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看完美的置业的年度业绩公告，我提前想说一句，其实这家公司很努力了。
作者：杆姐
前几天，有杆友说，写写美的置业的年度表现吧。
对了，看完美的置业的年度业绩公告，我提前想说一句，其实这家公司很努力了。
杆友有特别想看的房企年报，特别欢迎留言告诉我。
01 营收大增，有趣的利润指标
首先，我们看美的置业2021年的销售表现。总合约销售额达到1371.4亿元，较2020年的1261.6亿元，增加8.7%——能增长的，不管它权益占比任何，只要数据真实，实话说，都是厉害的。
我的天，谁看到这个增速都要震惊。
注意，毛利的增幅和营收的增速比起来，明显低了很多。所谓增收不增利，这也是一种表现形式——毛利率其实下滑，当然净利率也是。
如果我们看归属净利润发现的问题更多，只有37.44亿元，而2020年尚有43.26亿元——也就是说，营收增长了那么多，毛利也增长了一些，但是归属净利润居然是下滑的。
这一减、一大增，还是很说明问题
上述两组数据相加，杠杆地产发现，美的置业年内利润及综合收益总额为53.03亿元，2020年为48.25亿元，其实还是增长了9.9%。
规模做大、营收增长，却不能完全落实到股东的利润上，略有遗憾。当然这2年情况确实特别，美的置业其实不算差的。
02 成本控制高手背后
特别值得一说，美的置业的负债指标有一定降低。
首先我们看非流动负债，公司债券、银行及其他借款，都有一定的下滑；然后流动负债方面，虽然略有增长，但是总的负债如下图，居然也略有减少。
对了，总负债略有下滑的同时，杠杆地产注意到，截至2021年末，美的置业的有息负债563亿元，同比也下降4%——这财务水平，真的是可以的。
看了美的置业的业绩公告，关于成本和各项支出，我觉得还是很值得一说。
如上图，销售增长，物业开发和销售成本增加当然是正常的。
但营销及广告支出、办公室支出，同比依旧可以实现一定的下降，这个成本控制的能力，还是要服。
另外如下图，杠杆地产看到美的置业2021年的融资成本也有一定减少。2020年超31亿元，2021年只有29亿元出头。
绝对金额不算大，但是这个幅度还是可以的。
对了，截至2021年末，美的置业的加权平均融资成本只有4.82%，这在民营房企中，确实是够优秀的，背靠大树，真的是不一样。
另外杠杆地产看到，美的置业尚未动用的银行授信额度高达1001.25亿元。
有些东西，一般的民营房企大概也没办法比，出身不同。
然后美的置业的净负债率大幅下降至46.3%；现金短债比增至1.71；扣除预收款后的资产负债率下降至72.1%——三道红线，目前还有这一条略越线。
当然，换个角度思考，上述多方面努力，降低了支出，但是最终的利润指标却依旧不算太理想，这问题应该怎么看？
03 背靠大树，未来走向何方？
“美的置业是当前较为罕见的、具备通畅融资能力的全国性民营房企。”如杠杆地产上文类似的看法，中信证券发布于2022年3月27日的研报如是写道。
和喜欢走三四线，甚至县级城市的规模房企不同，美的置业说投资布局，主要都是二线以上。
业绩公告还披露，2021年美的置业的销售单价提升2.7%，11657元/平米，且高能级城市贡献的销售业绩占比继续提升，二线以上城市销售占比高达78%。
要说这个比例够可以的，当然，杠杆地产明白，部分或许是郊区，否则不会均价是这样；同时至少截至目前还是有一定比例的低线城市项目。
那么随着项目未来更加聚焦核心城市，利润指标等，会有更好表现吗？
美的置业执行董事兼首席财务官林戈，在业绩发布会上也提到，当前美的置业现金总量为342亿元，同比增长27.6%。银行授信额度为1474亿元，其中尚未动用的额度为1001亿元。
林戈称，融资成本低是表象，背后原因是公司有多渠道的融资资源，“有很好的定价权”。
如此厉害的融资能力、不错的资金储备，也支撑了2021下半年以来美的置业的收购。
正荣地产、花样年、金科股份、雅居乐等的项目……美的置业是不多的“逆势扩张”民营房企。
美的置业说，自己没有美元债，基本靠银团。比如建行220亿元、农行220亿元、工行190亿元、交行120亿元授信。
正是如此，给了美的置业并购的勇气。
不过，杠杆地产看了一下美的置业的部分并购项目，去化、回款部分可能还是有个过程。
这一轮，政策上是支持优秀房企做并购的，不过行情如何走，大家可能都还需要信心。
当我们在2023年总结美的置业的2022年战绩时，其销售和营收还能快速增长吗？利润率指标又会有恢复性改善吗？
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