全球资产信息服务

关注

山西信托连环炸:深陷违约泥潭 给破产公司当"接盘侠"

12月20-22日 厦门 “特殊资产人才成长营第三期”开营在即!助你搞定资产、搞定资金、搞定变现>>>

e16d780cf847c72f8253c6ed21812741.jpg

一个烂尾楼,能击垮的不只是业主,还有投资人……

- 1 -

看似无懈可击的投资标的

“当初,山西信托把这个项目说的天花乱坠,抵押物都是足值足额的,肯定没问题,结果真的出事了,之前保证的一样都没做到。”投资人王女士对易简财经爆料。

2016年,山西信托发布了一个叫“信实59号”的信托计划,给投资者勾勒出一个堪称完美的大饼,最后却把大家一起拉进了“兑付无期”的泥潭。

从尽调报告来看,这个规模达5千万的信托计划,募集资金用于山西省的临汾市金洋州房地产开发公司的一个项目,荣华世家后续工程建设,分1.5+1年和2+1年,收益率在10%左右,每年分配一次收益。

借款人金洋州在山西临汾是个知名的开发商,资产结构相当优秀,13年—15年10月的资产负债率均保持在40%以下。尽管14年受房地产市场萎靡影响,金洋州速动比率下降,但仍优于同行,并且随着经济回稳和房地产销售政策逐步放宽,各项盈利指标从15年开始回升,前景一片大好。

投资项目荣华世家,小区总规划建筑面积约10万平米,位于临汾市中心位置,距离学校、医院都不远,佳通便利,配套完善。

- 2 -

还款能力看似强劲

当时,该项目已累计认购三分之一,剩余三分之二可供出售,按照协议价4500元/平方米来算,全部销售预期可收回约2.8亿元,本息偿债覆盖率430%。此外,其他项目还有1.3亿元未销售的尾房,可作为本项目第二还款来源。

如此强劲的还款能力,要应付5千万的贷款,看起来似乎游刃有余。该信托计划还以岳秀庄园在建工程作为抵押,实控人李保林夫妇提供无条件、不可撤销连带责任保证。

尽调报告显示,岳秀庄园在建工程位于山西省临汾市平阳北街8号,面积13249㎡,估值1.03亿元。由此来看,抵押物要覆盖贷款本息也完全没问题。

值得注意的是,2016年,是房地产市场全面开花的一年。整个行业在“去杠杆”的大背景下,完成了新一轮快速上涨。全国房地产开发投资总额102581亿元,首次超过10万亿,是1997年投资总额的32.3倍,同比增长6.9%;全国商品房销售面积继2013年后再创新高,为15.7亿平方米,同比增长22.5%,增速比2015年提高16个百分点。

市场一片欣欣向荣,老板提供了三重保护,投资标的本身也非常出色,一切看起来都这么完美,已有多年投资经验的王女士,很快就投了300万进去。

参与该项目的另一位投资者,已有60高龄,上有80多岁双目失明的母亲,妻子患有精神分裂症,祖孙三代六口一直挤在一间60多平米的旧房子,其一直想给家人换个更舒适的居住环境,获悉这个信托计划后,也将全家几十年省吃俭用辛苦积蓄的血汗钱300万都投了进去,希望可以用本息去换个大一点的房子给全家人住。

然而,万万没想到,一朝梦醒,所有的美好都破碎成了玻璃渣渣。

- 3 -

楼盘烂尾,业主投资者叫苦连连

2016年年底,中央经济工作会议首次提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”,此后,与此相关的政策陆续出台。2017年—2018年,房地产行业热度开始降温,无论是开发投资还是商品房销售,增速都开始回落。

加上外部环境复杂,整个房地产行业的融资环境持续收紧,债务风险进一步加剧。

信实59号的投资项目荣华世家,更是从17年年初就开始出现问题。从网上流传的一份山西省临汾市尧都区人民法院查封公告可以看到,早在2017年1月27日,荣华世家就有24套房因民间借贷纠纷被查封3年。并且,金洋州还把查封房也拿来一并出售,害的业主苦不堪言。

如今,荣华世家已经彻底变成一个烂尾楼项目,有准业主在网上发帖称,“我们300多户业主面临无家可归的境地,与开发商签订的购房合同约定2017年12月20日交房,但时至今日荣华世家项目工地蒿草丛生,满目疮痍,地库、地暖、强弱电、管路、电梯、玻璃门窗无一到位。”

还有准业主向当地政府反映这一情况。临汾市委社情民意办公室在回应中称,目前该公司因债务纠纷,荣华世家项目256套住房及预售资金监管账户被法院查封,造成企业资金短缺,后续工程无法按时施工,导致延期交房。

楼盘烂尾,不仅让付了预售款的准业主有苦难言,还波及到了当初看好这个项目前景的投资人们。

王女士表示,信实59号从17年就开始爆雷,一期出现逾期;到了18年,二期也开始逾期。

2018年1月24日,山西信托发给王女士一份信托计划兑付情况报告,显示自2017年一季度起,借款人就因房地产项目销售不畅导致资金紧张开始无法按期、足额付息。

天眼查数据显示,金洋州从18年3月就开始被法院列为“失信被执行人”,也就是我们常说的“老赖”。与此同时,其还陷入诉讼泥潭,如今涉及法律诉讼90起,其中,“民间借贷纠纷”41起,将近一半。

并且,从裁决书来看,金洋州早在多年前便频繁使用高息民间借贷来进行融资,借款时间横跨2012年至2018年,借款从数十万元至数千万元不等,利息多在月息2分左右,这意味着年化利率基本约为24%,足见其资金链之紧张。

项目出现这么大的问题,山西信托有没有如尽调报告里说的,密切关注借款人工程进度、销售情况和还款情况?出现借款人违约,有没有尽职尽责地去蹲点调查并催收?

投资人认为其远没有做到这一点,王女士指出,信托计划在17年就开始出现逾期,但是山西信托却没有及时采取措施,直到18年2期也爆雷才开始行动。

2018年7月30日,山西信托终于扛不住,发布了信实59号项目进展情况报告,称已经给项目受益人分配了部分收益。

“这基本是最后一份公告,17-19年的利息到现在都还没有兑付。”王女士称,并且在那之后她再打电话联系山西信托工作人员,都是互相推诿。

“项目负责人已经换了好几个人,现在又被转到保全部门。每次打电话都说没有兑付时间表。”

- 4 -

抵押物被私自出售6000平

从尽调报告的介绍来看,如果项目出现爆雷,应该还可以从抵押物那里拿回损失才对,然而事情并没有这么简单。

小编从天眼查数据获得的一份裁定书中看到,2018年4月9日,法院申请对金洋州的36套商铺进行拍卖,结果都流拍了。于是,山西信托又申请以36套商铺变卖保留价抵债4200万,法院在2019年5月16日裁定予以支持。

对此,王女士指出,8月下旬,他们从山西信托官网公告中看到这个消息,但是当时公告只提及房屋数量和抵债金额,并没有表明这些抵押物的总面积是多少。

“在我们的再三追问下,他们才说出面积总共7000平米。”这与此前合同跟尽调报告中提及的13000平米抵押物相去甚远。

“另外6000多平米已经被债务人私自售卖了。”王女士称。

如今,小编打开山西信托官网,该公告已被删除。

此外,山西信托还存在“发新还旧”的嫌疑。王女士指,“尽调显示借款人存续对外担保1200万,担保对象是山西信托信实30号集合资金信托计划,巧合的是,就在信实59号成立的第二天,山西信托就发布信实30号一年半期的清算兑付公告,其1200万本息得到全额兑付。”

- 5 -

深陷违约泥潭

天眼查数据显示,山西信托是在02年由山西省信托投资公司改制而成,注册资本13.57亿,实控人山西金融投资控股集团,持股90.7%。许多投资者会选择山西信托,也正是因为其身上笼罩着的国资光环。

然而,从财报来看,山西信托这两年的业绩可以用“惨淡”二字来形容。2018年,其全年净利润仅1408万,同比下滑72.79%,行业排行倒数第三。今年上半年,其业绩进一步下滑,营收1.05亿,同比缩水34%;净利润上半年仅有2562万,同比直降了62%。

对此,山西信托的官方解释为,“行业受托管理资产规模的下降,及风险项目个数的持续增长”。

实际上,自2013年卷入“联盛能源破产案”后,山西信托的业绩就因信誉受损而变得一蹶不振。2013-2015年,山西信托的营收从6.1亿腰斩至3.1亿,净利润从2.1亿蒸发至9300多万。

到了2018年,山西信托又接连陷入违约泥潭,除了信实59号,爆雷的还有信实55号、信达3号、信实58号、信远36号、信卓1号等。

其中,对于信卓1号的违约,山西信托最近给出了一份解决方案,尽管投资者都不太满意,但至少还有回应。而对于信实59号,山西信托给投资者的却只有一句话:你们再等等。

“当初给我们的尽调报告只写了项目多么多么好,却没有披露风险。项目爆雷了,也不积极主动跟我们沟通和解决问题,一句等一会,就让我们这么多投资者等了足足2年,现在还要等,也不表态,也没有时间表,那到底要等到什么时候呢?”

“受人之托,代人理财”,本是信托行业的初心所在,山西信托对项目违约的处理态度让王女士非常生气,她认为,如今山西信托只有尽一切努力兑付,才能重建投资者的信心。

- 6 -

爆雷频发,引发信任危机

金洋州不是第一家爆雷的房企,山西信托也不是第一家违约的信托公司。

2018年以来,随着监管力度全方位持续收紧,越来越多房企陷入资金困局,据人民法院公告网显示,今年1月至10月底,有大约408家房地产公司被法院裁定破产清算。

这也引发了大规模的地产信托违约事件发生,山西信托、安信信托、光大信托等纷纷中招。大规模的地产信托违约,严重伤害了这一类产品在信托投资者群体中的信誉。

云南信托研究部近期发布的研报指出,今年第三季度投向房地产领域的信托产品,发行规模为2079.70亿元,环比下降28.46%。

经济下行压力是影响信托公司展业的最大因素,今年以来,信托在房地产行业已经吃了不少罚单。据不完全统计,今年前三季度,“涉房”罚单已超过120张,罚款金额逾亿元。

由此来看,未来信托公司在开展地产业务时将趋于保守。

※版权说明:感谢每一位作者的辛苦创作与付出,“资产界” 均已备注文章作者及来源。本网转载目的在于更好地服务读 者、传递行业信息。文章仅代表作者个人观点。如因作品 内容、版权和其它问题需要同本网联系的,请发送消息至“资 产界(napazone)”公众号后台与我们联系,我们将在第一时间处理,非常感谢!

山西信托信托贷款信托计划
猜你喜欢
0 条评论
暂无评论,欢迎您发表观点