作者| 小债看市

来源| 小债看市（ID：little-bond）

面对40亿债券回售，融创无力支付。

3月23日上午，从债权人处获悉，融创房地产集团有限公司（以下简称“融创集团”）对发行的“20融创01”公司债券提出了初步展期方案。

具体来看，“20融创01”将展期24个月，每季度偿还本金，融创计划将郑州一个价值30亿元的项目抵押给债券持有人，且孙宏斌将为这笔债券提供无限连带责任担保。

2022年7月1日先偿还本金5%，10月1日偿还本金10%；2023年1月偿还本金10%，4月偿还10%，7月偿还15%，10月偿还15%；2024年1月份偿还15%，4月份偿还20%

据公开资料，“20融创01”发行于2020年4月1日，当前余额40亿元，票面利率4.78%，期限为4年期，今年4月1日面临回售。

《小债看市》注意到，此前“20融创01”绝大多数持有人选择行使回售选择权，融创集团面临较大集中兑付压力。

据悉，目前大部分债权人表示不接受上述展期方案，已经开始挤兑，不过这也只是初步方案，并非最终确定方案。

受以上消息影响，“20融创01”交易出现异常波动，盘中二次临停，截至3月23日收盘报36.83元，跌幅41.54%。

《小债看市》统计，目前融创集团存续债券9只，存续规模167.49亿元，其中一年内到期规模有18.75亿元，还有两只合计33.94亿债券在今年面临回售。

存续债券到期分布

除此之外，融创还有数十亿债券将在今年年底前到期或回售，发债主体为上海骧远投资和融创新南房地产。

今年以来，国际三大评级机构惠誉、标普和穆迪先后将融创中国（01918.HK）的企业家族评级和相关债项评级下调，评级展望“负面”，其信用资质持续恶化，再融资风险增加。

《小债看市》统计，目前融创中国存续美元债12只，存续规模77.04亿美元，其中有两只合计12亿美元债分别将于今年6月和8月到期。

3月21日晚，融创中国公告称，由于审计程序无法按期完成，预期无法于2022年3月31日前刊发2021年经审核年度业绩。

此外，融创中国预期2021年度公司拥有人应占溢利较去年下降约85%，核心净利润下降约50%。

在宣布延迟刊发2021年报后，融创中国的融资渠道将进一步承压。

尽管在2021年11月和2022年1月，融创中国通过股权配售分别募集了91亿和38亿元，同时处置资产以改善短期流动性，但其现金短债比约为1.1倍，不足以缓冲商业环境的动荡。

据官网介绍，融创中国成立于2003年，以地产核心为主业，围绕“地产+”全面布局，下设地产、服务、文旅、文化、会议会展、医疗康养等六大战略板块。

融创中国是融创集团的控股股东，融创集团是其在境内最主要的投融资主体。

融创中国官网

从股权结构看，孙宏斌通过海外信托层层持股，控制融创中国43.69%的股权，为公司实际控制人。

2021年，融创中国累计实现合同销售金额5973.6亿元，虽同比增长4%，但仍未完成6400亿的年度目标。

其实，自去年下半年以来，融创中国合同销售额下滑明显，销售降速叠加预售资金监管，其销售回款和流动性承压。

据克而瑞数据，2021年融创中国以5677.2亿操盘金额和3972.5万平方米操盘面积，位居行业老三地位，由于恒大爆发债务危机，其排名提升一位。

克而瑞房企排行榜

2022年前两个月，融创中国实现合约销售502.8亿元，同比下降26.5%。

在业绩方面，2021年上半年融创中国实现营收958.2亿元，同比增长23.9%；实现归母净利润119.89亿元，同比增长9.4%，业绩增速下滑明显。

同时，和大多数房企一样，融创中国的销售毛利率也持续下滑。

2021年上半年，融创中国的销售毛利率为20.85%，自2019年以来该指标就持续下滑，主要与其2017年土地溢价有关。

销售毛利率

截至2021年6月末，融创中国总资产为12054.53亿元，总负债9971.22亿元，净资产2083.31亿元，资产负债率82.72%。

从房企融资新规“三道红线”来看，融创中国剔除预收款项的资产负债率为76％，净负债率86.6%，现金短债比为1.11，踩中一道红线仍归属“黄档”。

不过，摩根大通认为融创中国实际净负债率为138%，远高于目前财务报告显示的数据。

《小债看市》分析债务结构发现，融创中国主要以流动负债为主，占总负债的76%。

截至同报告期，融创中国流动负债有7549.61亿元，其中一年内到期的短期债务有909.62亿元。

相较于短债规模，融创中国的流动性尚可，其账上现金及现金等价物有1010.99亿元，虽可以覆盖短债，但大部分现金位于在项目层面，无法随时用于偿还母公司的债务。

另外，值得注意的是2020年融创中国的短期借款规模大降，但应付款项及应付票据却飙升，总流动负债不降反升。

在负债方面，融创中国还有2421.61亿元非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计2125.68亿元。

整体来看，融创中国的刚性债务超3000亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为30%。

其中，融创中国有息负债中约25%来自非银金融机构，这部分债务不太容易展期。

此外，融创中国还有相当数额的商业票据需要在2022年第一季度兑付，这进一步拖累了其流动性。

有息负债高企，过去三年融创中国的利息支出分别为146亿元、260亿元和152亿元，对公司利润形成严重侵蚀。

值得注意的是，融创中国少数股东权益大幅增长，但少数股东权益和损益的占比相差较大，存在一定“明股实债”嫌疑，部分表内债务被挪至表外。

在融资渠道方面，虽然身为上市公司，但融创中国的渠道并不算多元，其主要通过借贷、股权、债权以及信托方式融资。

近两年，房企融资环境明显收紧，融创中国2020年筹资性现金流净额惊现353.78亿净流出，在外部融资方面其已入不敷出。

筹资性现金流净额

2021年下半年，融创中国开始陆续出售部分住宅和文旅项目，但其资产处置计划仍需时间、存在执行风险，且相对于2022年的债务到期规模而言数额较小。

甚至在流动性危机蔓延下，孙宏斌自掏4.5亿美元，以无息借款形式注入融创集团，可对融创的体量而言，这不过是杯水车薪。

总得来看，融创中国销售疲软、盈利能力持续下滑；债务负担较重，存在一定“明股实债”嫌疑，部分表内债务被挪至表外；融资环境恶化，流动资金紧张。

在2021年中期业绩交流会上，孙宏斌曾放下豪言壮语：“除了我们以外，都有可能爆雷”。

一语成谶，如今融创也走到了债务展期的地步。

但在2021年上半年，融创还在大举收购土地，并引起了央行和国土资源部的关注，国内监管机构启动了对其土地购买的排查。

2021年下半年，恒大等头部房企先后爆发债务风险，房地产行业积聚多年的杠杆风险开始暴露，融创背后的风险也在暗流涌动。

2021年9月，融创绍兴公司发出一封求助信，揭开融创资金链紧张的一角。

信中称，因限购限售、房贷额度收紧等调控政策，融创中国在浙江绍兴的项目销售惨淡，网签进度和按揭回款受限，公司恳请绍兴市政府给予政策上的专项支持。

值得注意的是，信中不仅透露融创绍兴公司面临巨大压力，融创集团的流动性也碰到了很大的障碍和困难，难以持续拨款支持地方项目。

销售疲软、面对资金监管，融创的资金链问题愈演愈烈，随后国际评级机构开始将其评级展望下调，公司面临境外融资环境进一步紧张。

在此期间，融创尽管一直在积极处置资产、贝壳股票等方式自救，但债务到期的速度终究还是快人一步，尤其是回售发生挤兑，融创发生债务展期不可避免。（作者微信：littlebond1）

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原标题：“龙头房企”40亿回售展期，年内还有百亿债务将到期

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