投资人,是时候掌握一波硬核的开发报建知识点了,这篇就给大家梳理一下,具体各地有差异。方案报批阶段,这个阶段对开发报建来说,是技术含量最高,难度最大的环节了。
作者:投拓江湖
来源:投拓江湖(ID:toutuoJH)
干投资真的不易,实操中遇到的问题经常挑战你的知识储备,比如,最近圈内一个朋友在搞某部分已经开发的并购项目的时候,因为尽职调查不够仔细,因为其中报规报建的证照有猫腻,在交易架构里面又没写清楚,导致公司收购该项目陷入了长时间的扯皮,地区公司被集团骂得狗血淋头,一文不值。
投资人,是时候掌握一波硬核的开发报建知识点了,这篇就给大家梳理一下,具体各地有差异。
开发报建可以分为六个大的时间阶段,即前期阶段、方案报批阶段、施工证办理阶段、预售证办理阶段、竣工验收阶段、产权办理阶段,这六个阶段是环环相扣,而且是有先后顺序的。开发报建是一个“堆积木”的过程,前面的证照办理完成,凑够办理后面下一步流程的所需资料,才能完成接下来证照的办理。
前期阶段,开始于项目落地以后,包括前期建设项目备案,临时用水临时用电的办理,用地许可证的办理,土地证的办理。就实际的操作角度而言,大部分地方办理用地许可证,只需要土地合同即可,不需要先取得土地证。
土地证的办理,需要交纳完毕土地出让金,以及缴清滞纳金,支付完契税,还有完成勘界。因此,从收并购的角度讲,如果一个项目拿不出项目的国土证原件,只有一个复印件,那很有可能这个项目土地款或者滞纳金没缴清,或者说拿去金融机构抵押融资了,还没还清贷款。
方案报批阶段,这个阶段对开发报建来说,是技术含量最高,难度最大的环节了。方案报批就是房企确定本项目的设计方案,各项指标,项目排布等具体内容,各个地方的规自局,会有自己的一套偏执标准,并且要求你在项目中付诸实践。比如最让人吐血的建筑退距,天际线布局,开放社区,智慧街区等等,这是一个房企跟政府部门拉锯的过程,有的长则几个月都没搞下来的。所谓深耕型的房企,在这个阶段就有优势了,规自局的领导都是老熟人,对于其中一些规则也是门儿清,能大大缩短过规时间。
研发部门和设计院加班最多的就是这个阶段,很多房企要求高周转,大多都是要一个月出头把方案搞定,因此规自局提出的问题,都是熬夜加班尽快改出来,很多开发报建人员以及项目总,经手的项目多了,自己都会很多设计的知识了。
方案报批阶段的成果,就是可以取得规自局审核盖章的方案,以及总平面图,还有就是后面办理的工程规划许可证。现在集中供地以后,不少房企强排做得很细了,而强排的具体指标,就是在方案阶段确定下来。
很多大体量的项目,为了后期省事点,会在前期就把整个项目方案一起过审批。如果是收并购遇到这种大项目,就要注意核查方案是不是整体一起过审批的,这会影响项目拿到手后的开发运营节点,特别是要做资产剥离的,就会涉及项目切割,如果是前期方案一起过规了的,后面的开发报建至少难度翻数倍,而且有的地方还不允许轻易改方案。
施工证办理阶段,这个阶段的特点,就是技术难度不大,但资料特别多,牵涉的部门也特别多,涉及的政府部门就有消防、建委、规自、园林、文广新等,这几个部门都需要对施工图进行细致的审查,特别是消防审查,让不少开发报建人员殚精竭虑。另外,还需要把施工单位、监理单位、设计单位几个部门的资料凑在一起。本身凑足这些个资料,都是一件非常不容易的事情,具体有哪些资料清单,有兴趣的可以到知识星球查看。
施工证办理阶段,一般就必须要求有国土证了,没有国土证一般不给办施工证。也有的地方在方案审查阶段都要求先办国土证了,但是还可以讲一下感情,走一下关系。因此房企在拿地后,即使资金再紧张,砸锅卖铁在这个阶段会剩下的土地款交了,等办到施工证后,达到四证齐全的条件,再拿去做开发贷等融资。
预售证办理阶段,在限价限购的城市,预售证的办理难度并不低。主要涉及房屋面积预测绘,预售资金监管,房源价格的审批,摇号上系统等,特别是预售天花板价格的突破,让很多房企费尽了心思。很多城市都有区域限价的天花板,一般都是有不动产部门内部的不成文规则,这是一个刚性的原则,几乎没有突破可能性。
预售证办理的大前提,就是工程的施工进度达到当地政策规定的形象进度,有的地方正负零即可,有的地方要地面建筑一半以上。进度差一点点,可以想一些办法先把预售证办了,如果现场差得太多的话,就难搞了。进度不拖后腿,关键要看工程部的负责人是否专业,而且强势,能够带得动,管得住总包单位。
预售证办理完了,开发部的人就可以小歇息一段时间,剩下的事情就可以交给营销部门,促预售抓回款了。一般来讲,从预售证办理到竣工验收阶段,会有一年左右的空档期,这是开发部比较闲的时间段。但是房企们大多不会让你闲下来,因为很多项目都是滚动开发的,一期完了二期接着搞。方案审批是整个项目都办了的,但是施工证大多是分标段,一期一期分批办的。
竣工验收阶段,在项目即将完工,达到交房条件之前,就会着手办理竣工验收了。一般来讲,验收开启的时间会在预售合同约定时间的6-8月前,提前开始相关工作。
竣工验收一般是先从规划验收开始,是规自局把前面报建阶段的方案当中的各项指标,以及施工图根据现场情况进行复核。是把前面的图纸上的规划,落到现实上,至于那些没有按图施工,建筑面积指标超了,绿化,车位等指标不够的,需要进行整改,整改完成才能验收。在规划验收之前,会找测绘公司进行竣工面积测绘,形成正式的竣工测绘报告,作为规划验收提交的资料之一。大家买房,实际的最终面积,也是来自于这个竣工测绘。
规划验收之后,随之会开展消防验收、市政验收、精装修验收、天然气电力文广新等验收。等着这些分项验收都完成,就可以凑齐竣工验收的资料,去办理竣工验收了。竣工验收还有一个很重要的内容,那就是施工单位的结算资料,竣工图等资料的提交。不少房企跟施工单位合作不愉快,经常扯皮的,在竣工验收阶段就很难办了。
产权办理阶段,产权办理是开发报建的最后一个流程,前面的所有环节的证照,在这个阶段都大多会上交原件,包括国土证、预售证都会把原价交给不动产登记局。产权办理的大致流程,是先办理每栋楼的初始登记,然后办理每一户的单独产权(当然,各地方也有差异),因为是按栋数办理,很多低密的别墅项目,办产权交资料都是一件工作量很大的事情。
产权证下发之前,还需要缴纳维修基金,不动产登记费,这也是一笔不小的资金,大家在自家的测算表里面应该有见过。
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