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2023不良资产大会昆明站
法拍房毕竟是由纠纷引起，还是需要大家在参拍前做好充分的调研。
作者：鲸拍房
来源：北京法拍房资讯（ID：gh_790702b54b93）
如今线上拍卖非常便利，越来越多人也非常接受这种方式买房。法拍房毕竟是由纠纷引起，还是需要大家在参拍前做好充分的调研。鲸拍房根据经手过的上千个参拍案例来总结出相关经验，整理了法拍房捡漏与避“坑”指南，供大家参考。
法拍房常见的那些“坑”
✦ 第一坑：房屋被租赁
一般我们遇到的有租赁情况的标的大致可分为四种：
①无效租赁，但被执行人及案外人极度不配合；
②长期抵债的租赁；
③真实租赁；
④原本无租约，却突然冒出租约。
✦ 第二坑：房屋无法交付
经常关注拍卖公告的朋友们会发现，法院在介绍标的时都会写上“按调查时现状拍卖”。但实际上，标的是个什么情况，只有真实下户走访才能发现。像是烂尾楼、没有水电煤开户、公告时没有人实际有人居住、公告空置实际有群组等等这些情况都要在拍之前核实清楚。
有小伙伴会问为什么会发生这种情况？可能绝大部分人都不知道，房子从开始张贴拍卖执行裁定，到正式上拍到大家能在网上看到，快的会有3-6个月， 慢的会有一年的时间，这中间可能发生的变化太大了。
✦ 第三坑：有人占用
如果标的被占用，且占用人极不配合，那么房屋交付就会有一定的风险，甚至会造成有产证却住不了的尴尬境地。
基本上分为三类：
①被执行人占用②债权人占用③案外人占用
在我们处理有人占用的房屋时，也要依据占用人身份的差异，来适当调整解决方式。
✦ 第四坑：高额税费未事前评估
高额税费的构成因素主要来源于：房产类型、产权、所有权。
1. 产权归属于公司
这种房子看似起拍价格很低，实际上有很高额的税费，这样的房子拍下就得不偿失了。其中，继承、赠予也是会有高额的税费的。
2. 合同房
合同房在公告一般是会写上：“已预售登记，合同备案号xxxx”，这样的房子是需要二次过户的，也就意味着买受人需要多交一份契税。
3. 土地为划拨性质
该类型的房子还不能保证过户问题，能否顺利过户还需要专业的调研调查才能确定的。
✦ 第五坑：潜在欠费风险
前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，这样的风险防不胜防，一旦发现风险立即调整预算才是最有效的规避方式。
✦ 第六坑：贷款风险
①银行不能按时贷款
②客户预审与拍中后征信发生重大变化
③贷款成数远不及预期
④贷款材料来不及准备
✦ 第七坑：流程中业务操作出错
法官业务出错、担保公司业务出错、房地产交易中心业务出错等等，像这些问题的解决免不了资金成本、出差成本、时间成本等，心里烦躁不说还无可奈何。
也会存在法官业务不熟悉，协执抬头出错、产权证号出错等问题。现实情况中我们也经常遇到这样的情况，这些文件包含的内容多，特别是数字之类的，非常容易出错。
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