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集体用地十分鸡肋的四大现实原因
作者：投拓江湖
来源：投拓江湖（ID：TT707276146）
近两年随着政策层面，对集体建设用地上市的不断完善，集体建设用地越来越广泛地，进入了房企拿地的视野。甚至不少媒体异常兴奋，认为这将加大城市土地供应，降低土地价格，从而长远来讲会降低房价。
事实真是如此吗？
早在2017年8月，我国在北京、上海、广州、杭州、成都、沈阳、南京、合肥、厦门、郑州、武汉、佛山、肇庆等十三个城市，允许其试点利用集体建设用地，建设租赁住房。
2018年4月和10月，北京和上海分别以协议和挂牌方式出让了多宗集体建设用地，用于建设租赁用房。集体建设用地上市，从实操的层面，打开了一个范例。
而在2019年8月26日修改通过的《土地管理》修正案，则正式以国家法律的层面，将集体建设用地上市制度予以肯定，直接允许将经营性集体建设用地上市流转。新版的土地管理法，已经于2020年1月1日正式实施。
今年三月份，作为新土地管理法的配套制度，《土地管理法实施条例》（征求意见稿）公布，其中对地方政府的用地权限进一步扩大，地方政府有更多的用地自主权。一时间，不少房企对集体建设用地垂涎三尺，纷纷开始研究如何地价拿集体用地。
我国的集体建设用地，是一个集合概念，其按种类又分为宅基地、经营性建设用地、公益和公共设施用地这三大类。
宅基地大家都很清楚，就是村集体范围内，村名自住房以及周围附属设施的用地，一般是属于非经营用地。包括已建住房用地，已建住房后荒废的用地，准备建住房的用地。
多说一句，宅基地在9月9日自然资源部《关于对全国人大三次会议第3226号建议的答复》中，已明确规定农村宅基地可以由子女继承和登记，不受子女是否具有城镇户口的限制。
经营性建设用地，指的是集体经济组织下属的具有生产性、经营性、服务性的集体建设用地。主要用途是方便集体兴办企业，承载的土地场所，主要类型有经营性宅基地、商业用地、产业用地这三类。
公益和公共设施用地，主要是为了方便村民生活教育娱乐等用途，提供公益和服务设施的用地。比如：村中小学、卫生站、电影院、村委会办公室等用途的土地。
按照《土地管理法》的规定，目前能够上市流转的，只有第二类，即村集体的经营性建设用地。
想搞集体建设用地，并没那么简单，至少需要跨越四大障碍:
一是新土地管理法23条的规定，允许新增的集体建设用地入市流转，大家需要看清这个表述，指的是“新增的”。对于城市辖区范围内的存量集体建设用地，绝大部分甚至全部都会以征收拆迁，转为国有建设用地以后，公开上市。这是唯一的通道，没有其他可能性，毕竟土地财政的秩序还是要维护的。新增的那些集体建设用地，大多集中在城市以外的乡村，位置较为偏远，这对于房企来说基本上没有价值。
二是关于土地的用途问题，虽然名字上叫集体经营用地，但是大家还需要知道一个问题，那就是国土空间规划允许你作为住宅、商业、工业用地的，你才可以进行相关用途的开发。一般来讲，国土空间规划大多都只做城市的，乡村的很少会覆盖，你要弄还要单独去申请搞一个审批。虽然新的土地管理法实施条例将农转用的指标审批权下放了，但是国土空间规划仍然还在国务院手中，没有下放。这个事情搞起来是很麻烦的，时间很长，还不一定能搞成。
乡村范围内，一般也很少会规划有住宅用地，大多是规划商业、工业、文化旅游等用地。新的土地管理法本意，也是直接杜绝在集体建设用地上开发住宅，但在租赁用房上，开了一个口子。对于房企来说，在集体建设用地上搞租赁是没啥价值的。
三是怎么供地，怎么审批的流程问题。与国有建设用地不同的是，集体建设用地属于村集体，供地来源理应也是村集体。按照目前的制度文件理解，集体建设用地的申请者，需要与村集体协商，并且与村集体或原土地使用权人签订协议，方可流转使用土地。
这样搞很多问题就来了，地是由村集体出的，那各级自然资源局应该怎么管？是直接监管还是提供相应的标准。还有，土地取得以后，集体土地开发，怎么进行报规报建，需要取得哪些证照和手续，目前这些领域大多都还是一片空白。
四是市场认可度的问题。在我们国家，买一套房子从来就不只是一套房子的问题，其背后还牵扯了城市的入场券资格，相关资源配套，社会地位，甚至是个人的社会地位等等。国有建设用地，开发出来的住宅产品，经过这三四十年的发展，已经有了一套完整的价值评估，社会认同，二手房买卖等规则。
即使在集体建设用地上，某房企成功开发了一个住宅项目，但是其后的销售怎么办？客户是否认同，客户买了之后能否实现资产的增值保值？这些现在都没有一个答案。因此，集体建设用地并不香。
有的房企属于时代的弄潮儿，喜欢走在行业的前段，去研究一些新的机会，甚至喜欢去赌博，赢了就会所嫩模。理由很简单，在别人未至时，抢下头筹。但集体用地目前仍是一个尚不清晰的未来，即使你赢了，成了吃螃蟹的第一人，但是你很有可能有熬不到那一天，因为从风口到最终制度的落实，还有很长的路要走，充满不确定性。
集体建设用地，毕竟还没一家头部房企去做，这是有原因的。
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