为什么新房销售起不来？

地产锐观察V

2023-11-01 14:31
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金九未到，银十迷茫

作者：红姐

金九未到，银十迷茫。

可能连很多业内人也想不明白，为什么政策一直在出，新房销售就是起不来呢？想不明白的同时，只能无奈地感叹一句：地产行业真的是昨日黄花了。

围城里的业内人没信心，围城外的潜在购房者也缺乏信心。

特别是两家宇宙房企，一家老板身陷囹圄、一家也撑不住寻求债务展期后，人们对楼市的担忧进一步加剧了。

01、金九低迷

9月，全国楼市新房成交看，环比有筑底回升走势，但同比仍维持较大降幅。

房企角度，环比看，据克而瑞研究中心的数据，9月份，逾六成百强房企实现单月业绩环比增长，其中有29家企业环比增幅超过30%。

但是从同比看，百强房企销售整体仍陷负增长困局，9月销售同比降低29.2%，降幅仍保持高位。其中，单月业绩同比降低的企业数量超七成，累计业绩同比降低的企业近六成。

城市维度，环比看，据克而瑞数据，9月全国30重点城新房成交面积为1205万平米，环比微增3%。二、三线城市持平；二手房环比增7%，好于新房。

但同比看，9月，一线城市新房成交面积仍同比下降23%，前9月累计同比微增2%，增幅较上月持续收窄；二、三线城市新房成交面积同比仍降21%，前三季度累计同比涨幅收窄至3%；三四线城市前三季度累计同比依然为负值。

而从国庆中秋假期看，据中指院数据，35个代表城市日均成交面积较去年国庆假期及2019年假期下降两成左右。且除核心城市或成熟区域楼市热度较高外，整体成交量表现一般。

02 银十未知

10月楼市开局惨淡，能否实现“银十”？

业内普遍预计，尽管9月开局政策给力，全面认房不认贷、降低房贷利率、二线城市取消限购等，使得潜在购房者短暂情绪兴奋，但很快归于平静，回归观望。

中指院认为，对楼市的修复要保持合理预期。如果短期政策优化到位，同时城中村改造系列措施快速落地，预计2024上半年楼市会完成筑底。

短期政策优化空间，比如，参照广州近郊取消限购，北上深也因区施策，取消郊区限购、降低社保年限要求、增加特定人群购房套数、优化离婚购房限制等。

多家券商机构也预测，如果后续政策进一步放松，四季度楼市销售同比或出现明显提振。

03 信心缺乏

有专业人士同时指出，虽然政策给力，但是民企依然在出险，使得购房者对楼市担忧有增无减，也是影响新房成交复苏的重要因素。

“买新房尽量不碰民企”，已成为买房人的共识，这也使得尚未出现的民营房企日子很艰难。有同行透露，某优质民企一项目甚至想把几万元的营销推广费用房子来顶账，令人心悬。

红姐注意到，半夏投资创始人李蓓在半夏投资公众号上新发了一篇文，不知何故又删除了。但是百度还可以搜索到。

她在这篇文中提到，虽然政策刺激了地产成交，但新房和二手房高度分化，新房持续负增长，这背后就是对期房没信心，怕烂尾。

“新房起不来，存量地产公司财务情况进一步恶化，爆雷烂尾的风险就变得更大。”

李蓓认为，当前靠开发商自己保交楼是不足够的，建议地方政府买断烂尾楼助力保交楼。这样，既能解决保交楼问题，又能解决保障房问题，解决局部过剩，托底房价，才会扭转居民信心。

有学习易经的同行说，她最近给很多同行测了八字，说地产行业要等到2030年才会有明显起色，之前大部分人都会过得很差。

不知道房地产市场何时才会明显筑底向上，大家都在说取决后面政策的力度。