作者：董云峰

来源：新金融琅琊榜

从曾经的躺着赚钱到如今的微利经营，房贷业务的命运转折，也是银行业生存境遇变迁的写照。

作者：董云峰

编辑：叶冬

个人房贷大跃进，是中国经济起飞之下信贷盛宴的标志性产物。

1985年4月9日，中国建设银行深圳分行蛇口四海办事处，发放了国内第一笔个人住房按揭贷款，用于南油集团一名技术人员购买人才住房。 

这笔万元级的贷款，为中国住房信贷时代按下了启动键。而房贷的跨越式发展，则始于1998年住房商品化改革的全面推进。

数据显示，从1998年到2021年，中国个人住房贷款从400亿元飙升至近40万亿元。

特别是2015年至2021年，中国个人房贷余额从14.18万亿元猛增至38.32万亿元，六年间新增24万亿，年均增速超过18%，成为全球第一大住房信贷市场。

然而，这一持续了四分之一个世纪的增长趋势在2022年戛然而止，随后连续三年负增长：2023年减少6300亿元，2024年减少4900亿元，2025年减少6768亿元。

透过近期密集出炉的上市银行2025年报，一个历史性的时刻悄然到来：

国有六大行个人住房贷款余额首次全部出现负增长，合计减少7115亿元。

更重要的是，作为曾经的优质资产典范，个人房贷坏账压力持续凸显，整体不良贷款率从2021年的0.30%左右，一路上行到2025年末接近1%。

当前全国范围内房贷利率整体在3%出头，仅考虑资金成本与信用成本，房贷业务的利润空间已经所剩无几。对于一些资金成本偏高、坏账压力更大的中小银行而言，房贷业务的亏损已经是既定事实。

房贷黄金时代已经全面落幕，一个超级资产神话终于烟消云散。

而从曾经的躺着赚钱到如今的微利经营，房贷业务的命运转折，也是银行业生存境遇变迁的写照。

早在2023年《零售银行大转折：房贷走下「神坛」》一文中，新金融琅琊榜写道：

无论怎样，个人房贷的躺赚年代过去了，银行必须面临比以往更艰难的经营环境。而高度依赖房贷的零售银行，其生存根基已然撼动，转型刻不容缓。

01

黄金时代：

银行最重要利润源（2015-2021）

2021年，中国个人房贷的巅峰之年。

这一年，全国个人住房贷款规模突破38万亿，直逼40万亿；全国楼市进入空前的泡沫期，房贷供不应求，利率水涨船高。

对银行而言，这是一个近乎完美的业务：高收益、低风险、长周期、现金流稳定。

1、利差空间丰厚

2021年四季度，全国新发放房贷加权平均利率一度达到5.63%；存量房贷利率整体超过5%。

同一时期，六大行的平均付息负债成本不到1.80%，不考虑内部资金转移定价因素，其名义利差超过3%。

看上去利润空间并不如信用卡和小微信贷那么可观，然而，房贷业务极低的获客成本与信用成本，却是独一无二的。

2、信用成本几乎可以忽略不计

当时房贷资产质量极佳。2021年末，国有六大行个人住房贷款平均不良率仅为0.32%，建设银行更是低至0.20%。

由于有房产作为足额抵押，且首付比例整体偏高，加之当时全国房价长期处于上行通道，实际违约损失率极低。

综合来看，房贷的信用成本接近为零。

3、没有提前还款的“烦恼”

2021年，不仅没有提前还款潮，反而出现了“一房难求、贷款排队”的现象。当时一笔房贷从申请到放款，耗时半年乃至更久都是家常便饭。

银行发放的每一笔房贷，现金流极其稳定，几乎没有再投资风险。

4、利润贡献空前绝后

这种“高收益+低风险+长周期”的组合，使得房贷成为商业银行最重要的利润来源。

保守估算，当时国有大行房贷业务对全行净利润的贡献度整体超过30%，其中建设银行、工商银行等大行的房贷规模超过6万亿，利润规模都在千亿级别。

甚至可以说，当时大行每赚3块钱，就有1块钱来自个人房贷。

02

转折点：

黄金时代的终结（2022）

2022年，成为房贷业务从巅峰走向低谷的分水岭。

中国个人房贷规模的历史纪录，最终停留在了38.80万亿元，40万亿终究成为难以触及的幻梦。

当楼市开启历史性大变局，三个关键因素共同终结了房贷的黄金时代。

1、LPR持续下调，利差快速收窄

2022年1月，5年期以上LPR首次下调5个基点至4.60%。此后，LPR进入了持续下调通道，短短三年半时间累计下调120个基点。

加之存量房贷利率重定价，银行的房贷收益率被系统性拉低。

2、提前还款潮爆发，高息资产流失

2022年下半年开始，随着居民收入预期变化与房价开启下行通道，全国范围内爆发了大规模的提前还款潮。

更关键的是，被提前还掉的很多是利率在6%左右的高息房贷，这些贷款恰恰是银行过去高利润的核心来源。

3、楼市大变局，资产质量金身告破

随着房地产市场进入深度调整，部分城市房价下跌，居民收入波动，房贷资产质量开始出现拐点。

2022年末，国有六大行个人住房贷款平均不良率升至0.46%，较2021年上升0.14个百分点，为多年来首次出现明显上升。

要命的是，这仅仅是个开端。

03

微利时代：

超级资产神话破灭（2023-2025）

从2023年到2025年，短短数年里，房贷业务彻底进入微利时代。

曾经的现金牛变成了鸡肋，大部分银行的房贷业务逐渐接近盈亏平衡线，甚至陷入实质性亏损。

1、规模首次全面负增长

中国人民银行最新数据显示，2025年末全国个人住房贷款余额为37.01万亿元，同比下降1.8%，为连续第三年负增长。

作为房贷发放的主力军，国有六大行的收缩更为明显，2025年首次出现六大行集体负增长的历史性局面。其中，工行、建行、农行的房贷减少金额都超过1500亿元。

这三家银行正是过去房贷业务规模最大、利润贡献最高的银行，它们的集体收缩最能反映行业趋势的转变。

2、利差大幅收窄，利润空间被挤压

截至目前，全国范围内存量房贷与新发放房贷的平均利率，已经整体降至3.1%左右。

而同期国有六大行的平均付息负债成本为1.56%，房贷业务名义利差萎缩至1.5个百分点，较2021年下降近2个百分点。

那些负债成本更高的中小银行，其利差空间更加有限。

3、坏账持续抬头，信用成本大幅上升

2025年末，国有六大行个人住房贷款平均不良率升至0.93%，较2021年上升了0.61个百分点。其中，交通银行和工商银行的不良率均突破1%，分别达到1.01%和1.06%。

大行尚且如此。一些地方中小银行的个人房贷不良压力可能超过外界想象。

诸如规模位居城商行前列的盛京银行，2024年末其个人房贷不良率3.66%，2025年6月末进一步攀升至4.34%。

4、微利时代，房贷甚至不再挣钱

基于上述三大变化，房贷业务的盈利能力出现断崖式下跌。

考虑到中小银行在资金成本和资产质量上的差异，一些银行的房贷业务或许早就陷入了实质性亏损。

04

何去何从：

回归人民性，微利成常态

随着房地产市场进入存量时代，房贷利率将长期保持在较低水平，房贷业务的微利状态也将成为常态。

尽管如此，房贷仍是商业银行不可或缺的业务。主要原因有四个：

1、客户引流作用

房贷是获取优质零售客户的核心入口。一个房贷客户，通常会给银行带来存款、理财、信用卡、保险等一系列综合业务收入。

2、低资本消耗

目前个人房贷的整体风险权重不到50%，低于企业贷款的100%和信用卡的75%。同样的资本消耗，银行可以发放两倍于企业贷款的房贷。

3、资产稳定性

尽管不良率有所上升，但房贷的违约率仍远低于其他贷款品种。在经济下行周期，房贷仍然是银行资产负债表的重要压舱石。

4、社会责任

金融强国时代，商业银行需要承担支持居民合理住房需求的社会责任。特别是在当前房地产市场调整期，保持房贷投放的稳定性，对于稳定房地产市场具有重要意义。

对此，新金融琅琊榜曾有过总结：

个人房贷从来就不是一个纯粹的市场化业务，它在楼市过热时通过加息扮演了类似于“房产税”的角色，而在楼市偏冷时又以降息的形式去“补贴”居民。

除非楼市还将重新前些年的高光时刻，否则房贷的普惠属性终将成为主流，变成一项薄利业务。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

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原标题：一个超级资产神话的消逝

银行不良率房贷