融资方案系列（二）：土地款及房地产项目前融（金交所产品）融资方案

西政财富

2019-08-13 14:27
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为了解决资金出口，很多资金方转向通过金交所/金交中心发行产品融资并为房地产项目提供前端融资。

作者：西政财富

来源：西政财富（ID：xizhengcaifu）

中央政治局会议定调不让房地产作为短期刺激手段等强监管政策背景下，能寻找到可灵活替换的合作资金是各大开发商在当前融资寒冬求得生存的重要保障。随着私募行业频繁爆雷，私募已不是块“香饽饽”。为了解决资金出口，很多资金方转向通过金交所/金交中心发行产品融资并为房地产项目提供前端融资。西政财富团队结合当前的募资和放款案例，特就通过金交所/金交中心融资方案进行示例性总结，以供有融资需求的同业人士作业务操作参考。

目前金交所/金交中心主要操作两大类融资产品，一则是定向融资计划，该类产品对发行主体要求较高，通常是评级为央企/国企或评级在AA+以上的民企，并且资金受场内监管；一则是摘挂牌类产品，如底层资产为应收账款、购房尾款等。该类产品通常由投资人与摘牌方签署委托投资协议，并由摘牌方将汇集的资金用于受让挂牌方相应资产或其收益权。对于底层资产系应收账款的，需核查其合同、发票及流水等.

1融资主体/挂牌方

XX集团或其关联方

2合作方式

XX集团或其关联方作为挂牌方，通过交易所挂牌转让资产收益权，所募集资金最终用于XX项目地价款及开发建设。

3融资金额

不超过XX元，我司于此次出资额之外不再追加投资，项目开发资金缺口由融资方及其集团补足。

4综合成本

【1X.Y%】/年综合成本：

2.【X%】于每笔款投出后 5 个工作日内以咨询服务费的方式向我司指定第三方支付；

3.【0.Y%】于挂牌后 15 个工作日内向交易所支付（实则为挂牌费用），并按照【10%】/年计收利息、按季支付。

5融资期限

12个月，满 6 个月可提前还款。

6融资用途

1.用于支付标的项目地价款及后续开发建设；

2.资金用途监管：股东双方投入项目公司的资金、销售回款、融资款项及其他收入款项，应全部用于本项目开发建设，除归还股东借款及利息、开发贷款及股东分红以外，不得挪作他用。

7还款来源及资金归集

1.标的项目销售回款（第一还款来源）；

2.项目再融资置换；

3.XX集团资金调配。

资金归集：首笔融资款投出起 12 个月届满前 15 个工作日、10 个工作日、3 个工作日，挂牌方需将其应付款项总额的 30%、70%、100%划转至我司与挂牌方的共管账户，进行提前归集。

8放款条件

1.西政资本指定主体平价受让项目公司【99%】股权、质押剩余【1%】股权——股权让与担保之目的；

2.签署整套投资协议，我司对项目公司资金监管，证、章、照共管措施；

3.XX集团就本次融资完成内部决议，XX集团就担保出具董事会决议。

9增信担保措施

XX集团、集团实际控制人对挂牌方的融资本息支付义务提供不可撤销的无限连带责任担保；

2.我司指定主体无偿过户项目公司 99%股权，质押剩余 1%股权，满 12 个月（挂牌方偿付全部本息后）融资方指定主体回购股权；

3.首笔放款后 60 日内完成标的项目地块第一顺位抵押担保；融资存续期内，土地及在建工程均不得对外再办理抵押，在偿还全部融资本息之前不得因任何原因（申领预售证及销售网签除外）解押土地。

10投后管理及救济措施

1.委派董事且一致决：我司向项目公司派驻 1 名董事，项目公司股东会、董事会重大事项一致决。

2.委派财务、审批查询等权利：我司向项目公司派驻 1 名财务监管人员，共管项目公司证章照、网银、UKEY（所有账户增加我司预留印鉴及最后一道 U 盾），对项目公司合同和付款享有全部的审批权、查询权，并有权获知项目公司当月销售情况表、动态成本表、工程及销售进度情况以及下月工程及销售计划；项目公司按照【】万元/年的标准向我司或其指定主体支付咨询服务费用于支付财务人员工资（注意派驻人员工资等费用的承担约定）。

3.违约跳息权：XX集团及项目公司需对融资存续期内的土地获取时间、工规证获取时间、开工及开盘时间等进行约定，如任一节点晚于约定时间 60 天的，构成违约并跳息到年化【】%退出。

4.强制操盘权、随售质押股权及降价销售权：如发生本息逾期归还，我方有权对标的项目执行强制操盘权，有权同步随售质押股权，且在融资存续期内如项目开盘后面临极端市场风险，享有降价销售权。

5.超额支出拒绝权：标的项目前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用四项成本费用总额为【】万元（含税），融资存续期内成本支出额上限为【5,000】万元（具体可根据项目实际情况设置），受托摘牌方有权拒绝超出约定总额的相应划款。

6.融资存续期内，若XX集团及其关联公司等若发生债务违约情形，且我司判断将影响项目开发及收益获取的，则我司有权按照年化【】%的成本退出。

11交易架构