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房地产信托贷款项目有“四证”齐全的要求，其中“四证”是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。
作者：王平
来源：法园金融法律研究（ID：Lawgarden-Finance）
众所周知，房地产信托贷款项目有“四证”齐全的要求，其中“四证”是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。“四证”及相互关系介绍如下：
《国有土地使用权证》由人民政府根据《国有土地出让合同》颁发，其上记载有使用权面积、座落、地类（用途）及使用权类型等信息，这些信息应该与《国有土地出让合同》相符合。此外，《国有土地使用权证》还附有宗地图。《国有土地使用权证》是其他三证的基础。
《建设用地规划许可证》由城乡规划部门颁发，其记载有项目名称、位置、用地面积及建设规模。其上记载的用地面积与《国有土地使用权证》记载的面积一致（本文所说的一致并非绝对相等）。另外，部分《建设用地规划许可证》一般只列有该地块的地上建设规模。《建设用地规划许可证》还附有附件，其中列明详细的建设规模及告知事项等。
《建设工程施工许可证》也是由城乡规划部门颁发，其上记载有建设单位、项目名称、位置及建设规模。证上记载有地上面积和地下面积，两者合计为总面积。《建设工程施工许可证》的总面积与《建设用地规划许可证》的建设规模应相一致。此外，《建设用地规划许可证》附有附件，记载项目的建设面积详情。
《建筑工程施工许可证》由住建部门颁发，其上记载有工程名称、建设单位（即项目公司）、地址、建设规模、建设价格、设计单位、施工单位、监理单位、开工日期及竣工日期等。建设工程施工许可证的申领需以《建设工程规划许可证》的领取为前提，一般而言，《建筑工程施工许可证》上会援引对应的《建设工程规划许可证》证号。当然，其与援引的《建设工程规划许可证》的面积一致。
此外，《建筑工程施工许可证》与《建设工程规划许可证》并非一一对应，有些《建设工程规划许可证》对应若干张《建筑工程施工许可证》。
当然，建设规划在建设过程中会发生变化，届时会出现《建设工程规划许可证》缺少的情形，从而与《建筑工程施工许可证》无法对应。
实践中，各地对“四证”也没有统一的格式要求。此外，不同的时期，“四证”的样式也会不同。因此，我们会发现“四证”在各地颁发的版本均不相同，有些地方的证书甚至是手填而非打印版本。因此，以上介绍仅供参考，具体审查还需依照具体情形进行对照判断。
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