作者：观点地产新媒体

来源：观点（ID：guandianweixin）

现在，部分地产商债务违约已蔓延至上下游，并引起了产业链的波动。

首先是商业承兑汇票，资料显示，某头部房企自2020年3月份以来以自有资金偿还了7笔境外债券，本息合计约106亿美元，但涉及地产供应商的商票承兑却成为了最大的问题。

据观点地产新媒体了解，近半年以来，多家房地产企业与供应商的关系都处于不佳状态。

其中，日立电梯自今年2月份起，就因票据付款问题陆续起诉了某头部房企旗下20多家子公司。从过往资料看，该房企是日立电梯的大客户，截至2019年末双方的合作金额已超70亿元。

而另外一家房地产行业主要的涂料供应商三棵树，就在不久前发布公告公开披露存在商票逾期支付的问题。三棵树称：因个别大型地产商资金周转困难。截至2021年3月末，公司应收票据逾期金额5363.72万元。

供应商体系是观察近期部分房企债务压顶的一个不错切入点，尤其是包括木门制造企业江山欧派、柜类定制商索菲亚、木作类定制家居公司皮阿诺等等在内的几家建材行业上市龙头，过去与房地产行业深度绑定。

故事要从5年说起，当时国家及各省市政府陆续出台鼓励精装修政策。特别是在沿海经济发达地区，相关政策的推行力度更大。

山东省住房和城乡建设厅巡视员、新闻发言人耿庆海在2016年6月14日召开的新闻发布会上就提出， 2017年山东省设区城市新建高层住宅实行全装修。到2018年，新建的高层、小高层住宅全部淘汰毛坯房，实行精装修。

同一时期，浙江省提出自2016年10月1日起“全省各市、县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅，全部实行全装修和成品交付，鼓励在建住宅积极实施全装修”。

上海市住建委则于8月中旬发布报告通告，要求自2017年1月1日起，外环内新建商品住宅将100%实现全装修。

在最南边，海南省人民政府2016年12月7日发布《关于继续落实“两个暂停”政策进一步促进房地产市场健康发展的通知》，要求从2017年7月1日起，省内各市县商品住宅项目要全部实行全装修。

国内建材类企业一时间陷入模式之争。最终，对零售市场的看空以及对房地产开发商规模前景的乐观判断之下，建材商们开始拥抱大宗业务。三棵树、江山欧派等带头，志邦家居、蒙娜丽莎瓷砖一行踊跃而上。

以江山欧派为例，大宗业务被称为工程客户，与之对比的是针对内销的经销商客户。

据了解，江山欧派的工程客户大体上可分为两类，一类是江山欧派直接服务的规模较大的房地产开发商和装修装饰企业即直营工程客户，合作方式为战略集采模式，直接与公司签订战略合作协议。

另一类是通过工程服务商开发的规模较小的房地产开发商和装修装饰企业，工程服务商作为工程项目履约负责人，负责产品运输、安装和售后等服务。

2018年至2020年，江山欧派工程客户渠道收入快速上升，从7.59亿元增长99.2%到15.12亿元，再增长65.1%到24.96亿元，亦带动了业绩的爆发。而工程客户渠道收入占主营收入的比例则分别从59.3%、74.6%一路攀升至2020年的82.9%。而2016年之前，江山欧派的零售业务占比则是超过50%。

期间，某房地产头部企业一直是江山欧派的重要合作方。2017年3月，江山欧派与其下属公司签署了《战略合作框架协议》。该头部房企承诺在2017-2019年期间向江山欧派采购总额不少于10亿元，而2017-2021年其意向采购总金额约20亿元。

根据公开资料，2017-2020年，江山欧派与之发生的销售额就达到18.21亿元。同时，该房企在2018年和2019年一直是江山欧派前五大客户之首，去年则位居第二。

三年内，这家头部房企向江山欧派采购了2.76亿元、5.22亿元、5.88亿元建材商品，对江山欧派主营业务收入的贡献一直在两成以上，分别录得22.26%、27.41%及20.6%。

在建材行业发生巨变的几年时间，以头部企业为代表的房地产发展商们在销售规模增长的道路上狂奔，连续增长的工程面积也为建材商创造巨量需求。

为了削减成本，房地产企业早年与建材企业的合作方式是建立合作联盟。例如2015年，一家房地产企业就与联邦家私、喜临门家具、红苹果家具、索菲亚家居、顶固衣柜等15家家具、家纺企业建立合作联盟，产品由生产企业直供，免掉中间环节费用，直接降低采购成本。

2017年，这家房企亦在河南省直管县兰考建造家居产业园，拉上一批建材企业上车，通过设立合资公司加深了彼此的业务绑定。

于是，以地产发展商持有40%股权，合作方持有60%股权的模式，其属下公司与供应商合作设立的索菲亚家居有限责任公司、美家居有限责任公司、大自然家居有限责任公司、喜临门家居有限责任公司、欧派门业有限责任公司等企业纷纷设立。

其中，该房企属下公司合作设立的皮阿诺有限责任公司旗下工厂，就是皮阿诺在华北地区的主要橱柜生产基地，自2019年开始投产，优先向该房企销售产品。据了解，2018年至2020年，皮阿诺对其的销售额占总营收比例达到24.59%、31.88%和23.11%。

目前，商业承兑汇票是不少房地产企业与材料供应商、建筑公司、设计公司、装修公司、中介代理公司等企业进行大宗交易时结算的一种最常见方式，无抵押无利息，仅以发行方的信誉作为担保，通常也无需直接体现在财务报表上。

因此，建材商们的大宗业务实质上逐渐演变为一种长账期的类融资生意。资料显示，目前最流行的电子商票付款期限长达1年，单张票据金额限额高达10亿元。

过去，房地产企业兑付记录良好，信誉佳，而且也并非每一笔交易都会利用商票支付，建材商们亦愿意与之配合。

三棵树就曾在公告中提到，近年来在面对公司重要产品工程墙面涂料的主要客户大型房地产

开发商，由于单一客户采购规模较大，三棵树按照房地产开发行业采购特点制定了专门的信用政策，给予该类客户较高的信用额度和较长的信用账期。据称，期限最高为12个月。

同时，在房企支付的应收票据到期后，三棵树也设置一定时长的托收期和追索期，并不会立即视为完全违约。

但和谐局面在2020年被打破，首先体现在财务报表上，建材企业年内的应收票据（最主要为商业承兑汇票）金额大增。

比如三棵树2020年末应收票据余额从年初的4.16亿元增长66.1%到6.91亿元；皮阿诺2020年末应收票据余额从年初的2.88亿元增长到7.33亿元，占总资产比例从14.37%提升至23.43%。

装饰公司金螳螂2020年末应收票据余额从年初的4.37亿元增长1.02倍到8.83亿元；江山欧派的数据则为从2.99亿元一口气升上9.06亿元，应收票据占流动资产的比例从15.95%提升为32.56%。

当然，上述情况并非某一家房地产企业造成，2020年房地产开发商日子普遍不好过，用商票支付可以视为一种减轻负债压力的方法。

三棵树在《关于三棵树涂料股份有限公司2021年度非公开发行股票申请文件反馈意见的回复报告(修订稿)》中就指出，2020年公司地产工程类客户收入不断增加，且一线地产商使用票据支付比例提升。

另据江山欧派在2020年度审计报告中透露，有房地产企业及其关联公司在2020年就改变了过去的结算方式，全盘采用商业承兑汇票支付相关货款。

截至2020年末，江山欧派工程渠道商业承兑汇票余额9亿元内，某头部房企就占7.7亿元。根据公告，江山欧派2020年将应收票据的坏账准备计提比例从5%提升为6.03%。

现在，建材商们不得不面对的一个现实是，商票得到足额及时承兑的难度正在上升。

6月29日，三棵树在公告中提及，因个别大型地产商资金周转困难，公司应收票据出现逾期情形，逾期金额共计5363.72万元，其中某头部房企逾期票据金额5137.06万元。虽然后来证实相应票据在6月份内已经兑付，但已经逾期2个月有余。

另一方面，7月份以来已有房地产商悄然退出了与供应商成立的合资公司。

7月2日，某房企宣布将持有的门业有限责任公司40%股权，以7250.35万元代价转让予江山欧派。18天后，其再宣布索菲亚家居将花费1.6亿元，收购其持有的索菲亚家居有限责任公司40%股权。

但值得注意的是，索菲亚家居同时披露在与某地产集团及其下属子公司经营往来过程中，享有对该地产集团相应债权金额1.6亿元。

江山欧派亦在公告中提到，截止2021年6月30日，江山欧派因与房企贸易合作关系尚有7250.35万元的应收款项。

换句话说，地产发展商在上述股权变动中是用股权向江山欧派、索菲亚家居抵扣债务，后两者并未得到现金。

如果说房地产行业各大主要供应商的诉求还能得到保证，那么承建商的情况可能并没有那么好。今年以来，楼盘项目停工的消息时有传出。

8月12日市场消息，重庆建工集团因某拖欠工程款长期未拨付，同时有金额较大的商业承兑汇票逾期不兑付，将位于云南省安宁市的项目停工。据悉，涉资超过2.1亿元。

此前，南通三建集团亦因商票兑付问题，将漯河项目停工。据悉，合作的房地产企业对该项目的工程款“以现金支付的只有百分之五，其余均以商业承兑汇票支付”。

监管指标红线下，该房企如愿在6月30日前将净负债率降至100%以下，实现一条“红线”变绿。

房地产企业是中国国内商票市场举足轻重的角色，根据网络流传的某幅统计图片，某地产集团截至2020年末商票余额或达到2052亿元，金额第二大的房企为274亿元。

只是，这种状况并不能继续下去。早前6月30日消息，央行等监管部门已经出手，将“三道红线”试点房企的商票数据纳入其监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。

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