作者：黄博文
来源：地产黄老邪（ID:DCHLX1）
为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，7月9日，央行宣布将于2021年7月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.9%。据业内专家估计，本次释放资金总量大概在万亿以上。严重依赖资金的房地产行业，看到这万亿资金怎能不心动呢？但开发商们可不能盲目乐观，大水漫灌的时代早已过去，现阶段修炼企业内功才是王道。7月7日，总理主持召开国务院常务会议。会议决定：针对大宗商品价格上涨对企业生产经营产生的影响，要在坚持不搞大水漫灌的基础上，保持货币稳定性、增强有效性，适时运用降准等货币政策工具，进一步加强金融对实体经济特别是中小微企业的支持，促进综合融资成本稳中有降。两天之后，降准消息落地。想要明白本次降准对房地产行业会造成什么样的影响，必须要明白为什么要在这个时间节点上降准。最近半年，中国的居民消费指数出现了重大问题。例如6月份，居民消费价格（CPI）同比增长1.1%，和国家制定的3%的目标相差甚远。6月份除一些硬性支付的消费之外，几乎所有的自主消费领域，也就是民生消费领域都出现了全面下跌。也就是说除了不得不承担的涨价，中国居民其他可选择的消费领域出现了全面萎缩。造成这种情况有两方面的原因，第一，老百姓没钱了；第二，后疫情时代的报复性消费之后，大家都不敢花钱了。过度通胀绝不是好事，但CPI过低，物价不温和上涨，人们就会倾向于保有货币，社会的各项投资与消费就会趋于萎缩，久而久之，社会就业岗位就会减少，工资水平也会下滑。因此，要保持3%的通胀率，政府必须在CPI过低时向经济体注入货币，来维持货币平衡，降准就是一个非常重要的工具。可以说，本次降准的主因，并不是国家在可怜步履维艰的房地产行业，试图以刺激地产的形式拉动经济。降准的执行细则也在强调加强金融对实体经济特别是中小微企业的支持。不要忘了，今年两会的关键词之一就是“不以房地产作为短期拉动经济手段”，“房住不炒”的调控主基调也会毫无疑问地坚决执行。2.降准并非“空欢喜”,中小房企如何抓住降准“红利”？
降准对于实体行业、股市当然是利好的，同时也大概率对楼市有带动作用。因为降准意味着利率有所降低，资金更加充裕，企业成本下降，投资更加主动，消费更加积极。但这万亿资金是不是能为地产行业注入一剂强心针？对于不同的利益主体来说，答案显然是不同的。理论上，降准释放了货币流动性，楼市将直接受益于房贷，因为年初的“两道红线”政策所造成的房贷放款难、放款慢问题可能会得到改善。另外，降准使银行的贷款总量增加，房地产企业的融资成本也有望回落。但这也只是理论上的推测，降准主要目的是支持实体经济发展，特别是小微企业，监管层对于消费贷、经营贷流入楼市进行检查，防范资金违规流入楼市。此外，“三道红线”政策仍在执行，红线不放开，融资成本再低，企业也只能望梅止渴。相关专家也指出，降准之后，央行仍将通过MPA考核、窗口指导等方式，加强对商业银行的引导和约束，确保降准释放的资金流向国民经济重点领域和薄弱环节。所以，降准资金将很难流向房地产市场。黄老邪认为，此次降准，对于房地产行业会造成以下影响：1.降准只能为房地产行业带来有限的利好，甚至部分利好只是心理上的利好，切忌过于乐观；2.当下一线城市楼市被严厉打压，不具备上涨空间，本次降准更利好于房价涨幅偏低的二线、强三线城市楼市；3.本次降准对于地产行业只能带来短期影响，不能夸大降准所能影响的时间维度；4.此次降准有利于从融资角度，缓解由于原材料成本上涨给地产企业所带来的压力5.降准不是趋势性的行为，“房住不炒”仍是调控主基调；6.毕竟银行更有钱了，更有利于融资创新能力强的房企，例如与国企合作，与产企合作，对接基金等。由博志成发起建立的G50董事长俱乐部、F100董事长俱乐部、IP100董事长俱乐部，都是致力于房地产企业抱团发展、链接资源的优秀平台。另外，此次降准对不同区域、不同类型房企影响不同，因此黄老邪也建议中小房企根据企业的特点，融资创新能力进行思考，量体裁衣进行决策。更重要的是，每个企业都要有应对相关政策出台的快速研讨、快速反应的机制。通过此次应对降准的契机，在企业内部形成思考、讨论的机制，锻炼企业研究内功。G50作为会员企业的智囊库，针对本次央行全面降准，G50董事长俱乐部秘书处和专委会第一时间征询了G50多位专家的意见：
G50战略运营专家 廖鲁江：
1.降准释放一万亿，对于中国经济利好，对于房地产谈不上利好。
①2021年的上半年，M2的增速其实一直是在下降的，货币政策处于趋紧状态，我认为这是一次适应性的调整，对于中国经济来说是一个刺激措施，更好的释放流动性，利好中国经济发展。
②对于房地产仍然是保持着总量平衡，不会增加资金量：a.针对房企的三道红线政策继续执行；b.银行开发贷、个人按揭贷款的上限还是存在；c.各地的拍地的热度还是比较高，根据三稳政策导向，拍地资金的来源仍会是重点检查对象。
2.对于房地产下半年形势，不要被一万亿现象迷惑，需保持谨慎的悲观，狠抓现金流，安全生存是第一位的。
①抓好现金流，保证企业现金流的顺畅，我觉得是下半年房地产企业优先要解决的问题。
②不要被一万亿现象迷惑，总体上对市场对于资金面应保持相对悲观的心态，这样才能做到安全第一。
③对于下半年市场的形势，建议是保持谨慎的悲观。目前地价的上涨幅度并没有完全反映在销售上，在市场端，我觉得很快会进入一段多空博弈期，这样如果现金流出现问题的话会很危险。所以还是那句话，在下半年，我觉得房企的安全生存是第一位的。
G50战略规划专家 张修枫：
1.意料之中，疫情+国际形势双重压力下，国家一定是采用“强心剂”来刺激经济的；
2.今年以来从集中供地到严控地产融资，其实都是在为“放水”做准备。但前几次的控制效果都甚微，所以2020年来加大了房地产调控的力度，希望能够扎紧篱笆再放水，地产同行不要忽视国家在这方面的决心，因为房地产行业暴露出的问题已经触及到金融体系的安全性问题了，前期在地产和金融方面做了很多铺垫的政策而且观察了效果之后，这次才这么放水的，因此地产企业不要掉以轻心，以为国家是要放松房地产调控了；
3.对于后市的判断：短期内偏谨慎，货币宽松政策的前提肯定是宏观经济遇到困难了，实体经济的困难也可能会传导到房地产市场，对于销售不利，而且放水后是否会引起房地产下游供应链成本的上涨？值得房地产公司关注警惕；中长期保持乐观，还是要相信我们国家对于经济的掌控力，而且当实体经济复苏后，最终房地产仍然会受益；
1. 房企能否受益于本次降准，取决于企业自身融资创新、融资渠道、融资工具运用、上下游配合的能力。
2. 流动性最终会释放到终端市场，包括一手房与二手房市场。房企应围绕相对有优势的城市，特别人口流入的城市，优质的地段和有品质的房产，具体的项目才会享受到这一波红利。
降准只是一时的利好，但融资问题却是中小房企永恒的痛。行业“马太效应”，在很大程度也体现在融资上，规模房企与国企成为金融机构重点的客户争抢对象，由此继续引起强主体融资成本的降低，而中小房企却只能无奈地接受越来越高的融资成本。中小房企如何对抗融资的“马太效应”，黄老邪认为应采取“全员融资”策略。所谓的“全员融资”，不是所有员工都跑去借钱，而是思考如何从投资、运营、工程、销售等关键环节，以及其他方面提升企业资金的使用效率与价值。首先企业要知道融资不只是代表着借钱，只要是有利于提升自有资金使用效率，有利于降低对外部资金的动作，都可以看做是融资的动作。这也是泛融资的概念而不是传统融资的概念。首先在狭义的融资体系方面，一定要建设好融资的规模、节奏、结构、标准、决策流程等体系和机制，打实基础。广义的融资体系方面，则是要建立明确高效的管控体系。首先是高效的运营体系，然后打通投融产销，建立高效的经营节奏控制体系。如果做不到这些，企业有可能出现过于依赖财务性杠杆的现象，增加企业面临的风险。团队保障方面，全员融资不是所有人都去银行借钱，而是所有的人都要为融资做贡献，创造价值，所有的员工都要为自有资金的使用效率的提升来做贡献，创造价值。首先企业要在销售端去发力，从某个角度来说，销售也是做融资的，只是钱不是从银行去融，而是从业主以及准业主的手中去融，这种销售回款使用起来最没有风险，而且还不用去还。投资也可以看做是在做融资，比如进入了一个库存低，未来去化率快的城市可以看作是为企业融资做贡献。同时投资部门与其他企业和政府合作，用少量资金撬动了一个大项目，也可以看作是为企业融资做贡献。此外，工程部门把施工进度管理好，尽快达到预售条件、招采部门建立完备的供应商体系，使甲乙方配合顺畅，都可以看做是为企业融资做贡献。因此，每一个部门的每一个员工的每一个动作，在为客户创造价值的同时，一定也在为公司的自有资金快速周转在创造价值，这才是全员融资。如果投资部门进入了一个未来两三年内都供需失衡的一个城市，后面的团队再怎么努力，也会对资金造成积压，降低整个公司的现金流周转速度，资金的周转速度。因此进对了城市拿对了地，就相当于是为企业融资。包括销售的定价策略，产品定位是不是精准？是不是按照快速去化的策略来定位的？营销过程中的推广的策略是否有弹性？是不是能快速的应对市场的不确定性？如果具备这些条件，单项目的融资策略就有了一个重要的支撑点。单项目的高周转就是早开盘，快签约，加快后续建设速度，适度控制支出，以此来降低项目对资金的占用，来加快资金的回笼速度，提升自有资金的周转效率与价值。但高周转不等同于低品质，而是把产品高质量的要求放在建造标准上去，放在产品线标准化上去，放在客户的敏感点分析和精准的定位上去。收购兼并跟合作，它本身也就是一种融资的，做杠杆的一种重要渠道或者是方式方法。一个项目一定要有一个好的团队，尤其是操盘手或项目总，项目总的好坏在很大程度上决定着这个项目的周转速度，进而决定了对资金的占用程度。另外，企业在设立激励机制与跟投方式的时候，一定要把资金的使用效率和周转速度作为一个重要的指标。好的激励机制与跟投机制，其实就是一个好的融资方案。多项目策略只有一个，那就是平衡资金降低峰值。每一个项目都有量、价、节奏三个重要指标，把多项目的三个指标来综合平衡，多项目汇总后降低整体的资金峰值，或者错峰，以此来减少对外部资金的依赖和对自有资金的占压，这是多项目融资的重要的策略。所谓优化节奏，其中之一就是优化投融产销的节奏。投融产销的四者的匹配度越高，越能加快自有资金的周转和现金流的周转，越能降低资金的闲置和占压，这就相当于融资。优化结构的第二个重要内容是多年滚动节奏，通过做三年滚动经营规划，把经营活动串联起来，合理调整资金的使用规模、使用时机，使用成本，在此基础上提高资金的使用效率与价值。代建对自有资金的占压很小，本质上其实是品牌管理、产品，服务的输出，属于轻资产运作。现在很多的大企业都专门成立了代建公司或者代建事业部，或者是重点在发力做代建。合作型的杠杆也是很重要的杠杆，只要团队、体系、机制能管好合作项目，能够与合作方共赢多赢，也是一个很好的全员融资的破局方案。建立起自己的泛地产生态圈，有利于企业去与政府去谈地，能做到巧拿，而不是去拼地价硬拿，从而减少拿地成本，提高拿地的效率。同时泛地产生态圈也可以帮助企业打造一种新的生活方式，利于销售。博志成发起建立了IP100董事长俱乐部，目标是汇集文旅、康养、生态等各领域的产业公司，去协助开发商打造新的生活方式，从而提高效率，降低成本。投资者生态圈其实就是外部事业合伙人。现在很多房企都在与制造业企业或服务业企业合作，将他们富余的资金引流到房地产行业来。但首先要保证引入资金的安全，同时要有共赢多赢的心态。
