法拍房的“尽调”都尽调些什么？

趣法拍

2020-06-16 14:23
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法拍房的尽调系列之一

作者：趣趣

来源：趣法拍（ID:qvfapai）

尽调是要干嘛

尽调法拍房主要是从法拍房的居住属性和法律属性来分析我们中意的标的，居住属性就比如小区的环境、房子的户型大小等，而法律属性主要是看我们前面介绍的法拍房的“坑”，比如长期租赁问题、税费问题等。

尽调其实主要是为了充分发现问题。首先看房子是否满意，价格是否合适，如果房子本身就看不中，则不必继续考量；但如果房子中意，但存在一定的问题，就要去制定解决这些问题的策略，如果不能解决，就要把需要支付的成本综合考虑到购房总成本里。

尽调从步骤来看主要是分为网上尽调、线下尽调。

网上尽调看什么

选定标的后要先在网上进行尽调，这样在接下来的线下尽调中有的放矢，了解自己不确定的或者比较关心的问题。

网上尽调主要是在司法拍卖平台和二手房购房网站上进行。

“拍卖平台页面”

以阿里拍卖的页面为例，我们首先了解的是：

#概览信息

住房类型：首先我们需要明确自己所选的房子类型，就阿里拍卖而言，选择住宅用房后，里面主要包括普通住宅、别墅；

所在区域：拿北京来说，就是选择是朝阳区还是海淀区等其他区域；

具体位置：拍卖标的的具体地址，一般在拍卖标的的标题有写；

第几次拍卖：标题会注明是第几次拍卖，拍卖阶段分为一拍、二拍和变卖；

历史拍卖情况:本标的历史拍卖的时间、价格；

拍卖时间:可以看到距离开拍的倒计时，要注意这个时间，可以设置提醒，届时会有短信通知，提前安排好尽调工作和准备工作，以免错过；

起拍价：拿到标的的最低可能价格，也决定了潜在的折扣空间；

保证金：缴纳保证金才可以参与报名，具体金额见页面里起拍价下方，注意缴纳保证金的时间要求；

评估价：之前大家可能理解的所谓的评估价就是请评估公司来评估标的物价值，但是现在对于标的的评估流程有所变动。评估价也是房子实际价值的重要参考；

竞价规则：事先了解竞价规则、尾款支付、加价幅度、竞价周期的要求等，避免因为这些细节导致不必要的麻烦；

#竞买公告

竞买公告：这里主要介绍注意法院是否会负责腾空、有无租赁、土地性质的问题；还有竞拍流程可以参与“模拟竞拍”来先尝试；

拍卖法院：竞买公告里会告知是哪一家法院在主持拍卖，注意联系方式，联系时间，是否有预展等，可以事先打电话做个预沟通了解情况；

竞买人条件：注意基本条件是否满足，有的地区存在限购问题；

优先购买权人：注意是否存在优先购买权人，优先购买权人是否参与竞拍，这个信息一般在页面的最后；

贷款咨询：一般留有可以法拍贷款的机构，可以提前电话咨询；

税费：缴纳方式，各付各的还是买家承担；

#标的物介绍

在这一板块主要介绍标的物的权证情况，所有人，房屋用途，土地性质，租赁和抵押情况等，但一般是不详细或不全面的，所以我们一般了解的内容有：

文书情况：有的标的附上了执行裁定书，可以了解到拍卖原因；

楼高:拍卖标的位于整栋建筑的第几层；

总高:拍卖标的所在建筑的总层高，有的公告并没有；

面积:拍卖标的面积，指房产证上的建筑面积；

房屋户型:在明确需求时基本上就明确了想购买的户型，多数公告上只陈列了面积但是并没有告知户型；

装修情况：通过现场照片可以了解，但很多都只有小区大概的情况拍摄；

周边配套：在下面的地图里可以明确标的所在的小区和周边的医疗、交通、生活配套等情况；

“二手房网站”

小区名称：在法拍平台上通过地图确认后，可以在二手房网站上搜索确认；

小区情况:拍卖标的所属小区的人数、在售房源、在租房源情况；

市场热度：主要看各大平台的带看次数和成交套数等情况；

建筑年代:拍卖标的的建造时间；

市场价：参考相同小区同一户型最近的成交价，参考下附近小区的成交价等；

线下尽调看什么

网上尽调结束后，会有一些无法确认的信息需要通过线下尽调来核实。线下尽调分为实地尽调和其他尽调：

“实地尽调”

居住情况：看看是否还有人居住？里面住的人是谁？与产权人什么关系？是否已经清场？清场难度如何？可以自行尽调或者求助邻居、物业或法院工作人员；

装修和改造：装修情况和内部改造情况，装修看的是附加成本，内部改造关系着过户问题，有些房屋机构被大改，结果相关部门现场勘验后会要求恢复原状后才能过户；

租赁情况：租赁坑不得不防，长期租赁的问题一定要在尽调中避开，租赁我们之前有专题介绍；

欠费情况：水电物业欠费情况，到物业去核实，竞买公告一般说的是全部由买受人承担；

学区：对应的学区，很多人关心的重头戏。和户口紧密相关，多问问小区人员或到相关机构了解户口办理和学区情况；

房子类型：有些特殊类型房产在公告中都有提示是需要补缴费用，除了在公告里和二手房网站上看，自己一定要去现场核实；

房屋瑕疵：比如凶宅等情况，可以通过实地了解问下邻居、周边二手房中介或咨询法院、司辅机构工作人员了解标的情况；

“其他机构访谈”

银行：可以通过与银行工作人员线上沟通或电话沟通了解自己是否符合贷款要求，提前问好贷款需要准备的资料和放贷时间；

派出所：了解拍卖标的的户口登记情况以及落户政策等；

房管局：有条件的到房管局确认中意的标的是否存在过户障碍；

税务局：主要到税务局核实拍卖标的是否存在房产年限，转让主体，之前受让方式等问题，必要时到交易大厅进行预先核算；

但是小编要啰嗦下，无论是派出所、房管局还是税务局，都不是随便一个人都可以去搞定想要了解的信息的，还是需要专门的手续或资格的。