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一家地产公司即将暴雷的征兆是什么?

爸爸为儿子担保,儿子为爸爸担保,几个儿子之间担保,外人看来都是一家人无所谓,但实际已经债台高筑了。

作者:欢乐马

来源:陌爷地产圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

2018年6月22日,四川蓝光发展股份有限公司发布全新品牌主张:更懂生活,更懂你。

当时的品牌主张解读:蓝光不知疲倦翻山越岭,开疆拓土,从成都走向全国,为了人们的理想生活而奋斗。

蓝光深知奋斗者的冷暖,懂得奋斗者的苦乐,明白他们需要什么,为何拼搏。

产业结构的升级,让蓝光贴合人类生活的核心需求,提供越来越丰富的产品与服务。

现在看来解读用在暴雷的蓝光身上更贴切,蓝光深知违约的风险,懂得暴雷的苦了,明白他们需要资金,到期兑付本息。

一个地产公司即将暴雷的征兆是什么?我们对蓝光风险发生初期到彻底违约暴雷的过程进行剖析解读。

01

蓝光为什么会暴雷?

蓝光暴雷的4个主要原因:

一、高杠杆高负债:蓝光以“快周转”作为公司生命线,不断利用各类金融杠杆提高自身负债。

“三道红线”一道没落全踩脚下,等到房企纷纷降档避险之时,蓝光犹如冰面骑马完全停不下来,降档效果甚微。

二、融资环境助推:传闻蓝光频发与金融机构分歧纠纷,疫情助攻引发境外债券异动,公司逐步丧失造血功能。

三、资产流动性差:早期地王事件频现,无下限放低合作门槛,看似资产数量庞大,一旦市场下行,变现难度非常大。

四、入不敷出难维持:布局全国是房企发展的大趋势,但新入城市人生地不熟,势必开发成本普遍偏高,再加上部分城市所谓“战略性进入”盈利水平一降再降。

西南大本营防守疏忽,整体销售放缓,陷入回血放缓异地放血的矛盾之中不能自拔。

02

一个暴雷地产公司的特征

暴雷公司案例分析:

案例1:佑康进坑3分钟,爬坑10年未出坑

2010年浙江食品界老大佑康3分钟竞得杭州申花地王。

新手佑康未经受得住政策调控的敲打,竞得后2年都未动工,后期持续陷入资金链断裂,回笼资金去向不明的深坑。

2018年佑康不得不申请破产。近几年在物产中大托管下慢慢回血,一边破产清算,一边仍继续生产速冻食品。

新手上路拖垮主业,说的就是佑康。

案例2:协信爱商业,就是转不动

7月5日,重庆五院发布了一则案号为(2021)渝05破申428号的破产审查公告,内容显示,重庆市协信远创实业有限公司被申请破产。

早前协信远创在债券违约公告中解释,由于公司资产结构偏重,项目储备构成中商业、办公型物业占比较高,住宅类产品占比较低,去化周期偏长。

叠加2020年疫情影响,商办项目销售回款未达预期,造成公司暂时性流动性紧张,导致公司出现部分债务未能如期偿还的情况。

非可售住宅业务占比高,资金沉淀大,暴雷风险发生概率大。

案例3:布局集中度高,一损既损华夏幸福

华夏幸福深耕细作京津冀都市圈,产业新城模式资金峰值高不可攀。

受政策调控及华北经济增速降低需求降低等问题影响,前期投入资金回正遥遥无期。

案例4:杠杆太高,受大环境影响快周转转不动蓝光发展

此类暴雷公司是随着境内外融资环境恶劣出现,与前三个案例不同,蓝光专业住宅30余年,较少触及大体量自持商办,亦在试图布局全国跟上不同能级城市市场轮动。可惜高杠杆+高周转信仰=高风险。

其他案例n主要集中于经营、财务及其他因素:

03

一个地产公司即将暴雷的征兆是什么?

——我是怎么发现爸爸的工厂快要倒闭的

雷点1:爸爸为儿子担保,儿子为爸爸担保,几个儿子之间担保,外人看来都是一家人无所谓,但实际已经债台高筑了。

公司为控股子公司、控股子公司为本公司以及控股子公司相互间提供的担保余额激增,通过会计手段均体现为无息债务,但已充分体现公司财务问题严重,实际债务远高于账面。

雷点2:爸爸拿着厂房房本找各种各样的人借钱,能借都借。

股东累计质押股份占其所持公司股份总数比例增高,质权人多为信托、银行等金融机构。在国家加强融资监管力度的大背景下,仍加大非标融资规模,足以看到一颗渴求钱财接济的心。

雷点3:爸爸厂里的老工人都一个个走了,那厂里一定出了大问题。

公司快速发展期人员必定有进无出,等到房企高管变动一定有蹊跷,就算公司本来没有问题,高管的频繁变动本身对公司发展持续性有较大影响。

雷点4:老工人走了以后,爸爸开始卖他们用过的榔头,卖祖传木制古董机器,最后开始想卖厂房了。

尝试抵押或者变现部分资产盘活资金无可厚非,但是如果低价变卖涉及核心优质资产,所谓立命之本,就说明偿还债务的急迫性。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

本文由“陌爷地产圈”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题:

2022不良资产大会

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