能否健康持久的活下去?

幸福来的太突然,一时竟有些懵逼......

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言归正传,这个问题对地产人来说有很强的现实意义。100亿自有资金,按照资产负债率80%计算,资产规模500亿,年签约额150亿,基本处在行业TOP100-150的位置。

百强以外的开发商如果在未来5年无法实现弯道超车,跃进百强甚至50强行列,等把手头的项目开发完毕,留给它的结局可能就是树倒猢狲散。

先来看一个逆袭的案例。

弘阳地产—一家用了5年时间,从名不见经传的地方小型开发商,一跃成为香港上市、销售规模超过650亿的中型房企,在深耕江苏的基础上,迅速打开局面,强势挺入多个新进区域。

我们当然可以说弘阳的逆袭,跟时代背景有着很大关系,无非就是那些老生常谈的方法论,比如踏准行业周期,加足杠杆大举拿地,开足马力向前冲。

但不可忽视的是弘阳对市场和企业能力的认知逻辑。

2

在弘阳总裁张良看来,行业中的绝大部分玩家,跟赌徒无异。他们相信对时局的判断,大多数时候跟周期赌,偶尔跟国运赌。

过去二十年,他们活得还不错,每隔三年的行业周期,容错率其实是很高的,一波涨价潮,便能轻易掩盖当时犯下的错。

体现在投资上,就是凭感觉拿地。

“小朋友,你是否有许多问号?”

体现在报表上,则是负债驱动。而市场上优秀的玩家,通过自身不断迭代,早已发展成为能够实现企业内生增长的“类制造业”企业。

旭辉林中在19年说过,地产行业正在向制造业逼近。行业利润率变低,国家不允许行业加杠杆,为了维持较高的ROE,只能死磕周转率。

实现高周转,一方面对提高自有资金收益率有直接帮助,更重要的是真正实现了企业的内生增长。

企业高周转的背后,是人的高周转,依托的是人效的提高。

人效提高的背后,要么是建立一个逻辑自洽、高速运转的组织架构体系,所有事情得以量化,所有人力目标一致,把人效用到极致;要么是有一套精心设计,与战略完全匹配的管理和激励机制。

前者则是万科们的逻辑,也是弘阳眼中的第二类玩家,既战略+能力。

万科的战略一直非常清晰,专注一二线及周边三四线,产品走中高端、白领路线。同时在组织上倾注资源,重视人才,久而久之,这类企业在人才上形成了非常深的沉淀。

这类企业通常发展非常稳健,销售额稳步增长,既不会跨越发展,也不会落到掉队地步,在行业中的排名相对稳定。比如龙湖、金地、旭辉、雅居乐。

后者则是碧桂园的逻辑,也是弘阳眼中的第三类玩家,即战略+机制,通过机制的创新,实现人效的最大化,从而助力企业跨越式发展。

宇宙房企碧桂园战略同样清晰,专注三四线,因为赶上棚改和城市化红利,以火箭般的速度窜至行业第一。

事实上,三四线城市市场远比一二线复杂,且多变。下沉三四线,是个技术活,需要审时度势,如履刨冰,如临深渊。很多城市市场容量有限,城市无内生增长潜力,可能卖完这一波房子,下一波需求才刚刚发芽。

一二线城市只有30个,闭着眼挨个进,三四线城市有160个,如果算上县级城市,有1400个,Which one?这是碧桂园面临的问题。

所以在过去三四年的时间里,碧桂园推出了“双享机制”,好的机制成就了碧桂园人,碧桂园人成就了宇宙房企碧桂园。

除碧桂园外,融创、阳光城、中梁等都是这类企业。最近看到一份融创某区域公司对所在区域三四线城市的研究报告,彻底改变了老庵对融创的看法。经过多年沉淀,融创的管理已经非常精细化,对市场的研究已经让很多企业望尘莫及。

不是所有企业都能把每一分钱花的明明白白。

3

所以,回到最初的问题,要复制一家能够长久生存的规模房企,依靠什么?

弘阳的答案是“战略+能力+机制”。

首先梳理清楚战略,坚决执行,同时能够及时调整和纠正;

其次建立机制,筑巢引凤,初步把规模和组织建立起来;

最后在现有基础上快速迭代,升级管理体系,系统引进中高级人才,尤其是让那些会干活、有结果、不会讲话的人,能够通过机制筛选出来,人才才能够留得住。

诚然,当下已是2020,情况已与5年前大相径庭: 

市场整体规模已经触及天花板,未来增长空间极为有限,跨越式发展,意味着要跟大中型房企抢蛋糕; 

强者恒强趋势愈发明显,市场集中度不断提高,人才、金融资源正在加速向头部房企聚集; 

行业大周期被熨平,政府对建立长效机制初心未改;金融调控高压态势依旧,行业降杠杆是大势所趋。;

踏准周期、加足杠杆、开足马力向前冲的行业神话恐难复制。

但至少,如果做到弘阳所言之事,企业可能活的不会多好,但一定不会活的太差。作为地产人,这套逻辑可能也是检验房企成色的试金石。

好了,天亮请睁眼,100个小目标都是人家的,请大伙儿继续专心搬好自己的砖。搬的砖多了,才能保持睡眠质量,少他娘的做梦。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

本文由“老庵笔记”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

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