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2023不良资产大会昆明站
地产作为固定收益投资者偏好的领域，很大一个原因就是债务有资产做支撑，无论是具体项目，或者总体看，都存在这样的逻辑
作者：YY
来源：YY评级(ID:YYRating)
地产作为固定收益投资者偏好的领域，很大一个原因就是债务有资产做支撑，无论是具体项目，或者总体看，都存在这样的逻辑，而且在过去相当长的时间里，资产价格的不断上升进一步强化了债权人的这个逻辑。
然而，随着行业发展变化，目前地产进入了一个新老交替的时代，未来地产行业面临资产价格缺乏上涨预期的情况下，准现房销售很快来临，周转下降，利润下降，杠杆下降。
由于变化不是渐进的，比如今年以来销售周期延长，从1年半变成2年，收款周期延长，按揭周期从1个月变成6个月，然后监管资金进一步严格，集团从项目收款周期再延长6个月，那么对企业集团而言，可能就一次性消失了将近一年的现金流入，这个是不可逆的，未来周转速度长期保持如此。
因而，地产公司纷纷暴雷，导致所有的债权人寻找可以支撑自己债权的资产，我们按照先后次序看一下他们如何做：
1、购房者。这些购房者由各地住建局作为代表，封闭监管售楼资金账户，确保完工交付房屋，偿还债务；目前的情况是绝对大大超过实际需要（有地产公司只剩1亿投入就可以完工，监管账户6亿被冻结）；
2、理财投资人。这些投资人本来并没有资产对应，但是由于可能涉及“非法吸收公共存款”的刑事问题，因此对实控人心理影响极大，所以实控人有很大的动力保障他们的利益，在无法按期兑付的时候，会提供置换房屋，增加抵押等措施；
3、施工方。这些施工方原本和地产公司利益一致，还经常协助地产公司把开发贷套取出来，但是面临被开发商大量拖欠以后，不得不以停工来对抗。由于法律上工程款优先于抵押权，无论最后他们是否复工，他们还是排在金融债权人之前的。
4、开发贷银行。由于银行开发贷相对手续完备，有抵押担保措施，房屋销售以后偿还了工程款以后能够优先偿还开发贷，而且很多时候按揭发放银行就是开发贷银行，自己实现了闭环；
5、土地环节（前融）的债权人，包括信托、基金等。他们对项目有排在开发贷银行之后的优先受偿权；
6、项目的合作方。项目清盘以后他们要拿回他们的利益；
7、集团的无担保债权人，一般是境内债券持有人 ABS投资人；
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