土拍市场，温度骤降

投拓江湖

2021-09-15 15:03
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昨天傍晚的时候，成都市公告资源交易中心，临时发布了一则公告，将原本即将上场拍卖的土地，其中一部分突发性中止了。

作者：投拓江湖团队

来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

中止的地块约有17宗，原计划是在今天也就是9月15日拍卖，在集中土拍前的一天中止。成都第二批次集中供地，总计有75宗土地挂网，这次中止的17宗地块，约占地块总数的23%。

作为投资人，经历的土拍比较多，大家都知道这种临时性的撤回挂网地块，一般意味着有重大的原因。比较常见的大致有三类：一种是土地本身的规划条件，需要进行重大的调整，故而不得不撤回修改，勾地类项目比较多见；另一种还是拍卖规则发生了重大转变，需要撤回后在公布新的规则，上一次多个城市撤回二批次集中供地就是因为这个原因；还有一种是因为报名人数不足，为了防止土地流拍而提前中止，以免影响土地市场的情绪，很多三四线城市的土地经常会有到了时间中止的情况。

这个终止公告的时间比较敏感，发布在即将开拍的前一天，在圈内的影响着实不小。一些人开始在猜测，这波撤回的17宗地块，是因为报名人数不足，为了防止土地流拍而提前中止。据说是这17宗地块，一家房企都没有报名，其剩下的其他地块都有三家以上的房企参与报名。这个说法，很多人都相信，传得是有模有样的。

这个消息是不是真的，在没有充足的材料的情况下，是不能信以为真的。但是当下的土拍市场的热度，确实下降了不少，很多人已经在预计明天成都开始的二批次集中土拍，除了个别热门稀缺地块以外，溢价率会大幅下降。除了成都以外，此前很多城市的第二批次集中供地，成交溢价是下降了不少，政策调控达到了预期的效果。

今年的土拍遇冷，其实从第一批次集中供地以来就显现了，很多大型房企选择了躺平。直接的原因，就是因为三道红线政策以来，房企的短期偿债压力陡增，现金流遭遇了前所未有的考验。为了确保经营上的安全，不少房企都选择了加大销售和回款力度，减少拿地投资。今年上半年，第一批次集中供地拿了高价地的房企，很多已经在找投资总“秋后算账”了，因为拿到的地并不好受。

一些房现在连很多基本的应付款项，也不得不暂停了，有很多人可能已经发觉了，不少房企今年八月以来就暂停了大额的对外款项支付。这在以前只会发生在十二月以后，春节以前的房企年报季，现在已经提前了好几个月就过冬，这是不正常的情况。能够活跃在公开土地市场的房企，也就屈指可数的那几家，剩下的都是清一色的国企。国企为什么能在这个阶段照常拿地，这是有原因的。

大部分国企的经营观念，相比一些高周转的民企，向来是比较稳健的。前些年民企都在大规模增加杠杆的时候，大部分国企也能做到稳健经营，因此负债得到了有效控制。融资政策收紧以后，国企的优势就体现出来，相比民企有更加宽裕的资金可用。

特别是在三道红线以及一些列融资新规以后，金融机构的避险意识越来越强，在有限的涉房贷款额度下，会优先考虑给国企，特别是央企融资。大型的金融机构，大多也是属于央企国企阵营，同属一个体制内的兄弟单位，“肉烂了还在锅里”这是很多机构暗地里普遍奉行的准则。民营房企在央企面前的差距，已经不是融资成本高低的问题，而是有没有资格融资，能不能融资的问题。越往以后走，越是大体量，商业自持比例越高的项目，民企身影出现在土拍场的概率就越低。

不过也不用悲观，我们相信当下的土拍市场遇冷只是周期性的现象，有可能现在所处的是周期的最底部，以后会好起来的。

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原标题：土拍市场，温度骤降

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