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百亿销售目标下极速狂奔
作者：小债看市
来源：小债看市（ID：little-bond）
近日，起步于厦门的闽系房企禹洲地产，在被评级机构降级后债券频繁异动。2017年其喊出千亿销售目标，近年来其财务杠杆高居不下、盈利能力放缓、高溢价拿地弊端显现。
降级 异动
近日，禹洲地产 (01628.HK)2026年到期票息为7.375%的美元债频繁异动。
一个多月前，国际评级机构穆迪和标普分别将禹洲地产 “Ba3”企业家族评级列入评级下调观察名单，以及将其长期发行人信用评级从“BB-”下调至“B+”，展望负面。
5月25日，标普表示应发行人要求，撤销禹洲地产“B+”长期发行人信用评级，但展望仍为负面。
标普认为，禹洲地产的去杠杆化前景仍不明朗，而且由于未确认销售有限，收入增长可能会放缓。其杠杆率于2019年进一步恶化后，预计在未来12个月内或也不会恢复。
《小债看市》统计，目前禹洲地产存续境外债12只，存续规模为52.14亿美元，票息成本超7%，其中有3只总余额为9.27亿美元债券将于一年内到期。
存续债券情况
除此之外，禹洲地产还存续境内债14只，发债主体主要是旗下子公司禹洲物业和禹洲鸿图地产。
千亿目标 极速狂奔
据官网介绍，禹洲集团1994年成立于厦门，2009年禹洲地产在香港联交所上市，目前禹洲集团已发展成集房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理、金融、贸易为一体的多元化综合性集团。
2016年，禹洲地产将总部从厦门搬迁至上海 ，2017年提出新的发展战略“区域深耕,全国领先”，已布局长三角、环渤海、大湾区、华中和海西等五大区域。
据克而瑞2019年数据显示，禹洲地产以482.8亿操盘金额位列第57位；以313.3万平方米操盘面积位列第60位。
2019年克而瑞数据
2019年，禹洲地产完成合约销售金额751.15亿元，销售增速大幅放缓；实现营业收入232.41亿元，同比下滑4.38%；实现净利润39.67亿元，同比增长6.46%。
2019年禹洲地产年报数据
然而，在销售金额和净利润同比增长的同时，禹洲地产的毛利率却连年下滑，2019年其毛利润为60.92亿元，同比下降18.42%；毛利率为26.21%，同比下降4.51bp，说明其盈利能力大幅放缓。
毛利率走低
截至最新报告期，禹洲地产的总资产为1464.35亿元，总负债1177.08亿元，净资产287.28亿元，资产负债率80.38%，净负债率为65.64%。
近年来，禹洲地产负债规模不断攀升，财务杠杆始终维持在80%之上居高不下，2019年总负债已飙升至千亿以上。
近年来禹洲地产总负债情况
《小债看市》分析债务结构发现，禹洲地产主要以流动负债为主，占总负债比为64%。
截至2019年年末，禹洲地产流动负债有748.51亿元，非流动负债428.55亿元。其中银行及其他贷款、公司债券以及优先票据余额556.69亿元，短期债务为152.72亿元，占总债务比为28.09%。
相较于短期债务，禹洲地产自有资金较为充沛，其非受限现金及现金等价物有284.56亿元，现金短债比为2.33倍，但短期偿债压力指标低于行业平均水平。
账上资金情况
在外部融资方面，除了银行借款和债券融资，禹洲地产还有12次应收账款融资，23次股权质押融资以及6次信托融资。
2017年，禹洲地产提出“区域深耕,全国领先”新的发展战略，力争2020年跻身千亿房企俱乐部行列。
随后，禹洲地产开始大量拿地，2017年在厦门、福州、上海、合肥等一二线城市及其周边卫星城收获23幅地块，新增建面379万平方米，当年拿地规模高于2015和2016年总和。
2018年，禹洲地产全面启动“千亿征程，全国深耕”的战略方针，其进一步强调土储新增土地储备540万平方米。
截至2019年末，禹洲地产总土地储备可供销售建筑面积已达2012万平方米。
土地储备情况
然而，激进的扩张一方面导致禹洲地产债务规模飙升，另一方面其高价拿地的弊端开始显现，比如毛利率持续下滑。
同时，由于近几年禹洲地产营收增速明显慢于拿地及销售增速，其存货周转率也接连下滑。
2019年，高溢价拿地压力下，禹洲地产及时止损，依次出售位于厦门、南京、合肥及天津等附属公司，其利润增长也很大程度上归功于这部分收益。
另外，禹洲地产多地项目因质量问题遭业主投诉维权。千亿销售目标重压下，其大力举债蒙眼狂奔，高周转指挥棒下以质量闻名的禹洲地产，却在这个问题上频频出错。
起步于厦门 走向全国
1988年，大学毕业后，有着财经专业背景的林龙安被分配到厦门财政系统工作。
1994年，三十而立的林龙安放弃公务员稳定的工作，下海从办采石场开始了创业之路，后来他又创立禹洲地产，成为时代的弄潮儿。
1995年，禹洲地产推出第一个产品“禹洲新村”，地处厦门市岛内仙岳山麓城乡结合部，虽然并非城市核心地段，但其在产品上花了不少心思，在当时的厦门市场上赢得了一片美誉。
赚得第一桶金后，林龙安以稳扎稳打的方式在厦门市场扎根，2000年前后禹洲地产在厦门已经做到首屈一指。
2004年起，禹洲地产开始版图扩张，在上海、合肥等地相继落子，从一家区域型房企向全国型房企转变。
2008年，金融风暴席卷全球，房价下行市场成交清淡，不少企业面临资金断链的问题。禹洲地产则依靠长期稳定的现金流度过危机，并于2009年底赴港上市。
根据最新数据显示，林龙安、郭英兰夫妇以110亿元财富名列《胡润全球富豪榜》第1891位以及《2020胡润全球房地产富豪榜》第182位。
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