作者：小债看市

来源：小债看市（ID：little-bond）

沉重的债务负担和资产出售进展缓慢，加大了新世界发展修复资产负债表的压力。

01交换要约

10月6日，新世界发展（00017.HK）公告称，对公司担保的离岸票据发起交换要约。  

据悉，新世界发展提议将三笔分别于明年1月、6月以及2028年到期的债券置换为2032年到期的证券。

上述债券未偿还总额约9.91亿美元，但此次置换要约的上限为6亿美元，这意味着持有人必须保留部分现有债券。据知情人士透露，新世界发展将于周三和周四在香港、周五在新加坡举行一系列路演会议，以讨论此次置换要约。

本次交换要约的主要目的，是优化新世界发展的债务到期结构、增强资产负债表灵活性及流动性，并在当前市场挑战下进一步改善其整体财务状况。

《小债看市》统计，目前新世界发展存续美元债19只，存续规模47.54亿美元，规模较为庞大，其中包含5只永续债。

存续部分境外债

2025年，新世界发展曾因债务危机濒临绝境，过去一年公司在出售资产和获取新的流动性方面举步维艰。

沉重的债务负担和资产出售进展缓慢，加大了新世界发展修复资产负债表的压力。

近日，根据媒体报道，美国私募股权公司贝恩资本正研究向新世界发展注入新资金。

02财务分析

据官网介绍，新世界发展成立于1970年，于1972年在香港上市。

新世界发展的主要业务包括物业发展、物业投资及投资及/或经营酒店及其他策略性业务，业务遍佈大中华，特别是在粤港澳大湾区。

从股权结构看，新世界发展的控股股东为周大福企业有限公司，持股比例为41.14%，公司实际控制人为郑氏家族。

2026财年，新世界发展全年应占合约销售达296亿港元，超额完成270亿港元的全年目标。

其中，新世界发展香港应占合约销售约220亿港元；内地全年合约销售约68亿元人民币。

在业绩方面，受房地产行业整体环境影响，新世界发展也未能避免业绩亏损。

2024和2025财年，新世界发展股东应占亏损分别为196.83亿港元和163亿港元。

截至2026年6月30日止财年内，新世界发展收入为199.92亿港元，同比减少28%；股东应占净亏损281.49亿港元，亏损同比扩大72.68%，主要原因为11 SKIES项目相关非现金耗蚀亏损及拨备 。

归母净利润

截至最新报告期，新世界发展总资产有3917亿港元，总负债2069亿港元，净资产有1848亿港元，资产负债率达52.82%。

值得注意的是，若加上永续债，新世界发展的财务杠杆将被推高。

财务杠杆水平

《小债看市》分析债务结构发现，新世界发展主要以非流动负债为主，占总债务的63%。

截至相同报告期，新世界发展非流动负债有1313亿港元，主要为长期借款，其长期有息负债合计有1241亿港元。

此外，新世界发展还有流动负债755.5亿港元，主要为应计费用及其他应付款，其一年内到期的短期债务合计有245亿港元。

相较于短债规模，新世界发展流动性紧张，其账上现金及现金等价物有127亿港元，无法覆盖短债，公司存在一定短债偿债压力。

整体来看，新世界发展有息负债总规模有1486亿港元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为72%。

值得注意的是，近年来新世界发展的净负债率上升较快，截至2025年末该指标达到了59.7%。

由于负债水平高于其他港企，新世界发展在这一轮加息周期下融资成本受到影响也较大。

值得注意的是，2021年以来新世界发展的筹资性现金流净额均为净流出状态，公司融资环境欠佳，面临一定再融资压力。

筹资性现金流净额

近年来，新世界发展的管理层表示将推进降低财务杠杆的计划，包括出售非核心资产、优化资本支出、库房管理及调整其股息支付等。

其实，自2020年开始，新世界发展集团便相继沽清香港巴士业务、航空租赁业务、天津港等非核心资产，回笼资金420亿港元。

2024财年，新世界发展已经达成出售非核心资产80亿港元的目标，交易标的包括香港荃湾愉景新城商场及停车场全部权益、深圳前海周大福金融大厦北塔余下30%权益等。

另外，新世界发展私有化事项，也被视作是去杠杆计划的重要行动。

总得来看，新世界发展业绩持续亏损，盈利能力下滑，对债务和利息的保障能力下降；财务杠杆水平高企，融资成本上升，融资渠道遇阻，面临再融资压力。

03老牌港资房企

香港郑氏家族实控周大福、新世界发展、新世界百货、ST景谷（600265.SH）等上市公司，还是中策资本控股（00235.HK）的第一大股东。

早在20世纪80年代，新世界发展就已进入了中国内地，是最早一批投资内地的港资企业。

1999年，新世界中国地产正式成立，并于香港联合交易所上市。

之后，新世界两次“力排众议”，持续增资内地。

一次是2008年全球金融危机时，那时很多外来投资者对中国内地投资却步，新世界却“力排众议”投资广州。

如今的广州城市地标周大福金融中心(东塔)就是那次投资的产物。

另一次是2016年，当时众多香港房企扎堆抛售内地项目，收缩“战线”。但新世界经过短暂调整后，将目光锁定粤港澳大湾区，不退反进。

2021年初，新世界中国总部从香港搬到广州，此后新世界在整个大湾区内地城市的投资已经超过2000亿元。

新世界发展在香港召开的2024年财政年度总结业绩新闻发布会上宣布，集团行政总裁郑志刚辞任，调任为非执行副主席及非执行董事。

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原标题：“香港开发商”巨亏281亿港元，对多只票据发起交换要约

再融资债务压力新世界发展交换要约