拿地战略过度“下沉”，在当下是个昏招

投拓江湖

2021-05-19 10:15
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房企的恐慌性土储焦虑

作者：投拓江湖团队

来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

集中供地以后，被监控的22个核心城市，土拍市场热度不降反增，动辄30%以上的高溢价率，还有大比例的自持和无偿移交，让不少房企都成了看客，只看热闹没法动手。

在一二线热门城市拿地碰壁以后，在土储的危机面前，有不少房企选择了拿地战略下沉，加大三四线城市的拿地比例，甚至是直接下沉到县城里面去拿地。这是很多房企在大的竞争格局面前，不得不做出的改变，甚至带有些许无奈的选择。

当然，本文话题展开的前提，是排除长三角和大湾区的一些三四线城市的，因为这些区域的三四线城市，已经不能单纯用三四线城市的眼光来看他们，房价价格动辄几万的，一年去化量都赶得上中西部的二线城市了。因此，喜欢较真的朋友，请先看清这个大前提。

在房企决策的传统思维里面，一二线城市项目的定位大多是用来做品牌和品质的，利润指标可以低很多，资金周转率可以相对降低，而三四线项目是用来做规模和利润的，资金周转率必须高，对于项目的利润率要求会拔高不少。因为一二线城市，普遍地价较高，利润空间有限，而传统印象里三四线城市地价低，地货比比较高，能够做到1:3的地货比，甚至1:5的地货比，做利润和做规模会有较大的操作空间。

因此不少房企在三四线城市的拿地标准，普遍都比在一二线城市的利润率要求高3-5个百分点，有的甚至更高。据我们根据多家房企的拿地标准总结，房企们对三四线项目的投资标准，大多是要求净利润率在8%-12%之间，现金流要求10-15个月回正的居多。但是现在很多三四线项目，已经完全达不到这个标准了，因为地价都涨了。

上图，是中指研究院公布的上个月的土地成交情况统计，根据中指的数据可以看出，最近三四线城市的地价涨得还是比较厉害的，甚至一度超过了不少一二线城市的平均水平。

这其中的背后推动力，跟集中供地以来，房企的恐慌性集体土储焦虑，从而促使扎堆去三四线拿地不无关系。尤其以集中供地出台以后的两个月，今年的三月和四月这两个月表现尤为明显。不少房企预判集中拿地难度将会提升不杀，因此转而下沉到三四线抢先拿地，导致了很多房企拿地战略的撞衫，无形助推了三四线土拍地价的上升。

其实三四线城市的地价上涨，在2019年就已经开始了，但是不同城市之间存在温差，有的城市涨得比较慢，有的城市已经涨了不少。但都在上两个月，有了进一步的上涨，进一步压缩了利润的空间。很多房企在三四线拿的地，理论上是算得过账的，毕竟不限购不限价，直接把售价调高就行了。但是三四线城市的购房群体，对单价和总价是很敏感的，而且都是本地和周边客群为主，一个版块能卖多少价，当地人心理跟明镜儿似的。你想卖高价，想要收割别人，没有点真功夫，并不是那么容易的。

另外有个问题，就是三四线项目的融资，越来越成为一个大难题，甚至是决定房企能不能拿地的关键。

去年年底的时候，出了一个涉房贷款新规，把银行的贷款能力进行梯度性的限制，其中四大国有银行的可以用于房地产贷款的资金比例最高，可以达到接近40%，城市商业银行就比较惨了，基本上都在20%以下。这个跟房企拿地还是有很大关联性的，因为房企主要的融资形式，就是靠银行的开发贷，这个占了大头，其次才是信托和私募基金，以及其他民间资金。

三四线项目，大多都不能进入四大国有银行的放款标准里面，因此房企在三四线项目开发贷融资，大多只能选择当地的城市商业银行。现在可好了，政策规定进行了额度上限的限制，本来本地城市商业银行的贷款总额度都不多，分母也不大，限制了比例以后能够拿来给房企贷款的资金更少了。当然，房企也可以选择一些信托和私募基金，但是这些机构的融资成本大多都在12%以上，成本比开发贷高出一大截，而且也要挑项目。

融资难搞以后，三四线项目不能全靠自有资金吧？这个难题如今在困扰无数房企的融资部门，近乎无解。

广大三四线城市而言，存在较好的产业基础的城市可谓凤毛麟角，大部分城市只有一定的产业，或者完全没有产业。当地的经济来源相对单一，基本上就是房地产+小规模的商业服务业+基础的加工制造业。一般来讲，三四线城市主力的购房客群是当地的工商企业主，当地政府事业单位人员，以及外出务工返乡置业群体。不过这些人，在前两年的房价上涨的周期中，大多已经置业了，不管是购买能力和购买意愿都不足。购买意愿的下降，会直接反馈到新房销售市场，这对房企的销售回款会形成巨大的挑战。

最要命的是，在前两年很多城市不讲武德无序海量供地，导致库存严重畸高，已经远远超过了市场本身的去化能力。不少房企在2019年拿了高价地的，现在都还没解套的。

一二线拿地无望的情况下，现在继续搞战略下沉，有可能会成为昏招。

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原标题：拿地战略过度“下沉”，在当下是个昏招

房企三四线城市