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2023不良资产大会昆明站
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作者：金融二叉树
写在前面：
小编最近比较关注地产，起因是小编有个朋友不仅拿了地产债面临展期，买的房子还面临烂尾，真是屋漏偏逢连阴雨。其实面临展期到也不是不能接受，主要是因为回售前各种放出来的消息都是说会回售，所以就以95的价格“杀”进去了，结果自己片甲不留了，说起来这事挺“玄幻”，也真挺“坑人”，俗话说得好“卖者尽职，买者负责”，但是买者负责的前提难道不是卖者先尽职么。不过既然展期不算实质违约，之后肯定也会“竞相模仿”，有些投资者也在担心这股风是不是会吹向城投。
对于地产债小编在之前的一篇文章中也有分析，感兴趣的小伙伴可以去看看，小编想说的是，既然展期有可能成为“常态”那么地产债的策略也要相应调整，想要“火中取栗”也需三思而后行。
虽然但是……小编今天想要来聊聊楼市...... （忽略这个生硬的专场）
先从房子的属性说起：
首先，房子是消费品，具有居住属性，挡风遮雨，冬暖夏凉，甚至还讨丈母娘欢心，从经济学角度来讲，它有着和其他消费品相同的物质属性：增加消费者效用值，也就是提升消费者幸福和满意程度。但房子又不是普通的消费品，作为不动产，它受到地理位置的强约束，特殊的地理位置具有不可复制性，因此，买一套房，并不是买构成房子的那些砖和瓦，更多的还是支付其位置带来的独一无二的特性的溢价，如景观、交通、商业配套、学区等等公共资源的价值，这些附加价值都能给消费者带来除挡风遮雨外的其他效用。从这点来讲，一线城市房价理应高于二三线，核心地段房价当然高于荒郊野岭。
其次，房子也是投资品，具有财富效应和收入效应，财富效应就是价格的增幅，除抗通胀这一天然属性外，价格增幅主要受政策及经济预期及居住便利，也就是上文提到的各种资源属性的影响，这些因素长期来看会影响人口流动，从而改变住房需求，而收入效应有点像股票的分红，是租让使用权而获得的现金流，当然也受到居住属性的影响。
再来看看房价为什么会涨？
高房价背后既有经济增长所带来收入增长的支撑（安全边际），也有货币超发、资源错配、投机炒作所产生的风险溢价（泡沫）。
首先从宏观的角度来看，政策主要指调节房产行业及经济相关的宏观政策，中期土地规划和供应决定住房供应，长期人口流动取决于经济发展及收入变化。再以深圳为例，从关税、金融、规章制度、法律体系、思维习惯等方面进行大刀阔斧改革，借助香港的成熟资本市场引进外资，从而连续20多年实现经济高速增长，经济增长一方面吸引大量人口流入，另一方面货币资金也因乐观经济预期参与到深圳建设中，加上产业飞速发展超过土地供应速度所凸显的土地资源稀缺性，可以说，政策、土地以及人口三个因素相互叠加，导致房价短期高速上涨。
其次，从中观层面看，房地产行业是社会主义现代化建设重要一环，经济发展从发达国家的发展路径来看，都是从农业到工业再到服务业，从劳动密集型再到资本密集型再到技术变革，我国改开的40余年也是遵循此规律进行经济建设和城市改造，工业的高速发展给基建投资和房地产市场带来了契机，和房子有关的一切行业（上游钢铁水泥，下游家电日用）几乎都在飞速成长，因此也造就了中国经济增长的神话（40年220倍GDP增幅）。可以说，至少在过去20多年里，房地产都是经济增长重要引擎和最大受益行业之一。
再次，从微观层面看，居民人均可支配收入的高速增长，而银行存款收益下行，加之资本市场不健全，资本流出受管制等因素限制，似乎投资收益还不错的房子成了老百姓心目中最好的存钱罐，这一致预期和宏观及中观因素相互强化，再加之住房信贷业务的开展将短期收益进一步放大，投资和投机相互交错，冲动开始战胜理性，贪婪开始战胜恐惧。
回归价格的本质，房价是由什么决定的，是供需关系，需求大于供给是房价上涨的直接因素。只要这套房子足够“稀缺”那么，就会出现所谓的“炒房客”，而带来房价的恶性上涨，其实买房问题和上学问题有着异曲同工之处。
现在是该“上车”的时候吗？
如果你是刚需，没有什么该不该，觉得合适自然可以上车。那么是要打新还是买二手房呢？以深圳为例，很长一段时间，新房的价格和二手房相比是倒挂的，选择二手房的原因主要就是两个，地理位置和学位。而打新，尤其是近期，最担心的问题就是烂尾，尤其是针对三四线、四五线的城市来说，房子没有了，但是贷款要一直还，谁都会崩溃。二手房没有这个问题，但是税负比较高。
其实除了打新和二手房，现在还有个比较火的就是法拍房。有些人拍一些有瑕疵的房子作为投资，有些人因为预算不够想买一套性价比看起来更高的房子。那么法拍房最主要的问题是什么呢？就是“后遗症”，最头疼的就是“隐性债务”，法拍房是相对便宜，但是前期要做的工作也很多，很难做到二手房的“拎包入住”。
选择什么样的房子还要根据自身的需求，也要慎重对待，毕竟它不仅是一个商品，还是一个家。
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