一家地产公司即将暴雷的征兆是什么？

陌爷地产圈

2021-07-16 17:25
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爸爸为儿子担保，儿子为爸爸担保，几个儿子之间担保，外人看来都是一家人无所谓，但实际已经债台高筑了。

作者：欢乐马

来源：陌爷地产圈（ID：gh_6e6c6fd48723）

2018年6月22日，四川蓝光发展股份有限公司发布全新品牌主张：更懂生活，更懂你。

当时的品牌主张解读：蓝光不知疲倦翻山越岭，开疆拓土，从成都走向全国，为了人们的理想生活而奋斗。

蓝光深知奋斗者的冷暖，懂得奋斗者的苦乐，明白他们需要什么，为何拼搏。

产业结构的升级，让蓝光贴合人类生活的核心需求，提供越来越丰富的产品与服务。

现在看来解读用在暴雷的蓝光身上更贴切，蓝光深知违约的风险，懂得暴雷的苦了，明白他们需要资金，到期兑付本息。

一个地产公司即将暴雷的征兆是什么？我们对蓝光风险发生初期到彻底违约暴雷的过程进行剖析解读。

蓝光为什么会暴雷？

蓝光暴雷的4个主要原因：

一、高杠杆高负债：蓝光以“快周转”作为公司生命线，不断利用各类金融杠杆提高自身负债。

“三道红线”一道没落全踩脚下，等到房企纷纷降档避险之时，蓝光犹如冰面骑马完全停不下来，降档效果甚微。

二、融资环境助推：传闻蓝光频发与金融机构分歧纠纷，疫情助攻引发境外债券异动，公司逐步丧失造血功能。

三、资产流动性差：早期地王事件频现，无下限放低合作门槛，看似资产数量庞大，一旦市场下行，变现难度非常大。

四、入不敷出难维持：布局全国是房企发展的大趋势，但新入城市人生地不熟，势必开发成本普遍偏高，再加上部分城市所谓“战略性进入”盈利水平一降再降。

西南大本营防守疏忽，整体销售放缓，陷入回血放缓异地放血的矛盾之中不能自拔。

一个暴雷地产公司的特征

暴雷公司案例分析：

案例1：佑康进坑3分钟，爬坑10年未出坑

2010年浙江食品界老大佑康3分钟竞得杭州申花地王。

新手佑康未经受得住政策调控的敲打，竞得后2年都未动工，后期持续陷入资金链断裂，回笼资金去向不明的深坑。

2018年佑康不得不申请破产。近几年在物产中大托管下慢慢回血，一边破产清算，一边仍继续生产速冻食品。

新手上路拖垮主业，说的就是佑康。

案例2：协信爱商业，就是转不动

7月5日，重庆五院发布了一则案号为（2021）渝05破申428号的破产审查公告，内容显示，重庆市协信远创实业有限公司被申请破产。

早前协信远创在债券违约公告中解释，由于公司资产结构偏重，项目储备构成中商业、办公型物业占比较高，住宅类产品占比较低，去化周期偏长。

叠加2020年疫情影响，商办项目销售回款未达预期，造成公司暂时性流动性紧张，导致公司出现部分债务未能如期偿还的情况。

非可售住宅业务占比高，资金沉淀大，暴雷风险发生概率大。

案例3：布局集中度高，一损既损华夏幸福

华夏幸福深耕细作京津冀都市圈，产业新城模式资金峰值高不可攀。

受政策调控及华北经济增速降低需求降低等问题影响，前期投入资金回正遥遥无期。

案例4：杠杆太高，受大环境影响快周转转不动蓝光发展

此类暴雷公司是随着境内外融资环境恶劣出现，与前三个案例不同，蓝光专业住宅30余年，较少触及大体量自持商办，亦在试图布局全国跟上不同能级城市市场轮动。可惜高杠杆+高周转信仰=高风险。

其他案例n主要集中于经营、财务及其他因素：

一个地产公司即将暴雷的征兆是什么？

——我是怎么发现爸爸的工厂快要倒闭的

雷点1：爸爸为儿子担保，儿子为爸爸担保，几个儿子之间担保，外人看来都是一家人无所谓，但实际已经债台高筑了。

公司为控股子公司、控股子公司为本公司以及控股子公司相互间提供的担保余额激增，通过会计手段均体现为无息债务，但已充分体现公司财务问题严重，实际债务远高于账面。

雷点2：爸爸拿着厂房房本找各种各样的人借钱，能借都借。

股东累计质押股份占其所持公司股份总数比例增高，质权人多为信托、银行等金融机构。在国家加强融资监管力度的大背景下，仍加大非标融资规模，足以看到一颗渴求钱财接济的心。

雷点3：爸爸厂里的老工人都一个个走了，那厂里一定出了大问题。

公司快速发展期人员必定有进无出，等到房企高管变动一定有蹊跷，就算公司本来没有问题，高管的频繁变动本身对公司发展持续性有较大影响。

雷点4：老工人走了以后，爸爸开始卖他们用过的榔头，卖祖传木制古董机器，最后开始想卖厂房了。