如何用100个小目标复制一家规模房企？

老庵笔记

2020-06-27 21:14
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这是一篇呆坐7天才憋出来的随笔水儿文，水灵灵的水儿。没办法，老子就是这么才华横溢。

作者：老庵

来源：老庵笔记（ID：gh_bd8f12fb8283）

复制规模房企？虽然老庵智商感人，但这个问题可难不倒俺，也就两步：

Step 1，Ctrl+C；

Step 2，Ctrl+V；

不好意思，最近有些神叨，主要近期睡眠不好，失眠、多梦。

昨晚居然梦到手握100个小目标，这要放你头上，你能睡着？

我是没睡着，不是高兴，是chou的，惆怅的惆。

谁让我他娘的太热爱工作，心想老子终于可以当总裁了，朕可得把江山坐稳喽。

于是整晚都在梦里思索：100亿自有资金，在当下的地产行业，能否健康持久的活下去？

幸福来的太突然，一时竟有些懵逼......

言归正传，这个问题对地产人来说有很强的现实意义。100亿自有资金，按照资产负债率80%计算，资产规模500亿，年签约额150亿，基本处在行业TOP100-150的位置。

百强以外的开发商如果在未来5年无法实现弯道超车，跃进百强甚至50强行列，等把手头的项目开发完毕，留给它的结局可能就是树倒猢狲散。

先来看一个逆袭的案例。

弘阳地产—一家用了5年时间，从名不见经传的地方小型开发商，一跃成为香港上市、销售规模超过650亿的中型房企，在深耕江苏的基础上，迅速打开局面，强势挺入多个新进区域。

我们当然可以说弘阳的逆袭，跟时代背景有着很大关系，无非就是那些老生常谈的方法论，比如踏准行业周期，加足杠杆大举拿地，开足马力向前冲。

但不可忽视的是弘阳对市场和企业能力的认知逻辑。

在弘阳总裁张良看来，行业中的绝大部分玩家，跟赌徒无异。他们相信对时局的判断，大多数时候跟周期赌，偶尔跟国运赌。

过去二十年，他们活得还不错，每隔三年的行业周期，容错率其实是很高的，一波涨价潮，便能轻易掩盖当时犯下的错。

体现在投资上，就是凭感觉拿地。

“小朋友，你是否有许多问号？”

体现在报表上，则是负债驱动。而市场上优秀的玩家，通过自身不断迭代，早已发展成为能够实现企业内生增长的“类制造业”企业。

旭辉林中在19年说过，地产行业正在向制造业逼近。行业利润率变低，国家不允许行业加杠杆，为了维持较高的ROE，只能死磕周转率。

实现高周转，一方面对提高自有资金收益率有直接帮助，更重要的是真正实现了企业的内生增长。

企业高周转的背后，是人的高周转，依托的是人效的提高。

人效提高的背后，要么是建立一个逻辑自洽、高速运转的组织架构体系，所有事情得以量化，所有人力目标一致，把人效用到极致；要么是有一套精心设计，与战略完全匹配的管理和激励机制。

前者则是万科们的逻辑，也是弘阳眼中的第二类玩家，既战略+能力。

万科的战略一直非常清晰，专注一二线及周边三四线，产品走中高端、白领路线。同时在组织上倾注资源，重视人才，久而久之，这类企业在人才上形成了非常深的沉淀。

这类企业通常发展非常稳健，销售额稳步增长，既不会跨越发展，也不会落到掉队地步，在行业中的排名相对稳定。比如龙湖、金地、旭辉、雅居乐。

后者则是碧桂园的逻辑，也是弘阳眼中的第三类玩家，即战略+机制，通过机制的创新，实现人效的最大化，从而助力企业跨越式发展。

宇宙房企碧桂园战略同样清晰，专注三四线，因为赶上棚改和城市化红利，以火箭般的速度窜至行业第一。

事实上，三四线城市市场远比一二线复杂，且多变。下沉三四线，是个技术活，需要审时度势，如履刨冰，如临深渊。很多城市市场容量有限，城市无内生增长潜力，可能卖完这一波房子，下一波需求才刚刚发芽。

一二线城市只有30个，闭着眼挨个进，三四线城市有160个，如果算上县级城市，有1400个，Which one？这是碧桂园面临的问题。

所以在过去三四年的时间里，碧桂园推出了“双享机制”，好的机制成就了碧桂园人，碧桂园人成就了宇宙房企碧桂园。

除碧桂园外，融创、阳光城、中梁等都是这类企业。最近看到一份融创某区域公司对所在区域三四线城市的研究报告，彻底改变了老庵对融创的看法。经过多年沉淀，融创的管理已经非常精细化，对市场的研究已经让很多企业望尘莫及。

不是所有企业都能把每一分钱花的明明白白。

所以，回到最初的问题，要复制一家能够长久生存的规模房企，依靠什么？

弘阳的答案是“战略+能力+机制”。

首先梳理清楚战略，坚决执行，同时能够及时调整和纠正；

其次建立机制，筑巢引凤，初步把规模和组织建立起来；

最后在现有基础上快速迭代，升级管理体系，系统引进中高级人才，尤其是让那些会干活、有结果、不会讲话的人，能够通过机制筛选出来，人才才能够留得住。

诚然，当下已是2020，情况已与5年前大相径庭：

市场整体规模已经触及天花板，未来增长空间极为有限，跨越式发展，意味着要跟大中型房企抢蛋糕；

强者恒强趋势愈发明显，市场集中度不断提高，人才、金融资源正在加速向头部房企聚集；

行业大周期被熨平，政府对建立长效机制初心未改；金融调控高压态势依旧，行业降杠杆是大势所趋。；

踏准周期、加足杠杆、开足马力向前冲的行业神话恐难复制。

但至少，如果做到弘阳所言之事，企业可能活的不会多好，但一定不会活的太差。作为地产人，这套逻辑可能也是检验房企成色的试金石。