地产作为固定收益投资者偏好的领域,很大一个原因就是债务有资产做支撑,无论是具体项目,或者总体看,都存在这样的逻辑
作者:YY
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地产作为固定收益投资者偏好的领域,很大一个原因就是债务有资产做支撑,无论是具体项目,或者总体看,都存在这样的逻辑,而且在过去相当长的时间里,资产价格的不断上升进一步强化了债权人的这个逻辑。
然而,随着行业发展变化,目前地产进入了一个新老交替的时代,未来地产行业面临资产价格缺乏上涨预期的情况下,准现房销售很快来临,周转下降,利润下降,杠杆下降。
由于变化不是渐进的,比如今年以来销售周期延长,从1年半变成2年,收款周期延长,按揭周期从1个月变成6个月,然后监管资金进一步严格,集团从项目收款周期再延长6个月,那么对企业集团而言,可能就一次性消失了将近一年的现金流入,这个是不可逆的,未来周转速度长期保持如此。
因而,地产公司纷纷暴雷,导致所有的债权人寻找可以支撑自己债权的资产,我们按照先后次序看一下他们如何做:
1、购房者。这些购房者由各地住建局作为代表,封闭监管售楼资金账户,确保完工交付房屋,偿还债务;目前的情况是绝对大大超过实际需要(有地产公司只剩1亿投入就可以完工,监管账户6亿被冻结);
2、理财投资人。这些投资人本来并没有资产对应,但是由于可能涉及“非法吸收公共存款”的刑事问题,因此对实控人心理影响极大,所以实控人有很大的动力保障他们的利益,在无法按期兑付的时候,会提供置换房屋,增加抵押等措施;
3、施工方。这些施工方原本和地产公司利益一致,还经常协助地产公司把开发贷套取出来,但是面临被开发商大量拖欠以后,不得不以停工来对抗。由于法律上工程款优先于抵押权,无论最后他们是否复工,他们还是排在金融债权人之前的。
4、开发贷银行。由于银行开发贷相对手续完备,有抵押担保措施,房屋销售以后偿还了工程款以后能够优先偿还开发贷,而且很多时候按揭发放银行就是开发贷银行,自己实现了闭环;
5、土地环节(前融)的债权人,包括信托、基金等。他们对项目有排在开发贷银行之后的优先受偿权;
6、项目的合作方。项目清盘以后他们要拿回他们的利益;
7、集团的无担保债权人,一般是境内债券持有人 ABS投资人;
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