潘石屹：在时代的洪流前，没人能逆天改命

阿尔法工场

2021-06-29 10:09
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属于潘石屹们的时代，真的过去了。

作者：杨子健

来源：阿尔法工场研究院（ID：alpworks）

属于潘石屹们的时代，真的过去了。

2021年6月16日，潘石屹的SOHO中国（0410.HK）被美国黑石以总价236.58亿港元收购了91%的股权，潘石屹夫妇仅留9%。与此同时，6月17日上午9时，SOHO中国复牌后的价格较15日停牌上涨了24.74%。

其实，黑石公司早在2020年就有意以40亿美元来收购SOHO中国，并承诺承担SOHO中国的所有债务，最终却因收购价格没谈拢而暂且搁置。

过去十年来，SOHO中国一直在卖与不卖楼之间兜兜转转。直到这次，潘老板终于不再卖项目，而是直接卖了公司。

此时的SOHO中国受新冠疫情影响，早已折价10亿美元。

潘石屹的“逃跑”，意味着国内房地产市场与潘石屹的缘分就此终结，属于潘石屹们的时代成为过去式。

01 起点：加入“万通六君子”

潘石屹的成功源于融入了“不得了”的圈子。

这个山沟沟里走出的房地产大亨年少时就读于河北石油管道学院，毕业后被分配到廊坊石油部管道局经济改革研究室。

潘87年辞职，跟随一个老板来到海南下海经商，做起了砖厂厂长，管理300个弟兄的吃喝，所谓人多事杂，但也磨炼了他强大的“抗击打能力”。

铁饭碗和较为稳定的收入没有让他获得满足，借着砖厂停工之际，潘石屹结识了冯仑、王功权、刘军、王启富、易小迪等几个志同道合的朋友。随后这些人共同创立了海南万通集团，这几个人就是大名鼎鼎的“万通六君子”。

借力于国家政策的支持，大量资金涌入海南，海南的房地产事业顺势而起。大哥冯仑，曾在海南省体改所工作，对当地的人脉资源更是熟门熟路，“万通六君子”也因此在此处发迹。

1993年，万通集团正式成立，在海南炒房入手千万并在地产泡沫破碎前全身而退，由此便开始了全国性的扩张：潘石屹去了北京，易小迪到了广西，王启富到深圳。通过他们的努力，万通的规模越来越大。最鼎盛的时期，万通集团的资产达到了近50亿。

即便是共谋财路的兄弟，却也阻止不了互相“反目”。1994年，“万通六君子”在广西西山召开了一次“分裂会议”后，于1995年正式分道扬镳。

02 开端：顺势而为的SOHO中国

SOHO中国能在今天房地产界拥有举足轻重的份量，成功的背后离不开一个人的身影——华尔街投行工作的张欣。她不但成就了SOHO中国，也成就了今天的潘石屹。

潘石屹在认识了张欣仅4天后便向其求婚，顺而结为夫妻。1995年9月，潘石屹与妻子张欣共同创办了红石实业，期间开发和收购了上海和北京两个黄金地段的商业房地产项目，随后成立SOHO中国，潘石屹任董事长，张欣任CEO。

本土土鳖与海归精英的结合的过程异常艰辛。观念的冲突让这对小夫妻吵的不可开交。张欣一度选择退让，回家相夫教子。

再次归来，张欣将自己对艺术的认识和在建筑圈的潜力充分发挥，SOHO中国也在张欣的影响下楼体造型大都走在时尚的尖端。

凭借着新颖的概念和突出的设计、潘石屹夫妇的名人效应、灵活的销售方式，SOHO中国迅速走上了房产“金字塔”。

1998到2001年SOHO中国在北京的开发总建筑面积达到了48万方，其现代城项目，初次提出“小型办公，居家办公”的概念，连续两年作为北京市单体项目的销售冠军。

SOHO中国用独特的散售模式把商用办会楼、店铺实现了和住宅开发一样的高周转，让潘石屹在较短时间内大量回流现金，做大做强。

同时，潘石屹在北京、上海等一线城市黄金地段抢先布置SOHO中国办公楼，位于北京朝外SOHO、建外SOHO、长城脚下的公社、SOHO城等都取得了不菲的销售成绩，也由此扩大了品牌声誉。

但这种资产不会获得很高的投资收益，更不利于开发的企业从事资产管理和物业运营，这也成为了日后SOHO中国遭遇滑铁卢的一大伏笔。

03 高潮：跻身富豪榜

强者总是寂寞的，事业顶峰的潘石屹就体会了这种孤独。

2005年，别具慧眼的潘石屹意识到商业和写字楼之间的供需端存在巨大脱节，便将公司业务重心由开发住宅转向市场稀缺的商业地产，收购北京的旧商写项目，以独特的设计创意加以改造并散售卖出。

通过其前卫的产品形象设计，辅以潘氏夫妇的名人效应和营销方式，SOHO中国的写字楼誉满房地产业。

两年后，伴随着SOHO中国在香港成功上市，公司迎接来了发展史上的又一个巅峰，创下了亚洲最大商业地产IPO纪录。上市时，潘石屹喊出“五年之内过千亿，超万科”的口号。2008到2009年，SOHO销售金额分别同比增长92%、77%，实现经济飞速增长。

光是银河SOHO，这个北京二环边上的现代潮流的标志，就卖出近146亿，创下单体项目的全国销售冠军。SOHO中国当年全年销售额达到最高峰238亿元，单体项目的全国销售增幅超8成，一度超越恒大、华润置地，几乎是融创销售额的3倍。

这一年，潘石屹夫妇以150亿的身家，跻身胡润百富榜第51名。

04 拐点：经营模式之变

在时代洪流下，所有人都是渺小的。

2010年，政策的颁布打乱SOHO中国的全盘计划，北京市发布了《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》的系列文件。

“各房地产开发企业在取得酒店类项目立项核准或备案批复文件后，必须严格按照酒店类规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用，未经批准不得擅自分割转让。”

与此同时，写字楼购买需求也受宏观经济影响有所下滑。因此在2012年，潘石屹不得已将公司从销售转向自持物业模式，降低销售规模，换取销售利润提升。

然而，现实并不如潘石屹想的那样。转型之后的确不能算成功，为何？营收实在是太少了，利润也就更少。

要把全部资金储备用来支撑转型过程中的开支，SOHO中国没钱拿地，自然也无法扩张，只能守着物业资产过“包租公”的日子。这期间，SOHO中国依然面临着严峻的资金考验。

潘石屹曾公开表示，“SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%。美国办公楼租金回报率接近4%，纽约都是5%或6%。中国租金回报率低的我都不好意思说。”而营收单一，让SOHO中国开始一步步走向了衰落。

依赖租金收入，全部物业自持意味着SOHO中国自身要承担极大的资金及营运压力。财务报表如实的反映出现实状况，2012年该公司销售额降至94.68亿元。

这段不算成功的经营，政策调控下无奈的转行，一定程度上也预示了潘石屹夫妇后续的动作。

05 滑坡：走上资产甩卖之路

如果要问让潘石屹大举撤退的原因，首先是 SOHO 中国不赚钱了。从2012年到2018年，SOHO中国营业收入由161.43亿元缩水至17.21亿元；归于母公司股东净利润由105.85亿元减少至19.25亿元。

相比之下，曾经与其比肩的房企万科、恒大、碧桂园，销售额早已达到了几千亿。

就在此时，2014年，潘石屹开启了售卖资产之路：2月，52.3亿元，上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场卖给了金融街控股。9月，凌空SOHO卖给了携程。16年，SOHO中国32.2亿卖掉了上海的SOHO世纪广场。

2017年，潘石屹出售虹口SOHO项目公司，10月出售凌空SOHO项目公司。2019年9月，SOHO中国以7.6亿向慧泊停车场投资出售位于建外SOHO东区、三里屯SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、SOHO嘉盛中心、银河SOHO、朝阳门SOHO、丹棱SOHO及中关村SOHO的2583个地下停车位。

潘老板国内变现300亿，却投给了美国。7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼；6亿美元收购了曼哈顿公园大道广场49%股权。

其妻张欣入籍美国，收购了美国通用汽车大厦40%的股权，该交易成为单个中国投资者在美国最大的不动产投资之一。长子潘瑞在英国成立了一家房地产公司，手中持有当地多个大型地产项目。

此时“潘跑跑”的声音络绎不绝。

而潘老板国内的资产，只剩下了“八大金刚”，就是SOHO中国最核心的八个写字楼项目，也正是本次黑石集团所收购股权含有的所有资产包。

北京的望京SOHO、光华路SOHO二期、前门大街、丽泽SOHO；上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场。

此时，SOHO中国业绩滑坡严重，2018年与2019年，SOHO中国的营收仅仅只有17.21亿元和18.47亿元。

租金收入下降，SOHO中国的货币资金也在持续减少，负债水平却仍在攀升。2020年，SOHO中国货币资金为仅为4.66亿元，相较2018年的55.66亿、2019的24.3亿大幅降低。

2018年，潘石屹的左膀右臂，SOHO中国原执行董事兼总裁阎岩加盟黑石集团，为黑石收购SOHO中国埋下伏笔。

随后，早年的散售模式埋下雷还是炸了，

散售，导致SOHO商场业态混乱，没有统一规划。旅游公司、房产中介公司、超市、美容美发店，餐饮都聚集在一层，真是CBD地区的杂货铺，还是一条龙的。

乱象大大降低了SOHO中国的出租率。办公室难租、资金短缺，业绩萎靡，是继续蹲守着还是卖掉走人？

显然，潘石屹选择了后者。