别太指望“预售资金监管放松"来挽救房企

YY评级

2022-02-16 16:28
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2月10日晚上19:30附近，财联社和21世纪两家媒体几乎同时发出新闻，吹风“预售资金监管放松利好房企”，朋友圈首先刷屏一波。

作者：rating狗

来源：YY评级（ID:YYRating)

2月10日晚上19:30附近，财联社和21世纪两家媒体几乎同时发出新闻，吹风“预售资金监管放松利好房企”，朋友圈首先刷屏一波。

然后点开新闻，基本上核心的内容就开始的两段，重点我都标注出来了。

要点如下：

1、文件已经下发。应该是下发到各地住建部门，也听说下发到了几家大银行；

2、1994年颁布，2001修订的《城市商品房预售管理办法》中，“第十一条　开发企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。城市、县房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。”，是各地出制度的，这次的“相关意见”进行了全国统一；

3、如何统一明确的呢？“确保项目竣工所需资金，之后剩余资金可以提取”

4、相关部门希望通过媒体传达这样的观点，这个文件能帮助困难房企缓解困境。

接下来我们就分析一下这个事件的影响。

首先回顾一下预售资金监管的来龙去脉。预售资金为什么要监管？因为房地产是“预售”的，房子还没建完就卖了，那存在“建不完”——烂尾的风险，所以老百姓的购房款政府要监督管理，这些资金要专门用于这个楼盘的建设，而不能让房企挪用。

按照新闻稿里提到的，““确保项目竣工所需资金之后，剩余资金可以提取””原则，我们做两个模拟案例分析

我们简化假设一个案例A：A项目可售面积1万平米，土地款2000万，建筑成本5000万，销售单价8000元/平米，贷款利率10%。

开发商付清土地款2000万，只申请了2000万开发贷，银行开发贷支付给施工方，达到预售条件以后开始预售，预售资金陆续进入监管账户。这时候因为施工方收到的开发贷资金不足以完工，所以预售资金要被监管，用于支付不足的工程款3000万（5000万-2000万），然后预售资金3000万-5200万的部分用于偿还开发贷，偿还完以后超出部分可以支取，总计可以有2800万（8000-5200），大概销售了65%以后可以有现金回流（5200/8000）。

我们再简化假设一个案例B：B项目可售面积1万平米，土地款5亿，建筑成本5000万，销售单价7万/平米，贷款利率10%。

开发商付清土地款5亿，只申请了2000万开发贷，银行开发贷支付给施工方，达到预售条件以后开始预售，预售资金陆续进入监管账户。这时候因为施工方收到的开发贷资金不足以完工，所以预售资金要被监管，用于支付不足的工程款3000万（5000万-2000万），然后预售资金3000万-5200万的部分用于偿还开发贷，偿还完以后超出部分可以支取，总计可以有6.28亿（7亿-5200万），大概销售了7%以后就可以有现金回流（5200/70000）。

地产公司可以收回的现金就是投入的土地资金+项目利润，所以被监管的资金（不能提前拿走）就是施工成本。这两个案例其实代表了不同地区的情况，案例A是四五线城市的项目，房价低，土地价格占比低，案例B是一线城市的项目，房价高，土地价格占比高。

所以：一线城市只要卖一点点就能有资金回流了，四线城市要快卖完了才能有资金回流。

那再看下去年下半年开始的所谓矫枉过正的预售资金监管收紧。

由于恒大引发的潜在烂尾风险担忧，基本是四五线城市加强了预售资金的监管，因为这些地方要有大部分预售资金才能保障完工，那么比方案例A，销售到65%就应该可以释放资金的，我也不让你释放，可能要让你100%完全完工。

与此同时，一线城市的预售资金监管并没有明显的收紧迹象，因为土地款占了项目的大头，5个亿你都掏了，难道不赶紧用5000万把房子建起来，这样才能收回那5个亿，开发商自己就有很强的动力，政府并不太担心；另一方面，即便收紧了，应该监管到7%销售的，你多监管了一倍，也就14%。

所以：矫枉过正的是四五线，而不是一线。

那么问题来了：这次所谓“全国统一规定的预售监管”政策有多大的作用呢？再怎么放松，四五线城市也要在销售大头以后才能释放资金，销售不畅的话完全无资金可以释放，如果打折销售的话，可能都没有资金可以回流地产集团——而这正是目前的现状（销售数据断崖）。

因此这个政策的出台，无论对于布局四五线城市的房企，又或者是布局一二线城市的房企（他们本来也没有受到太多预售资金监管政策影响），都不会起到太多的救命作用。