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成立24年后，始终处在销售业绩前三的恒大，却在2021年6月爆发了债务危机。
作者：十一郎
来源：地产十一言（ID:dichanshiyiyan)
“钱紧”的日子里，卖资产成为房企们最快回血的途径。
成立24年后，始终处在销售业绩前三的恒大，却在2021年6月爆发了债务危机。9月开始几乎没有资金流入。在市场下行的环境下，解除危机并不容易。
数据显示，恒大2021年全年实现合约销售金额约4430.2亿元，合约销售面积5426.5万平。销售额同比下降38.74%，离7500亿元目标相差甚远。
危机之下，恒大选择负责任。
2021年，恒大把保交楼任务作为工作的重中之重，下了一招反手棋。
2022年2月6日，恒大举行2022年保交楼新年开工动员大会。中国恒大董事局主席许家印从复工复产保交楼、恢复销售经营、加强内部管理等6个方面阐述了集团化解危机的方法。
这是一次释放积极信号的讲话。反映在股市上，就是又一波K线向上。
2月10日，港股开市，恒大系股票涨幅明显，其中，中国恒大报1.76港元，涨幅5.39%。
01 死磕保交楼
2022年，是中国恒大走出困境、迈向未来的关键之年。全面开工、完成全年保交楼目标是公司2022年最重要的任务和工作。
动员大会上，许家印提出了2022年保交楼的目标：保交楼面积约7000万平、60万套，所有保交楼项目要近50%在年内完成交付。
按照目前的情况看，想要完成这一目标可谓困难重重。
1月17日，恒大集团发文称，截至2021年12月底，全国复工率93.2%，12月完成交楼37899套。根据计划，集团在2022年1月将交楼3万套。
恒大到今年2月底，保交楼项目总施工人数要达10万人、3月中旬达20万人、3月底达30万人，80%-90%的保交楼项目要实现全面工效达标，正常施工。到6月底，要确保交楼20万套、力争交楼30万套，做到时间过半、交楼过半。
拒绝躺平的恒大，把保交楼的任务目标当做目前第一位的工作重点。
虽然压力大，任务重，但十一郎认为也并非是一项“不可能完成的任务”。
如何才能保证全国各个项目得以顺利交付？资金是必不可少的。对于资金相当紧张的恒大来说，还有钱支持全国600多个项目顺利交付吗？
据了解，恒大目前还有预售监管资金500多亿，可以实现基本全面复工。而复工后施工的连续性则要靠其1700亿元的资金基础进行。1700亿元是指近800亿的销售未回款，即银行应支付给恒大业主的按揭贷款；加上近900亿的保交楼楼栋中的可售货值。
恒大目前销售处在冰冻状态，但2021年许家印已宣布，未来要转向现房销售。因此，2022年，等保交楼项目完工，恒大仍可以实现数百亿现房销售额，以实现更多资金流动。
02 控成本，盘活资产
保障一个城市的项目顺利交付不难，难的是把保交楼的任务持续下去。这于恒大而言是个更重要的话题。
资金计划各项目上要做好充分的安排，考虑到部分项目存在资金不足的问题，要加大沟通力度，千方百计做到资金在项目间的平衡，同时加大销售回款和资产的处置，为项目施工的连续性做好保障。
恒大成本的控制，主要是关于施工单位招标、材料采购供应以及管理费用三个方面。
（1）在施工单位方面，恒大采用现金支付，降低商票支付情况下的资金成本。
采用现金支付后，恒大不仅迅速启动保交楼项目的全面开工，还要求实现工效快速达标，到3月底时，要达80%-90%的保交楼项目全面工效达标，正常施工。
（2）材料供应方面，现款现货提高积极性，优化供货分区，降低运输成本，供应商的季度采购价格争取逐步降低。
80%以上的长期合作伙伴，包括主体施工、材料供应和装修单位，还在继续跟恒大合作，包括材料供应商，每一种材料至少5家以上单位供应；同时，供应及时还有到货奖励等。
（3）在管理方面，恒大建立扁平化管理体系，严格定岗定编。为提高项目决策效率，减少冗长的管理审批流程，恒大鼓励各地区公司人员下一线，压缩省部编制，从而降低人工、办公等管理费用。
春节前，恒大已对各地区公司省公司总部进行定编，省公司总部从1.5万人精简为5100多人，大批员工充实到项目一线。
03 全面合作，恢复销售、经营
保持高品质产品的同时，恒大未来将转型现房销售，促进销售和经营的连续性和稳定性。在新年会议上，许家印提出了建立全新营销体系和办法，同时狠抓销售回款工作，做好经营规划。
2021年12月以来，全集团的销售回款额绝对值持续攀升，整体势头向好。恒大在积极取得金融机构支持的同时，明确资金用于保交楼，实现平均月销售回款100亿以上，确保工程建设。
除保交楼外，尽快恢复销售和正常经营也是重要工作。
据介绍，恒大目前还有5600万平的在建未取证未开盘的项目、1.6亿平的土地储备以及150个旧改项目有待启动。在日后经营上，恒大会优先让这些优质项目转起来，恢复开发建设和正常经营。
如何恢复销售和正常经营，恒大坚持两个最重要的基本原则，即：保证现金回到保交楼监管专户、绝不允许贱卖公司资产。
许家印认为，“我从2021年6月开始就强调，任何时候都不能贱卖公司资产，否则资产贱卖完了也很难还清债务。”
从出售股权到保交楼，2022年的恒大已走到了一道分水岭。
趴在地上，建体系、搞流程、抓管理、促回款、保交楼，一场持久战正等着恒大。
调整姿态，韧性前行，期待2022年的恒大，很快迎来下一个春天。
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