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受土拍规则变动、住宅销售转冷、行业融资管控收紧等因素影响，土地成交热度显著降温。
作者：CRIC编辑部
来源：丁祖昱评楼市（ID:dzypls)
“三季度以来，重点城市迎来了第二轮集中供地的密集成交，截至目前除郑州以外，其余21城均完成了二轮集中土拍。
受土拍规则变动、住宅销售转冷、行业融资管控收紧等因素影响，土地成交热度显著降温。
11月1日，无锡完成第三轮集中土拍，成为三轮土拍第一城，土拍热度降至冰点，其中85%地块底价成交，品牌房企拿地积极性明显下挫，地方国企托底的现象仍在发生。
在资金环境偏紧、房地产市场降温的大背景之下，房企“躺平”的情绪仍在延续。10月，30家重点房企投资力度回落，投资规模为全年最低，考虑到房企资金链仍未得到实质缓解，参与第三轮集中土拍的房企数量将进一步减少，投资力度仍将低位运行。”
01
无锡三轮土拍热度依次递减
作为首个完成三轮集中土拍的城市，无锡土地市场表现极具参考意义。
对比三轮集中土拍来看，无锡三轮土拍热度依次递减，尤其是第三轮土拍热度降至冰点，整体溢价率降至0.01%，与首轮12%的溢价形成鲜明对比。
就溢价地块比重来看，第三轮集中土拍成交的溢价地块仅有3宗，比重仅有15%，底价成交成为三轮土拍主旋律。而无锡首轮集中土拍16幅地块有15宗触及最高限价，溢价比重超100%；二轮22宗地块中仍有9宗摇号成交，溢价比重达到73%。
从流拍率来看，无锡表现出很强的韧性，三轮土拍表现均比较平稳。除二轮土拍中有1宗地块因区位偏远、无人竞价而流拍致使流拍率为4%外，其余地块全部成功出让；而首轮和三轮土拍流拍率均为0。
表：无锡第三轮集中土拍与一、二轮成交情况对比
备注：仅统计含宅地块
数据来源：CRIC整理
与前两轮土拍房企积极报名、高溢价成交的情形不同，三轮集中土拍仅有一家品牌房企报名参拍，参拍的大都是无锡本地城投公司，比重高达七成之多，并且多以政企合作的形式开发。
土地成交价格明显降低，无锡第三轮集中土拍依然延续“限地价+摇号”的竞拍规则，由于底价成交地块居多，低溢价之下三轮土拍成交的大部分地块地价较前两轮有明显的下调，为房企预留了较为充足的利润空间。
对比成交地块周边在售新房成交价格来看，11宗纯宅地（定销房不计入）平均地房比为0.62，低于前两轮平均地房比0.71和0.66，盈利空间有所提升。
图：无锡三轮土拍纯宅地平均地房比变动
02
典型房企投资规模降至全年最低
房企销售业绩增速放缓，四季度房地产市场难言乐观，房企销售将持续承压。未来房企的经营逻辑向“以销定投”转变，发展节奏由“快”转向“稳”。
对比第一轮集中供地，30家重点监测房企整体拿地力度放缓。
在土地供应侧调控持续深入、房企资金链压力增加等多重因素的影响下，重点监测城市的土拍热度较此前明显降温。加上目前信贷仍未放宽、房企现金流承压，临时撤牌和延期出让，国企、央企为竞拍主力等现象也成为不少城市的“标配”。
受10月国庆假期及土拍规模等结构性影响，30家重点房企投资力度回落，投资规模为全年最低。CRIC监控数据显示，30家典型房企新增土储总建面为523万平方米，环比下降58%；新增土地成交价格684亿元，环比下降40%，已降至全年最低。
从地价水平来看，受北京、上海和杭州等城市二轮集中土拍带动，30家重点房企新增土地平均楼板价13091元/平方米，与上月相比上升44%。
表：2021年10月30家监测企业新增土地统计表（单位：万平方米、亿元、元/平方米）
备注：1、数据来源于CRIC监测，与企业公布存在差异。2、不包含港澳台及海外地区。3、2020年数据已根据年报更新。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
03
土拍降温仍将持续一段时间
结合近期政策环境来看，尤其是在房地产行业整体资金环境仍然高度收紧的环境下，土拍“降温”在一定时间内还将延续。
另外，从无锡、南京、苏州及深圳等城市发布的第三轮出让地块信息来看，三轮拍地门槛较二轮大多有所放松，如南京降低拍地企业资质要求、苏州降低保证金缴纳门槛、深圳降低竞自持（公共住房）上限、无锡出让地块中引入产业等要求也较上一轮有所减少等。
因此，为了应对土地市场的降温，将会有更多重点城市会进一步完善优化土拍规则。接下来重点城市将迎来第三批土地密集入市，部分供地计划完成率不高的北京、郑州、宁波、厦门、济南等城市要进一步加大宅地供应量，尤其是济南、合肥这样大概率面临高流拍率的这类城市，第三轮集中土拍供地量将有显著的增加。
在宽供应、低门槛的前提下，企业拿地积极性将会有所提升，第三轮集中土拍高撤牌流拍率的现象预计会有所改善。但由于房企资金链紧张，参与竞拍的房企数量将进一步减少，部分城市最终成交价将会明显降低。
整体来看，土地市场的高溢价时代将一去不返，尤其是在房地产行业整体资金环境仍然高度收紧的环境下，低溢价拿地将成为热点城市集中土拍常态。第三轮集中供地中，资金实力较强的房企依然有望迎来更多值得关注的拿地机会。
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