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2023不良资产大会昆明站
根据我们的操作经验，即使是找我们提供土地款前融资金，我们也会要求其落实后续开发贷资金的接续问题。
作者：西政财富
来源：西政财富（ID：xizhengcaifu）
在压缩房地产融资规模及额度的整体指导意见下，房地产企业不单单土地款前融难度升级，后续的开发贷资金更是额度紧缩。根据我们西政财富的操作经验，即使是找我们提供土地款前融资金，我们也会要求其落实后续开发贷资金的接续问题。并且，在实际操作过程中，现在很多操作前融的机构对准入条件或放款条件均要求已获得资金方的开发贷的批复。就开发贷的资金方分析而言，五大国有银行虽然在融资成本上存在一定优势，但是，最终放款并不多；股份制银行、城商行和农商行等银行，其准入和操作相对灵活，但受限于资金体量，规模太大的项目则需要银团组团操作，并且在资金成本上比五大国有银行有所提高。目前受限于23号文及后续的一系列窗口指导、监管政策，额度收紧、规模压缩，信托机构可开展的房地产业务并不多，但是满足432条件的项目仍旧是信托机构竞相争夺的对象。
对此，西政财富团队将近期操作的以及市面上实操中接触的信托开发贷融资的相关情况总结如下.
白名单内企业。
总规模不超过14亿元，可分期募集，其中抵押债12亿元，股权投资2亿元。信托保障基金由融资方最终承担。
总期限不超过2年。
债权部分满足公司净利差出账要求；股权部分预期收益率不低于债权部分，两年期满项目超出模拟净利润的收益部分，由信托与股权投资者按照2:8的比例分配。
1.严格用于融资项目的开发建设；
2.信托资金全额受托支付至工程方，用款前需提供最新监理报告，并由业务团队现场核实工程进度，结合施工方向融资人提出的工程款付款申请（经施工方、融资人、监理公司三方正式确认），按《施工合同》/《装修合同》等约定的付款进度放款，确保贷款用于项目的开发建设；
3.业务团队每个季度进行项目投后现场检查，确保工程款付款进度未提前于项目实际施工进度。
项目销售收入及差额补足。
1.债权投资部分：按月付息，贷款满6个月开放提前还款权，可全部或部分分提前偿还债权本息；贷款满1年累计还本X亿；满1.5年累计还本Y亿，2年期满归还全部贷款本息；
2.保证金账户销售提留款满2000万元后可提前归还贷款本金，每次归还本金金额不少于2000万元且按照1000万元的整数倍递增；
3.股权投资部分：设置业绩考核条件，信托存续满12个月或24个月时，根据对赌情况由交易对手回购股权退出。
（一）保证担保
融资方实际控制人提供连带责任保证担保；
（二）抵押担保
项目土地使用权及在建工程第一顺位抵押，初始、动态抵押率不超过60%，抵押担保范围覆盖债权部分，抵押物价值以处置净值为准；
（三）持股及股权质押
信托计划持有项目公司股权不低于10%，项目公司剩余股权质押给信托机构。
（一）资金监管
1.对项目公司在政府部门备案的销售回款账户，其他销售回款账户以及融资人接受信托机构融资的收款账户进行资金监管，用于归还信托本息及项目开发建设；
2.预留信托机构指定人员印鉴和控制网上银行转账业务；
3.开设新账户、变更监管账户印鉴、监管账户销户、再融资均需取得信托机构同意；
4.每月查询其新开设账户情况，确保不存在未经信托机构同意新设销售回款账户的情况；
（二）证照及公司治理
证照共管，委派董事并享有重大事项的有票否决权；
（三）销售提留还款
1.按月核实网签情况，对已经网签部分进行销售提留，每月提留至信托机构名下账户，提留比例为50%；
2.信托计划成立满12个月、18个月，累计还本金额分别不低于X亿元、Y亿元；
（四）差额补足及降价销售权
融资方未按照约定还款、未达到销售提留金额进度（以测算模型为准）且交易对手未在事由发生之日起5个工作日内补足差额部分的，则我司有权降价销售；
（五）强制执行公证手续
主债权合同及担保措施对应合同需落实强制执行公证手续；
（六）股东及关联方借款劣后受偿承诺
股东及关联方借款需劣后于信托机构债权受偿，信托计划存续期间内不得归还股东借款及关联方借款，不对股东进行利润分红；
（七）进度考核
X年Y月底前需取得预售许可证进行销售；未能按照前述约定时间取得预售许可证的，延期期间利率上浮0.5，同时，信托机构有权提前收回全部融资本息，并要求触发股权部分的对赌条件；
（八）用途监控
业务团队对信托资金用途进行监控，严格用于融资项目开发建设，防范资金挪用或违规用于缴纳土地款等用途。
本方案不代表信托机构具有投资义务，后续满足如下全部条件后，具体以正式批复确定的条件为准：
1.标的项目已取得土地证、立项批复，符合432等合规要求再放款；
2.原则上拿地地价的可售楼面价格不高于X/平方米，地价含税总额不高于Y亿元，浮动比例不超过5%，且股东已支付完毕地价款；
3.原则上项目经济技术指标与报审时相符，其中住宅建筑面积不低于X万方，浮动比例不超过5%；
4.原则上项目经济效益、现金倍数与本次测算相符，浮动比例不超过5%。
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